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刚上岸就扫雷 祥生控股前债难还

上市不到两月,浙系房企祥生控股集团(02599.HK)就迎来了一波风浪。

作为国内TOP30房企中最后一家登陆资本市场的房企,祥生控股集团一度被二级市场投资者认为是房地产板块“明星股”,结果其股价表现却不尽如意。截至1月29日收盘,祥生最新股价为5.58港元/股,仍运行于发行价之下。

出来混迟早是要还的,只是有关祥生控股的这一切来得比预想要早一些。

团队整合能力不够、土储欠缺、千亿规模成色不足、盈利能力偏低、地产大势收紧,祥生要扫除的障碍还有太多。好在,祥生控股抓住了资本市场这根“救命稻草”成功上岸。

只是,不知刚刚“上岸”的祥生控股能否用“韭菜”手里的钱扫清其为自己埋下的各种“雷”。

矛盾井喷

“TOP30中唯一一家没上市的房企成功登陆资本市场”怎么看都是一件皆大欢喜的事。

2020年11月18日,头顶TOP30房企和千亿房企两大光环的祥生控股登陆港交所,一时间,地产圈和资本圈都欢呼雀跃,投资者迎来优质标的,公司成功融资并走向可持续发展,公司高管与一级市场机构纸面富贵跃然提升,然而剧情并没有如此发展。

然而,祥生控股上市后不到两个月,积聚已久的矛盾就如火山喷发一般爆发了。

最劲爆的是近日“裁员30%”的传闻。祥生官网显示,截至2020年4月底,祥生共有3561名员工,按照上述“裁员30%”的说法,祥生须裁掉1000多名员工。

高管离职也像“下饺子”一样。有市场信息显示,祥生浙南区域总裁顾建军有意在年后离职,祥生副总裁郭政将离职,祥生营销中心总经理龙鑫源将于年后离职,市场还传言祥生总裁赵红卫也将于年后离职。

出走的,个个可都是“精兵强将”。

虽说祥生公司称“年末个别人员变动属公司业务发展过程中的正常变化”,但曾辅佐“皇太子”上位的祥生元老赵红卫,在祥生上市时的股东及高管名单中已不见踪影,这种“指标性”人物的出走,也绝对是利空祥生控股的。

除了人事层面的调整,祥生对组织架构的“大手术”也是翻云覆雨。

除了之前苏宁皖大区的重组,祥生浙南区域的重组规划也正式落地。在大本营浙江,原本以浙北、浙东、浙南构成的三大区域也展开了进一步的融合重组。祥生一系列操作颇有“壮士断腕”的味道。

| 祥生全国化战略布局 图片来自祥生官网

接踵而至的还有祥生呼和浩特项目农民工讨薪的风波。

对比此前豪掷18.3亿元一口气拿下八块地的豪气和“呼市前三,区域夺冠”的雄心,如今农民工讨薪潮让祥生进军呼市显得相当“烂尾”。

一位地产行业资深人士表示,一般房企上市前一年业绩爆发,第二年业绩平稳,再往后个别高管离职属于正常现象,冲刺上市多少会掩盖内部一些问题。

只是,像祥生这般上市才两个月就陷入大规模裁员、高管离职、农民工讨薪等负面漩涡的确实少见。上市后矛盾集中爆发其实也意味着此前积聚的矛盾已无法遮掩下去。

这一些列风波的爆发对资本市场投资者的持有信心,大为折损。祥生控股的战略管理、内部运营、品牌运作能力究竟如何,市场观望者显然是会心里没底。

“仓皇”上市

事实上,祥生控股上市两月就爆出的诸多问题,从其仓皇上市路就可见端倪。

一般而言,房企上市有相似的“套路”,无非就是区域发展到一定程度,“迁都”宣布全国化扩张,而后加杠杆扩大规模,到一定程度后冲击上市。与祥生同属“浙系房企四小龙”的中梁控股便是如此。

而25年来首提上市的祥生则与众不同。2019年建立上海运营中心,连境外上市的VIE结构也是2019年底才开始搭建,2020年,祥生就成功登陆港交所。从递表到成功上市,祥生只用了168天。

财经评论员周正国曾表示,祥生控股上市步伐太快,战略管理经验不足,团队整合不够,内部不稳定。尤其地产公司若向省外扩张,其发展总监、战略总监都必须对新开拓市场足够熟悉,团队磨合需要很长时间。

