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贾跃亭棋至中局

投中网 2019-03-15 15:31:52

本文经授权转载自公众号:投中网(China-Venture),作者:柴佳音

“一个艰难的决定。”

3月14日,法拉第未来在官方微信公众号发文称,公司将调整非核心资产,决定以4000万美元的价格,出售其拥有的美国北拉斯维加斯超过5000亩的Apex工业用地。

法拉第未来方面称,将在2019年内努力筹集足够的资金,尽快将FF91推向市场并为今后的大规模量产FF81做准备。

“卖地求生”,多家媒体评论称。

“2月底,法拉第未来刚刚传出‘数百名停职员工无法返工’的消息,融资又迟迟没有到位。”某商业地产开发从业者告诉投中网。他同时回忆起了1月贾跃亭拍卖三里屯大楼一事,“这次时隔不久的卖地,不会只有战略调整那么简单。”

10亿美元豪言的破灭

Apex工业园土地购置于2015年。

2016年4月,法拉第未来举办奠基仪式,宣布在Apex园区进行工厂建设项目。

“该处生产基地预计投资10亿美元”,法拉第未来官方网站介绍称,该工厂占地3.64平方千米,建筑面积近二十八万平方米,将在10年内为美国创造约4500个直接就业机会。

2017年2月15日,法拉第未来宣称,公司将于2018年交付FF91智能电动汽车,并透露已经投资1.2亿美元用于该项目。两天后,贾跃亭在社交媒体表示,法拉第未来内华达工厂建设项目一期工程第二阶段已经开启,并进入关键的招标阶段,“目前有多家全球及美国本土顶级供应商提案入标”。

好景不长。

2017年7月11日,法拉第未来发布声明称,决定暂停在内华达州北拉斯维加斯市Apex工业园工厂的建设。“FF调整了建厂计划,工厂另寻它处,但拉斯维加斯市工厂继续保留。公司会按照既定战略实现2018年FF91的量产”。

2017年9月24日,据美国内华达州媒体《内华达独立报》报道,法拉第未来正式放弃了在内华达州的工厂项目。这则消息却在当时遭到了贾跃亭的极力否认。

但十亿美元对于Apex工业园终究是“黄粱一梦”。

2019年3月14日,法拉第未来出售土地的公告印证了《内华达独立报》昔日的报道。“随着运营和生产制造战略的调整,FF决定将其旗舰超豪华电动车FF91的生产地点迁至位于加利福尼亚州汉福德的工厂,并已于2017年底开始了汉福德工厂的改造工程。”

法拉第未来表示,基于调整后的生产制造战略,将努力把加州汉福德工厂打造成一家以先进技术应用和UP2U概念为基础,用户可以全流程深度参与的超豪华电动车生产基地。

至此,Apex工业园正式宣告成为过去式,加州汉福德工厂将取而代之,继续承载贾跃亭的“造车梦”。

“卖地求生”却惨遭流拍

这不是贾跃亭第一次“卖地求生”。

2019年1月7日,乐视控股所持的北京财富时代置业有限公司100%股权正式在阿里司法拍卖平台上开拍。

乐视所拍卖的是北京财富时代置业有限公司旗下的商业综合体三里屯世茂工三,建筑面积共计4.92万平方米。工商资料显示,北京财富时代置业由乐视控股(北京)有限公司100%持股,实际控制人为贾跃亭。

“这大概是贾跃亭最值钱的资产了。”前述商业地产开发从业者对投中网说道。

据阿里司法拍卖平台的信息显示,此次是北京财富时代置业有限公司股权的第一次拍卖,起拍价约23.02亿元,评估价约32.89亿元,相较乐视曾经的收购价缩水近7亿元。

截至拍卖时间结束(1月8日10:00),阿里拍卖网数据显示有47720次围观,1001人次设置提醒,但0人报名,本场拍卖已流拍。

“目前来看,世茂工三的估值在合理范围内。根据现在世茂工三运营情况及租金水平(一层15-20元/平方米/天,平均估计约12元/平方米/天)计算,并基于6-7%的资本化率,世茂工三粗略估算价格在25-30亿元之间。”房地产咨询机构高力国际高级经理李嗣振对投中网分析称。

最初,乐视的愿景是“打造文化娱乐生态圈”,世茂工三作为乐视生态世界、产品展示等功能载体尤为重要。但目前来看,由于债务负担过重,乐视更希望先解决“近渴”再考虑“远水”的价值。

“此时的法拉第未来也是如此”。

无独有偶。与Apex工业园土地类似,贾跃亭当年斥巨资拿下的世茂工三,也是一块公认的“好资产”。

“当年,孙宏斌就是看上了这块资产才来做‘白衣骑士’。但到最后,贾跃亭也没有把这块地交出来。”一位接近融创的知情人士对投中网提到。

那么,世茂工三流拍的直接原因又是什么?

“商业地产更加关注运营的表现,而非区域的特点,相比于三里屯太古里平均48元/平方米/天的租金表现,世茂工三的运营情况并非可观。”房地产咨询机构高力国际高级经理李嗣振说道。

同时,世茂工三复杂的债权结构也让投资者驻足不前。2016年末,乐视控股将世茂工三全部股权质押给了中信银行。他分析称,复杂的质押影响主要在于后期交易成功后的物业交付时间及后续运营开展。

因此,流拍的部分原因也归因于投资者对世茂工三后期顺利交付的担忧。

“这样来看,美国北拉斯维加斯的土地资产比国内的世茂工三要优质得多。毕竟,913英亩土地已经全部进行了基础平整,其中700英亩已经完全具备了开工建设条件。”

资金缺口巨大

2018年末,法拉第未来就接连出现拖欠款项的问题。

“一些供货商和销售方已经数个星期没有收到款型。法拉第未来采用了各种手段拖延付款,包括公司财务离职、支票需要签名等理由。”美国科技媒体The Verge报道称,这与法拉第未来2017年拖欠款项所用的理由如出一辙。

2019年2月27日,法拉第未来公司发布内部邮件,通知停薪休假的员工无法按照计划在3月1日返工,该公司将延长休假时间,但未透露将持续多久。

法拉第未来方面解释称,自从去年11月,FF美国公司部分员工开始停薪留职以来,FF已经陆续邀请了近百名员工回归,目前FF美国在职员工400余人,全球员工近1000人,随着财务状况好转,公司会陆续召回更多的员工。

但截至目前,这样的“召回”尚未出现。

据统计,自从2018年10月首次宣布大规模裁员和减薪以来,FF被供应商和承包商提起了11起新诉讼,这些公司总计要求FF支付近8000万美元的欠款、赔偿金和相关费用补偿。

此般压力下,贾跃亭开始了国内外的商业地产及工业用地拍卖。“我不认为贾跃亭当下很惨,反而是觉得他找到了真正热爱的事情。”前述接近融创的知情人士对投中网说道,“不是百分百投入的话,他不至于把地产资源押注。”

“棋至中局”,他如是评价贾跃亭如今的处境。“乐视确实是座大山,很多人认为贾跃亭已经要‘走到头’了。但他既然重新选择了法拉第未来,一切就还充满了未知。”

然而,在法拉第未来巨大的资金缺口面前,贾跃亭急迫地卖楼卖地是明智之选吗?

“他别无选择。”

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