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长租公寓,没有赢家

pingwest品玩 2020-03-02 10:46:48

文章经授权转自公众号:PingWest品玩(ID:wepingwest),作者:杜莉莉

整个2月份,长租公寓行业都陷入舆论旋涡。

2月初,#自如被指借疫情涨价#冲上了热搜。2月中旬,蛋壳公寓要求房东免房租,却不给租户免租的消息引发了巨大争议。2月23号,部分上海的青客公寓房东,收到了公司“无法向房东支付租金”的短信。

在疫情这只黑天鹅的冲击下,长租公寓企业轮番陷入深潭。特殊时期是不会彻底冲垮一家企业的商业模式,但企业的能力会受到全方面挑战,弱点会被全面放大。

海淀区自如租户林小姐告诉PingWest 品玩,她原房租是6230元,房子将在3月1号到期,管家先是跟她沟通要涨价到约6690元。之后又表示可以申请调价到6390元,再到近期续租时,表示系统又调整了价格,价格是6390元,上申请的一样,同时希望赶紧付费免得系统价格再变。最终房子以涨价160元续租。

自如管家在1月31日前联系到了林小姐,表示如果能在租赁合同到期前一个月确定续租,服务费可以有7折优惠。而她的朋友郭萌萌收到的通知是服务费9折。

郭萌萌的房租协商过程就像一场心理博弈。

她的月租金为2190元,自如管家提前40天联系她,表示续租的话租金会涨到2530元。郭萌萌觉得太贵了,表示得考虑下。过了几天,管家表示可以以2290元续租,这相比原价只上涨了100元,而且如果能提前30天续租,服务费9折优惠。

但郭萌萌得知林小姐收到的通知是7折,所以决定跟管家进行协商。在又一轮沟通后,最终以涨租100元,服务费7折完成了续租。

在舆论爆发后,大部分租户都与自如管家进行了再一轮协商,涨租金额都在极大程度地被缩小,有部分甚至以原价续租。在接受PingWest品玩采访的自如租户中,有不少涨租幅度在10%到30%之间,相当一部分的涨租在100到500元之间,这个数字虽然不大,但依旧引发了租户们的不满。

他们认为在疫情期间,大部分企业都在为消费者减轻负担,而自如却逆势涨租,更严重的是“这根本是霸王协议”,没有给租户任何选择。疫情期间租户不可能去换房子,无论涨价是多是少,他们除了接受自如的涨租条件,别无他法。

与其说是疫情期间的涨租行为激怒了租户,倒不如说是租户长期积累了对自如的不信任感,在因为这次涨租而引爆。

林小姐告诉PingWest品玩,她在住自如房的这1年时间里换了5个自如管家,申请售后问题均没有得到实际解决,她的问题包括:厨房天花板装修不合理,刮风时候会响;阳台墙皮脱落,大雨时漏水;卫生间出水是黄色的;淋浴头出水小且慢,维修人员说需要自己付费采买。

不信任感,就是这些麻烦的小事积累而成的。

我们无法否定的一个现实是,租客缴纳了逐年上涨的租金、极大程度上会多于一个月房租的服务费,还有因为“现金贷”产生的银行利息,但长租公寓企业们至今都还是没有赚到钱。

虽然自如的市场占有率第一,但还这不是个一家独大的市场,蛋壳、青客,以及其他散布在全国各地的地方性长租公寓企业都还在提供服务。在市场竞争激烈之下,租客还是没有省到钱。这看起来就像是个没有赢家的生意。

行业前三没有一家在盈利,现金贷成为主要的资金来源

青客公寓是国内市场占有率第三的分散式长租公寓企业。它于2019年11月在纳斯达克上市。2月19日,青客公布了首份上市财报,财报显示,2019 财年青客公寓净亏损4.89亿元。此前其招股说明书显示,2017财年和2018财年,青客的净亏损分别为2.45亿元和4.99亿元。青客已连续三个财年亏损。

青客上市的募资金额几乎减半,从原计划的520万股减至270万股,最终以招股书中预期价格区间的最低位每股17美元发行,筹集金额从此前的1亿美金,减少至4600万美元资金,我们能从侧面看出公司上市时的不自信。

