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“蛋壳”会破吗?

杨静 2020-06-24 09:50:38

6月18日,蛋壳官方一则公司任命的通知,让蛋壳的股价瞬间雪崩。具体是公司创始人兼CEO高靖被地方政府调查,由崔岩接任CEO。虽然蛋壳公关迅速的切断了高靖被调查与蛋壳经营之间的关系,但这仍然让蛋壳处在了风口浪尖上,可以说这几个月随之疫情缓慢恢复而恢复的蛋壳又被抵消了。蛋壳这次是不是真的要破了。

在公布了2020年的第一季度的财报中,蛋壳的亏损较去年增加了4.15亿,净亏损达到了12.34 亿。这背后更为可怕的是蛋壳之前在一级市场所获得的融资和上市所募集到的资金如果在今年不会有新的资注入的话,可能就熬不过去了。现在的蛋壳稍不注意就会破掉。

抢在它前面上市的青客公寓已经处于破产的舆论漩涡中,所以现在留给蛋壳的时间并不多。行业人想不明白的是,以蛋壳为代表的这些长租公寓明明有相当广阔的市场,为什么做不起来呢?许多行业专家对此都谈论过自己的看法,例如SOHO地产潘石屹曾经从经济收益的角度分析认为:“长足公寓从银行以5%左右的资金成本,然后去赚取1%左右的收益,这个生意很显然是亏损的。”虽然潘石屹的这句话细究起来并不完全正确,但他却一语中的的说出了长租公寓目前的困境。

让年轻人有尊严的生活在城市,这是高靖谈到创立蛋壳的初心时讲的。的确,从国内最早的北漂、沪漂现在已经延伸到现在遍布于一二线城市的各种飘,将这群人称之为飘的根源是,他们在自己工作的城市无根,无根最重要的一点的没有一个可以稳定长期居住的地方。国内传统的租房体系中遍布着大量的信息不对等。这些各种“飘”们始终处于交易双方的弱势低位,被所谓的“黑中介”、“房东”等出现过不只一次的欺诈式交易,所以从长远发展的角度上看,长租公寓的兴起是有足够需求的,至少在信息不对等的问题,长租公寓交易比传统交易提高的不是一星半点。

国长租公寓玩家还创新式的在服务上下功夫,除了有更透明的交易环境之外。整体的居住体验也是有了很大程度的提升,长租公寓运营方按照一定的装修标准进行装修后,飘们的居住体验自然也有了上升。

交易的双方一边有需求,一边可以提供对应的服务和产品。现在出现不可持续发展的根本性原因是这个行业的供给的发展远超行业所需。

长租公寓的玩家可以分为好几个派系,第一是传统地产公司衍生出来的长租公寓品牌,其次是酒店运营主体孵化的长租公寓品牌以及传统的中介行业也在向该模式转型。再者就是像蛋壳这样在这个领域的创业玩家,它们每一个派系现在都有代表性的品牌,管理的房屋数量都在数十万甚至几十万的级别。市场真的需要这么多的供给吗?

因为有着更好的交易和居住体验,因此长租公寓的价格也会在交易环节和居住时有着更高的租金成本。但这些不同市场玩家似乎并不在乎在相对较高的价格体系下市场的需求是否已经满足,而是一拥而上的疯狂扩大房屋规模。自如、蛋壳等不同派系的代表性企业在2018、2019年以高于市场40%左右的价格从房东手中获得房屋,这样的E新闻并不少见。在经过自己一系列装修的投入后,却并没有以可以覆盖成本的价格转租给租客,而是又以低价去获取租客市场,一进一出的巨大成本支出,让长租公寓陷入规模不断扩大,亏损不断扩大的泥潭中。它们总想着等自己市场足够大了之后,规模性收益已经会覆盖这些成本,并实现盈利。但现实时,亏损却不能停止。

就当下的模式而言,长租公寓可能产生的利润有房东转租租客过程中的差价收益、中介服务费收益、金融服务收费及其它衍生性服务收益。但随着监管政策的趋严,这几项的收益空间只会下降,不会上升。

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