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长租公寓已死

陈少亮 2020-03-09 10:31:38

疫情肆虐的这一段时间以来,几乎没有一家长租公寓躲过舆论的讨伐,长租公寓第一品牌自如被指责续租涨价、蛋壳暴力取消业主一个月房租、最先上市的青客同样也被爆出和前两者一样的问题。

在此之前,长租公寓虽然爆出过“甲醛房、租金贷、还有屡禁不止的N+1群租房模式”,但这些都没有阻止长租公寓发展的势头,青客和蛋壳还在2020年登陆了资本市场。的那这场疫情将所有的长租公寓打回到了原型。

据业内人士坦言,长租公寓是一个微利模式的生意,行业利润率在1%-4%之间,但即使是像以上三家一样这样的头部企业,他们依然没有一家赚到这4%一下的微薄利润。虽然利润微薄,但因为进入门槛极低,因此长租公寓的玩家很多,二线地方城市的区域性强实力玩家同样也有很多。像蛋壳、自如这样的全国性品牌为了能有更大的市场占有率,在两年前还通过高于市场的价格,向业主租赁房产。可以说它们前进的路上几乎完全是用资本烧出来的。但这个资本化“二房东”模式在还没有发展成熟的时候就迎来了寒冬。

长租公寓究竟该不该扮演“二房东”

这个商业模式中,最位核心关键的就是“二房东”,长租公寓运营企业通过与业签订3-5年的租约合同,然后在转手分割或者整体向租客出租,因此租客最终的租赁协议是与长租公寓运营方签订,而非产权所有人业主。

因此,运营方的所有利润来源是在租客与房东租金之间的差价,为了能拉开更大的差价,运营方会将从房东处收来的房子进行简单的二次装修,然后再以“品质生活”的概念打造。从市场的反应看,这样的概念似乎是可以得到租户的认可和接受的,但仅有这样的方式还并不能保证盈利,因为在向租客收取租金之前,已经投入了房屋装修的成本,而这项成本需要摊薄在一两年的租客租金中。因此短时间内,长租公寓运营方的现金流是负向的。

为了能创造处更大的剪刀差,N+1模式就成了最重要的一项利差增项,但N+1最大的问题是不合法的问题,随意改变房租的居住结构造成消防隐患,导致长租公寓重要的盈利模式成了非法运营项目。由此来看,N+1模式绝非长租公寓运营的长久之计。

当业务层面没有的施展的空间后,“租金贷”的金融模式便渗透到了业务的运作中,租金贷再次将租客与运营方二者的租赁关系引入了金融公司或者银行。在具体的操作中,房客可用正常的市价租住到房屋,同时付款方式并未改变。而运营方可一次新的拿到一整年或者整个租赁合同周期的租金,金融公司还有相对不错的利润收益。一个资产证券化的方式,让这一模式成了三盈的生意。长租公寓有了全正向的现金流之后,扩展也具备了基础性要素。可是长久拉紧的现金流在疫情面前脆弱不堪。

综列上面所有情况,现有的“二房东”长租公寓模式似乎在本质上不可行,运营企业在重资本投入后依然不能获得较高的毛利,这很显然就是不正常的。现在房东在经历了有房却无法正常收租的痛之后,长租公寓运营方的房源供应会受到较大影响,在租客一侧“精致生活”的概念似乎也被打破了。两侧需求同时减弱后,长租公寓还有什么希望呢。

对于长租公寓,我们试着退一步想,如果它只充当平台中介,收取自己的佣金,并不扮演“二房东”这样的模式是不是可行呢,毕竟这才是互联网商业模式最本真的样字。疫情或许会促使类似的模式诞生。

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