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房屋租赁市场的蓝海何时到头?

陈少亮 2018-02-11 15:20:33

政策层面在“租售同权、租售并举”突然摇旗呐喊,一度让各路人马慌了神。这样来形容已经过去的2017年房地产市场,可谓是一点也不为过,因此大家的目光都不约而同的纷纷转向了长租公寓这块大蛋糕。

长租公寓真的是一块大蛋糕吗?

“房屋租赁”的图片搜索结果

拉响2018首战的就是1月16日链家旗下品牌公寓服务商——自如获得40亿人民币A轮融资。这个融资记录在房屋租赁市场的玩家中还是第一次,可以说在国内的互联网行业中也是不太多见的现象。一炮而红,突然受到资本的追捧,究竟有何原因?在获得融资的当天,链家董事长左晖也表示,这一天是“自如的成人礼”。如此高调宣布,有何目的?

链家自如准确的来说,是国内其中一家分散式公寓品牌的管理服务商,这家广泛存在于一二线城市的房屋租赁中介平台,自己宣称截至2017年底,自如已进入了9座城市,为超过20万业主委托管理50万间房源,累计服务120万租客,管理资产价值超过6000亿元。并且北京公司在2017年年末已实现盈利,上海和深圳公司目前还在投入期。

当然自如只是市场体量中的沧海一粟,据行业数据显示,未来中国将有3亿租赁人口,租房市场规模达5万亿元。这样一个万亿级别的市场中,集中在头部的玩家有房屋中介链家自如、我爱我家,地产企业有如万科泊寓、碧桂园等超大房企,还有如酒店集团华住城家等等也加入了长租公寓市场战斗中,创业公司如蘑菇租房也是其中重要的成员。

据目前不完全统计,大大小小的各类玩家已不下千余家品牌运营商进入这个市场,但是目前整体市场的出租房源中,仍有97.5%的房源分散在个人手中,机构管理的只有2.5%的房源。这个渗透率是非常低的。这意味着租赁市场仍然非常分散,在这个市场至少还有很大的拓展余地。

从目前各家玩法来看,大体可以分为分散式运营和集中式运营两类,分散式主要是以传统中介平台起家的的公司为代表,它们大多从个人房东中拿到房屋的经营权利,进行简单的装修,然后进行整租或者合租,再配备相配套的定期服务。从市场体量来看,分散于全城各处的分散式目前是主流模式。相比于分散式,集中式集中化的进行管理、运营、服务。目前主要是一些传统房地产企业,利用手中自持的产权对房屋进行简单的装修,配以相应的物业服务,进行出租,在房地产市场整体交易不畅的情况下,部分业态的转型实现短期少量的现金流回收,以增加预期营收且减轻现金压力。当然这一部分也存在大量的创业公司,这部分创业公司利用与物业合作的关系,对整栋楼实现集中、统一的管理服务,以求实现盈利。

为何长租公寓会受到市场的追捧,其实这个原因不光可以从各个创业者的采访中得知,笔者作为一名实在的“各种城嫖”,真是有深刻的体会,在租房交易过程中各种被欺骗、房东单方随意涨价、安全问题等等一系列不好的体验问题,笔者都是一步步跳过来的,这也是房屋中介会被贴上“黑中介”这一人人熟知标签的原因吧。

这就可以解释链家在2011年推出自如之后,为何会一路保持高增长的原因吧。标准化的装修、家具、家居,主动对租客进行筛选,标准化的服务,这些特质让自如在租客群体中获得了可以说相对不错的口碑。虽然价格较高,但是消费者愿意为此买单,至少,笔者认为这是一个相对不错的模式。

很自然,事情都是具有两面性的,有好的一面,自然就有不好的一面,就整个长租公寓来看,目前最大的问题就是盈利问题。盈利偏低或者不盈利是多方面的原因造成的,不管是分散还是集中,租金收益率低都是一个突出问题,一线城市更是尤为甚之。这就直接导致自如等这些品牌公寓在与房东签订租约合同时,期限只有3-5年,而同期国外却有20-30年,这样情况下,自然装修、设计、家具会占用很大一部分的成本,这让许多品牌公寓服务商依然处在盈利的边缘,或者根本不盈利,赔本赚估值。

对房地产商来说,尽管房地产开发的整体利润在下滑,但是租赁住宅的利润率更低,甚至达不到开发利润的一半。且长租公寓产品的投资回收期在6年以上,比商业地产的养商期还要长。不盈利就像一只拦路虎一样,站在市场的中间,让众多的房企畏首不敢上前,虽有万亿级别的市场,但却不能食口而入。

对于如何盈利,各路玩家都目前都在各显神通,相信通过市场检验后,必会是柳暗花明又一村的景象。

讲了这么多,其实还有一个重量级嘉宾,那就是国家队,对于这样一个已经上升到国家顶层设计层面的市场性问题,国家队从来不会缺席,这是惯例。目前一线城市和许多新一线城市的政府都推出了众多的政策,虽然从严格的意义上来说,它们并不属于长租品牌公寓服务的玩家,但是它们所涉猎的业务确是最为核心的业务,不管国家队的市场表现如何,其实它的目的和市场效应只会是让未来的竞争更加的火热。

不管这是不是一块蛋糕,更进一步的说能不能分到这块蛋糕,这都不是问题的关键,关键在与自己如何能赚钱,这才是玩家的终极问题。

作者:陈少亮 |来源:iDoNews专栏 

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