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长租公寓“大逃杀”

歪道道 2019-07-12 10:17:30

文章转自公众号:歪道道(ID:wddtalk),作者:歪道道

2018年杭州鼎家公寓暴雷,接着轮到寓见公寓、昊园恒业,北京、上海等一线城市的长租公寓一时哀鸿遍野、风声鹤唳。

不过暴雷潮之后,业内人士将希望转移到房企。《中国长租公寓市场发展报告2018—2019》指出,目前在融资方面,国企和开发商背景的长租公寓品牌,往往具备更强的综合实力,拥有大量的优质资产,也获取了大多数的住宅租赁用地,因而更受资金青睐。

然而不到半年,朗诗、远洋等房企剥离长租公寓业务,万科、碧桂园、世联行等暂缓旗下长租公寓业务的扩张。

长租公寓不是回归理性,而更有可能风口沉寂。

回顾这场更类似于为金融机构和房产企业定制的投资“游戏”,长租公寓在资金和声誉双双破裂中消亡又或重生,或许对整个行业来讲没什么不好,但是,年轻租客们却成了最后的牺牲品。他们渴望在高房价时代过上舒适的生活,可长租公寓越来越不舒适。

暴雷不止,租客“流浪”

“我们不过是付了个房租,又不是投资P2P,怎么也想不到会爆仓”,很多寓见公寓的租客到现在还觉得满腹委屈。

去年10月份,在寓见公寓住了两年的刘先生,接到物业来的电话,说是房东已经两个月没收到房租,想要联系房客商量补交房租的事宜。但是此前自己明明已经交了一年的房租,这让刘先生心生疑窦,打算联系寓见公寓,弄清原委。

然而他发现寓见公寓的官网、官微查看电子合同都已无法打开,打400电话没人接,联系寓见管家的微信和电话,也没有接通。万般无奈之下,他只能进入维权群,一边焦急等待消息,一边担心房东赶人。在群里,他看到有不少租客已经被要求离开公寓。

同样的事情也发生在北京的昊园恒业,10月13日,一百人左右的租客及房东组成的维权群众,来到北京朝阳区昊园恒业总部进行维权。但维权的结果并不乐观,有位租客说,一开始该公司曾承诺三天退钱,并没退;后来又说最迟在11月2日,但到11月1日晚上还没退;再打电话催,就只说“帮忙催”。

2018下半年长租公寓这场暴雷潮来得毫无预警,年轻租客们对房租上涨的怨念还未消解,就莫名其妙背上债务、被赶出公寓。仅粗略估计,波及数万人,逃离公寓者众多。

租房贷被叫停后,长租公寓的扩张变得低调,张口闭口宣称进入精细化运营,多数租客以为风暴已经过去。但事实并非如此。

2019年元旦前的五六天,苏州的上千名租客、房东、供应商接到来自乐栈公寓的通知书:公司本月正在进行并购重组,问题已至政府职能部门备案,期间所有业务问题暂不受理。紧随其后,房东们立马催促租客尽快搬离出租屋,称逾期未搬造成的损失概不负责。

5月份,“国安家”的一位房东,也张贴了一张通知,称公司已经欠我一个月房租未付,请你们于本周五之前搬离此处。很多刚住进公寓一个月的租客无奈之下搬离了房子。

长租公寓的暴雷并没有终止,而是以更大的范围席卷行业。从以上两个案例可以看出,长租公寓的危机从一线城市蔓延到二、三线城市,从创业公司扩展到有背景、有资源的集团项目。

时至今日,距离寓见公寓暴雷已有半年有余,目前仍有大量租客的租房押金还没有退还,而“国安家”的工作人员曾承诺租客搬离房屋之日起,15个工作日内完成退款,但结果不仅没了赔偿金,连押金和房租的退款金额都没有完全退回。

“金融游戏”收割年轻租客

对于去年被赶出公寓的租客来讲,最悲催的不是无家可归,而是莫名背上债务、影响以后买房。

一位来自昊园恒业长租公寓的租客称,在找房过程中接触到了北京昊园恒业公司,该公司中介说,“使用元宝e家平台交房款可以押一付一,减轻你的房款压力”。签约后他每月如期还款,可一天房东突然来到公寓住处,让其赶紧搬走。事后他才知道“押一付一”实际是分期贷款,如果没按时还款,将影响个人征信,以后不能贷款买房。

