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千亿资产路劲掉队 单伟豹无心恋战地产圈?

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文章经授权转自公众号:一点财经(ID:yidiancaijing)作者:一点财经

2019年12月9日夜,全联房地产商会年会第一天的活动即将全部结束,可是所有人都没有离开,他们还在等待“豹哥”单伟豹在晚宴中的表演。

那一夜,单伟豹唱了两首歌,一首周深的《大鱼》,一首胡夏的《知否知否》。歌曲唱得精致柔顺,和声细气。总有细心人,听出了单伟豹曲中裹挟着一层浅浅的情绪,却说不出那是什么。当然,更多人根本没听——正是酒战酣时,哪有功夫感慨矫情?

到了2020年4月14日,路劲(01098.HK)发布公告,单伟豹将辞任公司执行董事,并于2021年1月1日正式生效。告别地产圈的风起云涌,“豹哥”选择归园田居,“采菊东篱下,悠然见南山”。

原来,那情绪是离愁。

可是放眼整个行业,也只有一些“老路劲人”会难过。楼市是战事,时间是金钱,路劲这样顾影自怜的风格,已是异类般存在。现在行业这么难,所有人都在向死而生,都在找出路。这样温吞下去,还有希望吗?毕竟,这是个只相信胜者王权的地方。

要是这么看,想要活下去,就得像一年前的那场晚宴中,那群在酒桌逡巡的“战斗者”。趁房企大佬们还没走,把酒桌当作谈判桌,说说合作,谈谈收购,聊聊招拍挂,岂不更实在?只是唱唱歌、跳跳舞,那真是没什么意义。

或许,单伟豹“老实人”的风格,已经不适应这个时代,到了说再见的时候。

土储干涸

2007年5月7日,路劲股东周年大会结束后,看着仍然不愿离开,还想带回一些“爆料”的记者,单伟豹还是多说了一句。

“路劲通过顺驰发展内地房地产物业,预计明年将是房地产与公路各占营业额一半。”

那天之后,单伟豹不再隐藏改造路劲的想法:虽然财报显示,2006年路劲净资产68亿港元,收入主要还是分布在国内8各省份,总长1060公里的收费公路,但他坚信物业开发前景更宽广,那才是路劲最终的方向。

否则,谁愿意接手顺驰的资产?要知道,彼时的路劲团队统计,顺驰负债总额超过66亿元,买卖很亏;标普与穆迪曾公开表示,收购达成以后,路劲的负债率将会从50%即刻超过70%,压力山大。

既然是改造,就别想太多。于是路劲18亿元拖回了顺驰超过600万平方米土储,以及各式债务与风险——单伟豹管不了那么多。他知道路劲想要继续成长,必须大刀阔斧地开出收费公路之外的增长点。

“回头来看,今天我认为还是非常值得的。”那时候,单伟豹会给自己打气,一遍又一遍。

如今,时间已经过去了近15年。单伟豹开始变得沉默,尽可能躲避媒体长枪短炮的追踪。他变得少言寡语,绝不多说一句话,毕竟现实有些尴尬。

按照2007年的统计结果,路劲总土储约为750万平方米。可是翻阅近三年路劲的财报数据,可以看出公司土储还是那么多。2018年6月底好不容易提升至848万平方米,可是到了2020年6月底又下滑至701万平方米——这么多年,路劲的土储一直在原地踏步。

增加土储谈了这么多年,可实际上路劲只有那一次果断出手,这是一家急迫转型的公司吗?真不像。收购顺驰理应成为路劲地产板块快速成长的起点,不过这一切并没有发生。

如果你跑不动,就不要怪竞争对手绝尘而去。与路劲总规模相仿的花样年控股(01777.HK)与国瑞置业(02329.HK),一直维持总资产与资产负债率之间的微妙平衡,通过适度增加杠杆,确保土储丰盈。

虽然严控杠杆是行业的主旋律,但房企需要成长,需要适度杠杆带来增长活力,“用爱发电”行不通。

目前,路劲的负债率为69.2%,体会不到咄咄逼人的负债红线压力,可长期低库存运转,总有“水池见底”的一天,到时候出路在哪里?

当然,路劲也怕仓里无粮,于是控制土地开发速度。财报数据显示,路劲从2019年中的百万平方米级别,如今已下将至90万平方米。

如此“细水长流”的开发模式,700多万平方米的土储也够开发一阵子。可是按照这层逻辑倒推,既没有土储,也没有消化土储的动力,路劲如何在业内立足成长?地产业务缺少增速,还谈什么转型?

作为一家地产收入占比九成有余的企业,既缺少土储,也没有开发热情,只靠压缩消化能力维持运转,这行吗?当然不行。主业成长的空间如此狭小,且不说会逐渐失去了行业竞争力,对于路劲的投资者们又该如何从中看到未来希望?

再看单伟豹的沉默,其实并非主动“不想说”,而是被动“不能说”,“没的可说”。

后路在哪?