2020年1月,蛋壳公寓在纽交所上市。蛋壳是国内市场占有率第二的分散式长租公寓品牌。在其招股说明书中显示,蛋壳公寓2019年前10个月净亏损为28.13亿元人民币,经调整后的EBITDA为负16.12亿元人民币,官方表示尚未盈利的原因是其持续高速增长。

即便是市场占有率第一的自如,至今也没有实现盈利。自如CEO熊林曾数次对外表示,现在谈盈利还为之过早。行业在2014、2015年开始爆发,吸引了大批资本入局,但行业前三名都还没有人实现盈利。

对长租公寓们来说,经济寒冬的2019年本就不好过,尚未实现盈利没能自我造血,融资之路又困难重重,资金的匮乏直接推动了两家企业走向上市,以求续命。原本大家都指望着2020年农历新年过后的租赁市场旺季,没想到等来的却是新型冠状病毒这只“黑天鹅”,这让原本就艰难的生存环境更是雪上加霜。

据贝壳研究院数据,依据贝壳研究院数据,2020年2月,18个重点城市的住房租赁总成交量环比下降幅度高达78.9%,同比2019年2月降幅高达82.7%。2月份成交量同比及环比均显著下降的主要原因是由于疫情的影响,人口流动降低。大量租赁人口滞留家乡未返回居住地,或由于小区封闭禁止外人进入导致的市场供给需求双双下降,春节后租赁市场维持着低迷状态未实现市场热度的回升。

长租公寓的商业模式非常传统 —— 公司从房东手上租下房源,将房屋重新设计,配备基础家具设备,再以“二房东”的身份转租给消费者。同时提供清洁、搬家、解决邻里纠纷等附加服务。他们应该赚取的是收房和出租之间的差价和服务费,但现在他们最大的收入来源是“现金贷”。

此前长租公寓企业优客逸家CEO刘翔接受媒体采访时表示,长租公寓行业的现金流,主要来源于新签租房量。这个新签约租房量直指“现金贷”。

他以成都为例:

新签的一个客户,假设每间每月的均价是1000元,按照押一付三或者押二付三的付款方式,正常来说,签约后可以拿回来4、5千块钱。但是,依赖大比例长周期预收的企业,会要求按年,甚至按两年预收租金。租户现金不足,可以选择以“租金贷”的方式支付租金,这样,每发生一个新签,公寓就可以拿回来1万多,甚至两万多的资金。

如果一个月能新签10000间房,带来的现金流就是1个多亿,甚至2个多亿。同样,如果新签大减,现金流损失也相当巨大。

对于在租房源,企业已把未来12个月,甚至24个月的租金收回消耗了,短期内无法再产生现金流入贡献。所以,受疫情影响,新签租房量骤降时,依赖大比例长周期预收的公寓企业受到的资金影响就非常大。

过去两年长租公寓都深陷在“现金贷”的争议中。“现金贷”是指租客在于长租公寓品牌签订合同的同时,与金融机构签订贷款合约,金融机构为租客支付全年房租费用给到长租公寓品牌,租客则按照每个月或每个季度向金融机构偿还贷款。

更简单地说,租客看起来是押一付三,实际上在签约那一刻起,租客就从银行借了一年或两年的房租,并且签订了分期协议。每一次租客缴纳的房租,实际上包括了房租、银行利息,以及给长租公寓的服务费。

最令租客难以接受的是,他们大多数是在不知情的状况下签订了合同,也就是说,是在不知情下背负了利息这个债务。

“现金贷”最原本是用以帮助租客解决资金短缺的问题,但现在这笔钱现在这成了企业最主要的现金流,他们拿着这笔钱投资钱生钱。

2018年8月杭州长租公寓品牌鼎家“爆雷”就是长租公寓 —— 企业拿着金融机构给的资金,做P2P投资,P2P暴雷了。企业没有资金给房东缴房租,房东就要把房子收回来。租客签了分期合同,他一方面还要继续还银行分期,一方面又没房子住了。

即便现金贷现在已经成为长租公寓最受诟病的问题,但企业不可能在短期之内放弃它。现金贷如今已成为长租公寓企业最大的资金来源。

截至2019年9月30日,青客公寓与11家金融机构合作,有65.4%的租金系使用租金贷支付。蛋壳公寓的招股说明书也指出,2017年、2018年和2019年前九个月,蛋壳公寓使用“租金贷”的租客占比分别为91.3%、75.8%和65.7%。