自己无房可住却还得按期还贷,这是大多数租客的共同境遇,而这一切都源于租房贷。

租房贷简言之就是,长租公寓与第三方机构合作,让租户以借贷方式实现分期付款,使得缺少存款的年轻白领可以月付租房,扩大市场人群。同时长租公寓企业从机构一次性获得整年租金,然后分月付给房东。

租房贷的金融游戏,可谓是给回报周期长的长租公寓带来了最合适的扩张途径,以方便其快速竞争、拉拢投资。但它是建立在租客的个人征信体系上,中介在诱导他们签订租房合同时,往往对这部分讳莫如深。

而被驱逐的租客们,为了能够解除公寓暴雷给自身征信记录可能带来的不良影响,也付出了一定的代价。寓见公寓暴雷后,众多租客纷纷建起维权群,有些群的人数甚至高达2000人,他们一面经受随时被房东赶出的压力,一面周旋于寓见、房东、金融机构、物业,最终去年年底的集体投诉,让他们的个人征信免受牵连。

但前提是他们被要求立刻搬离原房源,否则征信仍然会受影响。而且很多租客的押金到现在还没有被退,尽管寓见换了一个又一个接盘侠,但他们都有统一口径:相关纠纷应该由租客和原寓见团队去协商解决。

当然,寓见团队早已不见踪影。

租房贷也是长租公寓暴雷的核心缘由。公司通过租客名义从贷款机构获得全年的房租,将其用作扩张的资金,而一旦扩张速度过快,就给公寓运营的资金链带来极大风险,尤其是贷款机构如果停止借钱,必然直接导致资金链断裂。北京昊园恒业、寓见公寓、鼎家公寓等都是由此倒闭。

这些公寓倒闭后,人去楼空,该跑路的跑路、该辞职的辞职,只留下年轻租客们去收拾一堆烂摊子。一位刚踏入上海的女性自嘲:还没正式步入社会,就已经开始经历人生第一次维权。

买房难,租房也难

2018年万科长租公寓业务覆盖30个主要城市,累计获取房间数超过16万间,而到了9月份,万科深圳公司城中村改造暂缓推进,暂停拓展万村计划的新房源;

截至去年7月底,碧桂园的长租公寓超过3万间房,但公司曾设想的“长租城市”尚未实现;

朗诗2017年才不过1.5万间房源,到了2018年达到4万多间,可两年间该业务合计使上市公司亏损2.34亿元,故此,朗诗公告称,包括长租公寓在内的5项业务以9.81亿元的代价剥离至控股公司朗诗集团;

一面是不断淘汰的长租公寓品牌,一面是房企逐渐剥离旗下长租业务,并停止扩张,这直接导致长租公寓供应不平衡的现状加剧。

有机构测算,2020年、2030年的近五年高校毕业生人数分别将达到0.45亿、0.67亿,假设流动人口租房比例维持在67.3%,由此测算出2020年、2030年我国租赁人口规模将分别达到2.2亿、2.65亿,相较目前1.91亿租赁人口规模,仍有近40%的增长空间。

但摆在年轻群体面前的,不只是长租公寓供应不足的问题,而是为资本和利益裹挟的行业病态,一次次将租客置于生命或财产威胁之中,让他们无处可住、无从安心。

去年9月份,阿里病故员工家属将自如起诉至法院,原定于27日开庭审理,后因自如公司申请司法鉴定,开庭时间予以延后。而在这期间,北京26名租客以租住了刚刚装修完工的自如住房、身体出现不适为由,也对自如提出了起诉。

这让8月底作出承诺的自如倍感尴尬,更难堪的是,自如又被多家媒体曝光,让用户签署带有封口性质的文件,以逃避责任。

甲醛门波及的不只是自如。深圳市消委会发布的“2018年消费投诉情况分析报告”显示,长租公寓甲醛超标问题已成为消费者投诉的新热点之一,全年投诉量近500宗。上个月,自如、蛋壳公寓、爱上租等长租公寓平台都被约谈,要求相关企业就体验发现的问题,说明情况并提出整改举措。

虽然各地租客投诉长租公寓的案例不断增多,但维权成功依旧很难。一些租客称,要认定房间为甲醛房并不容易,“自如提出了各种检测条件拖延时间,导致很多甲醛检测到现在还没进行”。

2019年,长租公寓想要的是如何存活下去,而租客祈求的不过是舒适安全的生活住所,可仅此一点或许都很难实现。公寓平台自顾不暇,又如何为租客分心呢?

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