快讯

“三高”之后 融创中国将何去何从?

GPLP 2020-09-16 14:10:35

0.png

文章经授权转自公众号:GPLP(ID:gplpcn);作者: 看平地长得万丈高

人过胖了有三高:“血压高、血脂高、血糖高”;企业“过胖了”也“三高”:“负债高、风险高、压力高”,作为知名地产企业,融创目前就存在“三高”问题。

2020年8月,在融创中国(01918.HK)上市十周年的中期业绩会上,融创中国董事会主席孙宏斌说了句实话:“现在是土地市场风险最大的时候,开发商手中有钱,老百姓手中没钱,土地拍的贵,房价压力挺大的。”

孙宏斌表示,2020年,融创中国重点做三件事儿:调融资结构;降融资成本和负债率;谨慎拿地。

因为从以往“增肥”“飙车”猛进改到主动“减肥”降速,这看起来熟悉而又简单的事情执行起来难度有点大,稍一不留神,身体就会面临失控。

融创中国的房地产“飙车”游戏

说融创中国就要提浓眉大眼的孙宏斌,提到孙宏斌就不得不提顺驰以及“飙车”游戏。

孙宏斌的第一次“飙车”是在顺驰。

在顺驰这家房地产企业,孙宏斌创造了“现金到现金”的房地产开发模式:拼速度、拼价格。先用较低的自有资金启动项目,随后立即进行土地开发,用销售回款来支撑后期建设,再用项目盈利作为新的自有资金启动新项目。

这种模式缩短了地产业的开发周期,通过这种模式顺驰曾在一年的同一时间向十几个城市扩张,拿地近千万平方米。

不过孙宏斌没有笑到最后,孙宏斌为他所创造的“顺驰模式”付出了代价。

2006年,创立12年之久的顺驰55%的控股权以“超低价”12.8亿元转手香港路劲基建。

随后,2004年成立的融创中国开始接替顺驰成为孙宏斌的第二个创业公司。

在同样的创始人带领下,融创中国的诞生就带有顺驰熟悉的味道,那就是喜欢“飙车”,且乐此不彼——作为地产界的“狂人“,孙宏斌的特点及标签就是高周转,买买买,当年顺驰这样,如今的融创中国依旧是这样。

据媒体报道,2014-2019年六年间,被孙宏斌先后列入购买清单中的并购标的包括但不限于绿城中国、佳兆业、雨润、融科智地、乐视、万达、泛海控股、新湖中宝、环球世纪和时代环球等企业的股权或项目。

并且,近期市场有传闻,长实集团(01113. HK)有意出售北京及上海两处物业,价值500亿元,融创中国则有意承接。后来长实集团进行澄清,称“感兴趣并不等于要出售”。

当然,高周转的模式成就了今天的融创中国。

公开资料显示,通过并购,融创中国迅速地扩充了土储规模,实现弯道超车。五年时间规模翻了7.57倍,挺进了中国房地产行业TOP10,名列第四。2015-2019年,5年的时间里,融创中国的营业收入从230亿元增长到了1693亿元,归母净利润由32.98亿元增长到260.28亿元,然而,融创中国的“飙车”也让其后遗症凸显。

(数据来源:融创中国年报)

融创中国后遗症:“三高”问题

现代管理学之父Peter F. Drucker曾经说:“目前快速成长的公司,就是未来问题成堆的公司,很少例外。合理的成长目标应该是一个经济成就目标,而不只是一个体积目标。”

融创中国同样如此。

2015-2019年,融创中国的销售金额实现快速增长,从2015年的731.2亿元增长到2019年的5556.3亿元,增长了7倍之多。

数据来源:克而瑞研究院

然而,在融创中国销售规模增长的同时,融创中国的负债也在迅猛增长。

据融创中国财报显示,2015年,融创中国的总负债为960.89亿元,4年之后的2019年融创中国的总负债高达8465.55亿元,总负债也翻了7倍之多。同时,资产负债率也从2015年的83.19%增长到2019年的88.12%。

数据来源:融创中国年报

可以说,8000多亿的债务对于融创中国就是悬在头上的一把剑,——而为止防止这把剑掉下来,融创中国不得不保持一个高周转的状态,不然债务压顶的融创中国有可能面临“顺驰”当年所面临的的资金链断裂问题。

2019年以来,在不断有新的资管融资限制政策下,融创中国选择了海外发债,先后多次发行了美元优先票据,总金额接近30亿美元。可以说,融创中国的钱都是借来的。从融创中国的债务结构来看,2019年底,融创借贷总额为3222.7亿元,其中一年内到期借贷为1357.3亿元,长期借贷为1865.4亿元。现金为779亿元,现金覆盖短期债务的倍数为0.57,短期偿债压力较大。

正如上文说到,融创中国如果想要接手长实集团500亿元的项目,也要考虑考虑自己的手中钱。

当然,视融创中国为生命的孙宏斌不可能看着它像顺驰那样倒下,于是,融创中国开了新的革命——“减肥”大计。

融创中国的 “减肥”大计

融创中国的“减肥大计”始于2019年。

2019年,孙宏斌开始向外界传达出“控制负债率”的新方向。这一年,融创中国也将“控负债、降杠杆”纳入三年重点规划。

融创中国开始谨慎并购,并试图将手中持有型项目出让,维稳现金流。

比如,2020年4月,融创中国以46.99亿元转让了金科集团11%的股权。

然而,就“飙车”这个来自于创始人“骨子里”的爱好问题,融创中国能否彻底扭转呢?

这值得商榷。

即便2020年上半年,融创中国新增土地储备约1730万平方米,新增货值约2330亿元,同比大幅下降约64%,趋于保守态势。

然而,做了与“做到位”依旧存在差距。

公开资料显示,截至2020年6月底,融创中国有息负债合计3203.3亿元;资产负债率为86.65%较2019年末下降了1.46个百分点;净负债率为149%,大幅下降了23.3个百分点,但仍高于同行平均水平。

2020年8月20日,住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。有媒体报道称,此次讨论的重点为房地产企业资金监测和融资管理规则,主要以“三条红线”为标准。

在该座谈会当中,融创中国赫然在列。

在住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会上,谈到的房地产企业的“三道红线”明确为:剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。

然而,这“三道红线”当中,从融创中国的半年报来看,融创中国剔除预收款后的资产负债率为62.14%,净负债率为149%,现金短债比为0.86,净资产负债率和现金短债比踩了两个,而且其资产负债率也是勉强过关。

对此,融创中国将2020年的净负债率目标定为120%,并表示,到明年这一数值将控制到100%以下。

而为了融资,解决其资金问题,曾经不屑将旗下物业公司上市变为赚钱工具的孙宏斌现也倒戈了——2020年8月6日,融创中国宣布旗下融创服务正式递交上市申请材料,启动赴港上市计划。目前,联交所已确认融创中国可以进行分拆。

可以看见,融创中国为了“减肥”在不停奔波。

而且,即便成功瘦身,那么,融创中国的未来持续发展也是一个问题。

对此,有业内分析人士表示,若三道红线严格执行,未来房企的融资规模将受到限制,这不仅影响到企业的拿地和融资战略,房企“高杠杆”的扩张模式也将终结。

一旦房企“高杠杆”的扩张模式终结,融创中国如何在房地产行业当中立足?没有了高周转标签的融创中国还是当年的融创中国吗?

特别声明:本文为合作媒体授权DoNews专栏转载,文章版权归原作者及原出处所有。文章系作者个人观点,不代表DoNews专栏的立场,转载请联系原作者及原出处获取授权。(有任何疑问都请联系idonews@donews.com)

相关文章

正在加载......