可“突击”上市的背后,祥生控股也有其“难言之痛”,回看来时路再摸摸兜里的钱,上市融资是祥生控股“渡劫”唯一的出路。

作为崛起相对较晚的浙系房企,祥生的激进相比“前辈”有过之而无不及,两个指标足可见之:

一是祥生销售额从百亿元到千亿元只用了3年,同样收割三四线市场红利的碧桂园用了6年,恒大万科用了5年,连因高杠杆而暴雷的泰禾也用了4年,祥生控股真是后浪可畏;
二是祥生控股对高周转有自己的定义,从“3个月动工,6个月开盘”到“2个月动工,5个月开盘”,再到“施工证到预售证间隔小于2个月”,“小碧桂园”之称名副其实。

激进扩张注定要付出代价,高负债、现金不足可以预见,只是祥生的高负债业内闻名,现金流更是“捉襟见肘”。

万得数据显示,2019年祥生控股资产负债率为95.43%,在127家港股上市房企中排行老二,截至2020年4月,其净负债率更是高达426%。

2017-2019年以及截至2020年4月,祥生控股的现金及现金等价物分别为32.3亿元、31.14亿元和24.12亿元、24.4亿元。但同期短期贷款和一年内到期的长期贷款分别为120.4亿元、155.9亿元、115.1亿元、157.2亿元。

也就是说,现金流已经是危机重重了。

“借钱”续命是祥生的必经之路,祥生也确实这么做了。票据、信托、资产抵押证券,祥生用尽浑身解数,管它是否非标资产,管它19.6%的信托利率,能借来再说。

一系列“骚操作”之后,祥生控股已再无它技可施。上市融资,再拿投资者的钱“堵窟窿”是目前可行且有效的对策。

于是,我们看到祥生控股在上市公告中有一条是上市融资的30%资金将用于偿还现有信托贷款。

“上岸”还前债

引入活水只能解决一时危机,地产高压下,比拼的是内功,祥生控股目前“功力”恐难不负投资者信赖。

一位地产行业资深人士表示,在之前的行业大势下,先加杠杆扩张,再用几年时间消化之前的激进是包括闽系、浙系在内的众多房企的打法。

只是,祥生相比其他浙系房企而言,有更高的拿地成本、市场开拓成本,以更激进的姿态示人,却要在当前收紧的环境下“还之前欠的债”,一增一减间,难度系数加大了不少。

近两年以来,房地产行业“画风”突变,政策层面不断收紧,“三道红线”之后又有“两道红线”。在此背景下,此前越激进的房企越会率先退潮,泰禾如此,祥生控股的风波不断也值得警惕。

另外,打铁还须自身硬。头顶“TOP30房企”和“千亿房企”光环的祥生控股,硬实力似乎也确实不及同规模房企。

2018年突破千亿门槛的祥生控股彼时营收只有142亿元,约占销售额的1/10。而同期相似规模的奥园营收为310.7亿元,远洋营收为414.8亿元。

中原地产首席分析师张大伟表示,一般房企营收在销售额中的占比都在35%以上,若相差近10倍则说明其大概率粉饰了业绩。

祥生的“赚钱”能力也令人堪忧。万得数据显示,2017-2019年,祥生的销售毛利率分别为13.25%、21.1%、23.87%,在港股房企中排名尾段,港股127家房企销售毛利率的中位数分别为30.99%、34.14%、32.3%。

最后,祥生控股上市后的发展必然要加速全国化扩张,但50%以上依赖浙江根据地市场的业绩、尚不稳定的团队以及2019年才进行“迁都”的时间点看,其全国化的节奏显然落后于同等规模的房企。

上市如上岸,但上岸的祥生控股还要继续面对更为残酷的“丛林法则”。

结语

上市是众多快速发展中的企业都梦寐以求的事儿。只是,有的借上市平步青云,并藏富于股东,有的却用“割韭菜”的钱扫除自己前进中的“雷”。

上市是众多危难中的企业“求生”的最后一根稻草,只是,有的可以实现华丽转身,完美蜕变,有的只能引入活水,解燃眉之急,不稳固的根基犹存。

成功“上岸”的祥生如何让自身战略管理、内部整合等能力同步跟上,如何修炼好自己的内功,需要它做的还有太多。

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