本文经授权转自公众号：一点财经(yidiancaijing)，作者: 韩 东;编辑：邱 韵

“品牌威力、产品特性以及销售实力，赋予它们一种巨大的竞争优势，在其经济堡垒周围形成了一条护城河”。

1993年，巴菲特首次提出“护城河”概念，并将其内涵逐步延展——根据‘护城河’加宽的能力以及不可攻击性作为判断一家伟大企业的主要标准。以此来进一步理解，一家企业的护城河就是其最重要的、稳定的、持久的竞争优势，也即行业壁垒。

如果要在高度标准化的房地产行业中票选出具备护城河的企业，华夏幸福或许会是不二选择。

产业新城起家，联动住宅业务做强做大，随后引入平安资本助力，共同探索不动产领域发展的新空间……在过往22年的发展历程当中，华夏幸福走出了一条特有的产业新城之路，也成就了属于自己独一无二的护城河。

及至当下，而伴随着平安的入股和吴向东的加盟，其还在不断加宽和拓深自身的护城河。虽周期跌宕，但它却正迎来自己的最好时代。

01产业护城河显现

纵观华夏幸福22年发展史，几乎可以说是一部产业新城培育和成长史。而伴随着产业新城模式的不断成熟，华夏幸福也逐渐进入了业绩释放和收获期。

4月24日，华夏幸福发布的2019年财报便是一个绝佳的观察窗口。财报显示——

2019年华夏幸福实现营收1052.1亿元，归母净利润146.12亿元，同比分别增长25.55%和24.4%。现金流方面，公司销售回款加速，回款率达61.4%，同比大幅提升15.3%。全年销售商品提供劳务收到的现金879.27亿元，同比增长17.06%......

良好的业绩表现也让华夏幸福颇受资本市场认可，多家评级机构给出 “买入”和“增持”的推荐。4月27日，华夏幸福股价报收22.72元/股，股价上涨8.76%。

一点财经了解到，过去五年，华夏幸福净利润年复合增长率达32.1%;近三年，公司的毛利率也一直维持在40%以上，显著高于一般的房地产企业，在周期波动中展现出了较强的经营稳健性、较高的成长性和较强的盈利能力。

更值得一提的是华夏幸福在ROE(净资产收益率)上的表现。2019年，华夏幸福的ROE为35.7%，同比增加0.5个百分点;现金分红45.20亿元，占到净利润的30.78%。

“ROE能常年持续稳定在20%以上的公司都是好公司，可以考虑买入”，巴菲特曾于致股东信中说，“如果非让我用一个指标进行选股，就用ROE”。

而在股票市场中，不少投资者尤其是价值投资者，也以ROE为核心指标，来寻找白马股，也有人称之为股票中的“高富帅”。

ROE反映的是股东权益的收益水平。最通俗的来说，一家公司的ROE越高，表明这家公司为投资人赚的钱越多，在盈利、运营、杠杆使用上的综合能力越高。

如果以此为标准，华夏幸福无疑就是巴菲特口中的白马股、“高富帅”。据了解，华夏幸福多年来ROE一直维持在30%以上，连续五年现金分红占净利润比重不低于30%，已持续多年为股东提供了高回报。

业绩表现和投资回报是企业最好的背书。业绩上稳步增长，以及资本市场的认可，正是华夏幸福产业新城模式成果的最好例证。反过来，22年的试错和运营经验，也为其打造出了一条同行难以复刻的护城河——产业新城的独特模式和强大的运营能力。

02异地复制难题攻克

形成护城河只是成为伟大企业的第一步，要保持企业的持续竞争优势，不断地深挖和加宽护城河才是实现百年基业的不二法则。

提到华夏幸福，很多人都会想到固安产业园。这座地处北京天安门正南50公里的产业新城，目前已集结了“电子信息产业”、“汽车零部件产业”、“现代装备制造业”三大产业集群，累计引入企业超600家，累计招商引资金额超1400亿元，是华夏幸福最成功和得意的代表作。

从0到1，是创始人的天才灵感与市场机遇。但从1到10，则需要调用上下游供应链乃至资本的力量。在固安产业园模式大获成功以后，更多人关心的是这种模式的异地复制能否同样取得成功。

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