“没有哪个百年企业,不是自杀重生的。”很多年前,管理学大师德鲁克就曾预言,企业的转型需要对自己下手狠一点,别给自己留太多后路。

或许德先生的理论,部分解释了为何单伟豹铁了心拥抱房地产,但路劲还是慢慢悠悠地走。或许路劲确实有“后路”,还不止一条,自然不会选择“自杀重生”。

“第一个和第二个文旅项目,都有10%的投资回报率,这在商业领域还是不错的。”早些时候接受媒体采访时,单伟豹就曾表示,文旅商业务是路劲重点布局的业务之一。论追求IP文化,地产圈无出其右。

目前,这项业务与房地产基金、娱乐及内容开发、房地产开发,共同隶属于产业投资及资产管理板块。

在众多房企净利润普遍维持在7%-8%,甚至为了加速周转,将利润空间压缩至5%的时候,产业投资及资产管理或是路劲的“后路”。

在这里,不仅可以继续挖掘物业开发的机会,还能探索文旅项目的成长空间,甚至投入部分资金到地产外的领域,结出一些从来没见过的果实。

可是在新冠疫情与金融市场波动的影响下,路劲的这一业务板块遇到前所未有的危机:2020年上半年,房地产基金没有任何新的投资,娱乐及内容开发大部分时间处于停滞状态,无锡梅里小镇与郑州新密两个文旅商项目,开发进度也被推迟。

这是一笔不小的损失,路劲在财报中只提了一句——“期内投资物业之公允值因而降低”。至于前期项目收益多少如,今公允降低多少,网上并没有相关数据。《一点财经》就此询问路劲官方,一直未得答复。

到最后,只有房地产开发还能提供7.74亿元的收入,作为整个板块的遮羞布——这可不像一条“后路”应有的模样。

至于另一条,还是收费的“老路”。

回想1996年,路劲落子内地市场,是以收费公路建设作为起点。那是路劲走向辉煌的开始,算下来在20多年的时间里,路劲收费公路总里程已经达到500公里,业务拓展至印尼。

虽然收费公路带来的收入并不高,但相比传统开发物业项目,这是一种能够带来稳定现金流的业务形态。比起物业开发“高杠杆+高周转”带来的风险,收费公路显然更安全。

只是收费公路实在太“安全”,安全到早已触碰到“天花板”。从2018年开始,收费公路业务的收入贡献维持在每年30亿元左右,一直没有明显增长,倒是2020年上半年营收突然下滑至8.37亿元。

财报中,路劲将下滑原因归结为“疫情导致免费通行期延长”,可是回顾2019年的数据,高速公路项目收入占比还不足10%。收费公路能够提升路劲的资产规模,却很难成为业绩贡献的主力,这也不像一条“后路”应有的模样。

这样看来,路劲确实还有出路,只是它们都太窄了,太偏僻了,只能让路劲走入歧途。走在这样的路上,实在没有太大意义。

危墙之下

对企业家而言,失败并不可怕,绝望才可怕。对单伟豹而言,这体会已是深刻。

“我认为房地产未来20年都是好年份。”2018年底,地产行业开始回调。单伟豹坚定相信,向前仍然是唯一选择。

可是向前迈出一步后,坚定还能剩多少:曾立于危墙的孙宏斌,带领融创中国(01918.HK)成为市值1361亿港元的巨无霸;“高杠杆+高周转”的经营模式,已被“三条红线”的利剑拦腰斩断;曾经被视为阳春白雪的地产行业,成了监管部门眼中背着金融风险狂奔的“灰犀牛”……

走进2020年,一切设想都成了空谈。哪里有什么20年的“好年份”?市场环境日渐萧索,企业经营压力增大,这是现实。现在地产圈的好日子眼看就要过了“保质期”。

单伟豹也尝试过翻身。毕竟路劲没有踩中“三条红线”,还有条件加杠杆,继续争抢土地;毕竟土储资源相对优渥,超过700万平方米的土储,长三角、渤海湾和粤港澳大湾区三低的占比达到97%。

可是那又怎样呢?谁不知道长三角、渤海湾、粤港澳大湾区是金矿?路劲那么多土储,都在竞争炮火最猛烈的地方——时代中国抢占粤港澳大湾区、明发夺取长三角,哪个不是千万平方米傍身?那里有的是杀红眼的撕咬,不适合马上要放马南山的单伟豹。

至于加杠杆,还是省省吧。资金充裕的行业上升阶段,靠高杠杆快速成长的案例比比皆是时,单伟豹也没敢大步向前;如今高压管控,怎敢触动监管逆鳞,激进加杠杆怕是想加也是难?

进不是,退也不是,路劲的处境尴尬。尴尬的背后,其实是深深绝望,是无论如何改变,始终跟不上时代脚步的绝望。

业绩上,路劲的营收和净利润早已失去增速,成长已处于停滞状态。营收还有阶段性增长,可是利润难有上行趋势,遇到“增收不增利”的瓶颈。路劲手里,连一张像样的王牌都没有了,还能怎么赢?

总资产排在行业40、50位的路劲,仅有2.9倍市盈率与0.41倍市净率,徘徊在80、90名,证明食之无味,弃之可惜的路劲,越来越难得到资本市场的正面反馈。缺少爆发力,更缺少想象力,路劲需要力挽狂澜式的英雄故事,需要一个强人拉一把,这是保守的单伟豹给不了的。

好在他并不贪恋权位,也知道自己改变不了路劲,退下来或许是最好的选择。

结语

回想路劲一路走来,所有人都没有错。

公司遇到问题时,单伟豹意识到自己无法扭转乾坤,于是甘愿放弃救世主的光环;单伟彪的经验,以及单颂曦的锐气,都是现在路劲最需要的元素。这家公司没有停止向有利的方向发展,正在迅速调整以顺应时代需求。

只是方向对了,并不意味着就能成功。目前,房企兴衰更替正在加快,市场瞬息万变,没有留给企业足够时间改变。路劲需要改变,需要尽快步入新的轨道,寻找到增长点,只是这一切还来得及吗?对路劲而言,很难。

你做的都对,但并不代表你不会被时代淘汰,这就是现实。

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