自2019年12月13日起生效的《关于整顿规范房屋租赁市场秩序的意见》要求住房租赁企业租金收入中,住房租金贷款金额占比不得超过30%,超过比例的应当于2022年底前调整到位。这意味着长租公寓需要在3年时间找到其他盈利途径。

租客缴纳了逐年上涨的租金,但还是没有人能赚到钱

我们无法否定的一个现实是,现在租客缴纳了逐年上涨的租金,极大程度上会多于一个月房租的服务费,还有银行利息,长租公寓至今都还是没有赚到钱。

此前一位长租公寓从业者告诉PingWest品玩,他们测算过,200个房间是一个个人房东的管理上限。这种个人瓶颈,可以通过公司化的运营解决。

分散式长租公寓的优势在于有规模效应,当运营商手上所签约的房间数量达到一定量级时,就可以摊薄成本。劣势在于模式的稳定性不高,公司对于资产的管控力不强。今年房东决定签约,明年就可以撕毁合作。

面对记者提出的“现在的长租公寓行业,是不是很不健康?”这个问题,刘翔没有直接给出答案,但他表示,要看一个模式是否健康度,关键指标之一就是看你的收益和风险是否对等。

长租公寓过去包租且投资装修的模式,最大的挑战和硬伤就是这是一个极其微利、甚至亏钱的行业,然后另外一头你还承担了巨大的风险。这个风险就是因为你做了包租,有系统性的库存风险;因为你做了大额的装修改造投资,你有空置和低价造成的装修折损风险,这部分投资价值会随着时间推移而消耗掉,我们管这个叫“冰淇淋”模式,逐渐化掉了,你是找不回来的。

为了实现利益最大化,公租公寓需要以更低的价格从房东手上拿下房源,尽可能切割成更多的单间房,以更高的价格在更短的时间内将房间租出去。简单说,就是低价收房高价出租,提高签约率。

低价收房高价出租,这只是个理想状态,现实情况是市场竞争者过多,为了抢夺房源每个公司都在哄抬房源价格。

此前就有媒体报道,在2018年8月,房东准备以7500元/月的价格出租一套位于天通苑的120平米三居,自如开价8500元/月,蛋壳公寓开价9000元/月,自如再加500元,蛋壳公寓最终以1.08万元/月,成功拿下这套房子。

2018年8月16日,北京住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门,集中约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,明确了“不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源,不得恶性竞争抢占房源”等。

2018年的8月17日,时任我爱我家副总裁的胡景晖就指出,房租暴涨最主要原因就是以自如、蛋壳为代表的长租公寓运营商,为了扩大规模,争抢房源,以高出市场20%到40%的价格在收购房源,导致售房成本直接上升。胡景晖描述了一种最坏的情形:一旦资金链断裂,将出现房东驱赶租客的情况。

各大长租公寓运营商自然不认可这个道理,当时蛋壳公寓执行董事长沈博阳就否认长租公寓在通过价格战的方式搅乱市场,自如CEO熊林也表示,不存在参与市场不良竞争、哄抬房价的行为。我们自然没有进一步证据佐证房租上涨和运营商扩张的直接关系,但胡景晖的判断已经变成现实。

为了提升签约率,大部分运营商选择在房源原有基础上改造出隔断间。一个更简单的例子,长租公寓以6000元/月从业主手上租下一套两居室,把客厅改造成隔断间,可以出租给3户租户,每户租户的租金约3000元/月,这就多出了3000元的月租。这中间的利润也随之水涨船高。

刘翔表示,公寓涨租有很多因素,常态化的是淡旺季波动影响下的小幅调价,通常控制在±5%幅度内。但北京市去年7月份出台了禁止N+1的政策,大量房屋被拆掉了隔断,也就是少了一间可出租单位,这个情况下公寓如果不去每间房涨价30%多,根本无法挽回因隔断被拆带来的损失,永远无法盈利。

他认为,企业若持续几个月出租率在80%,则面临生死存亡的危机。目前很多企业的出租率已经低于80%这条绝对红线。

疫情不会彻底击垮一家企业的商业模式,只会考验企业应对困难的能力。这次疫情只是把分散式长租公寓这门生意的脆弱性展示在外界眼中 —— 企业没有盈利,租户没有省钱,看起来就是门只有输家的生意。

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