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1天前

经济寒冬中,投资者如何寻找下一个增长极?

子弹财经 2020-04-23 10:30:26

文章经授权转自公众号:子弹财经(ID:wwwhygc) ;作者:李老师

3月份之后,随着疫情的逐步蔓延,全球的经济都进入了休眠。包括中美两国在内,几乎各个国家都采取了宽松的货币政策。美联储将联邦基金利率下调到了0,采取了无限度的量化宽松,还重启了08年金融危机时的一系列非常规货币政策,比如大量购买垃圾债。

而国内央行通过降息降准等方式向市场上注入了大量的流动性。截至4月,今年的通货膨胀率最高达到5.4%,并仍有上涨趋势,我们的存量财富正加速贬值。

在这个时间点,关键在于你的资产增值速度能不能超过你的财富贬值速度。

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通货膨胀,拿什么拯救自己的资产?

很多人首先可能想到买房、买股票,下面我们就来分析这些选择的可行性。

首先谈到买房,近十年来每一次经济下行时期大家都会把希望寄托在房地产身上,然而自2018年以来,国家房地产调控政策不断加码。近日深圳房价一夜暴涨,央行、深圳住建局更是连夜出击,联合相关部门开展专项整治行动。4月17日,中央会议更是重提“住房不炒”,并提出了新LPR模式,将实体利率和楼市利率相分离,在众多人以为楼市会重新复制08年、15年的历史时,高层传达了这样的信号,其中的意思不言而喻。

再来谈谈买股票,众所周知,在中国95%的散户在股市都是亏钱的。真正意义上的股票投资对于大多数的中国股民来说门槛较高。不仅需要对整体宏观经济有所了解,还需对各个行业、各个微观企业主体有一定的基本面分析,最难的是还要选择好入场时机。对于没有富余时间做专业研究的普通人,不建议盲目进入股市。

说到这里,我们来回归到今天的主题——在这个特殊的时间节点,还有没有哪种投资方式,能够有比指数基金更高的年化收益,能够有比房产投资更低的资金门槛,能够比股票投资更稳健更安全的呢?

我们可以通过回顾2003年非典之后的各类资产表现来找到这个答案。

2003年是很特殊的一年,酒店和商业地产运营在那年因为非典遭遇重创,但也是在那一年的下半年开始,实现爆发增长。

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图 / 2003年下半年报复性反弹

那一年,许多国外的商业地产运营巨头开始进入中国,如沃尔玛、欧尚、百安居、7-11等。投资额从2003年的1071亿元,到2016年已经达到15837亿元,13年间增长了15倍。

中国的酒店业自2003年也开始爆发式增长,酒店业的新秀如家实现快速发展。房间体量从2003年的200万间增长到2018年的2000万间。但商业地产租金价格,却在2003年上半年降到冰点。以北京市场为例,2003年Q2的租金比Q1下降了9.6%,广州更是下降了20.4%,空置率从5%增长到16%。租金价格从2003年Q3开始回升,并持续走高。

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资料来源:国家统计局,中金公司研究部

非典期间酒店上市公司的净利润减速,一度重大亏损,但在2004年报复性反弹。报复性反弹的主要原因是2003年被压抑的旅行、差旅住宿需求。

2003年短期内酒店业和商业地产投资受到重创,进入行业的投资人享受低租金、低转让费红利。

今年的新型冠状病毒相比SARS,存在传播性更强的特点。相比非典影响时长不会缩短,会有大量酒店和商业地产难以为继,对于酒店来说同样是洗盘年,受疫情影响许多经营效率不高的中小型酒店将困于生存,存在抄底升级的投资机会。

今年的投资机会与以往相比,根本区别在于酒店数量增长速度放缓,新的机会存在于存量酒店升级改造市场。

2019年我国酒店行业总体量已经较2003年增长10倍。与03年相比,酒店行业面临租金高、人力成本高的问题,固定成本大使得短期波动对于酒店经营影响更巨大。

再细分看,03年中国中小酒店数量占比为96.4%,即使在酒店体量增长10倍的2019年,中小酒店占比仍高达80%;而这些中小酒店中,品牌经济型酒店占比不到10%,对比美国品牌经济型酒店占比55%,仍存在大量结构性升级的机会。

因此今年的4-6月将是抄底中小单体酒店,并改造为品牌经济型酒店的好时机。

而酒店这个行业内有着各种看似不同实则同质的品牌,当我们选择投资品牌经济型酒店的时候,我们如何在繁多的酒店品牌中做选择呢?

细心的人也许已经发现,酒店市场在近两年已经发生了重大的变化,以OYO为首的轻改造翻牌模式因经营效率不佳被淘汰,以汉庭为首的老牌经济型连锁酒店因风格同质化、投入成本高早已失去了投资性价比,以尚客优酒店为首的低线城市连锁品牌则并不受年轻一代消费者的喜爱。

最近,我们观察到酒店行业内的一个新物种——盒子空间,或许可能成为投资者的下一个财富增长极。

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盒子空间:汉庭一半的投资,超过汉庭的营业额

盒子空间自2017年成立以来,核心创始成员毕业于北京大学,累计获得唯猎资本、闪银奇异、浅石资本及容铭资本等投资机构共计近亿元的人民币融资,在北京、上海、广州、杭州、武汉和西安等6个城市开拓连锁酒店100余家,累计上线房源近5000间,核心会员超过50万人。

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盒子空间的单房收益(Revpar)更是高达226,相比之下,全国连锁酒店巨头汉庭酒店的Revpar仅有173,盒子高出整整30%;比汉庭更便宜的售价却比汉庭更好的收入,主要得益于高性价比和高黏性会员带来的高出租率,盒子出租率130%(含分时)远超汉庭的89%(含钟点房),同时,盒子空间的加盟店回本周期在18个月-3年之间,相比之下,传统连锁酒店回本需要4-5年。

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仅仅成立三年的盒子空间为何能在酒店行业内受到诸多投资人的喜爱呢?

首先,盒子空间有着成熟的集采供应链,能够在降低装修投入、保证硬装质量的基础上,做出符合年轻人审美、好玩有趣的酒店客房。盒子空间单间客房的装修成本被控制在3-5万元,其中不仅仅重视基础的硬装和软装,还在住的功能之上增加了“玩”的功能,比如能够拍照的汉服盒子、能打游戏的电竞盒子、能抓娃娃机的娃娃机盒子等。

除此之外,盒子空间研发了一套无人化的酒店、自习室和公寓的运营系统,目前盒子空间酒店前台Check-in/out都是通过机器来完成的,智能自助入住能够大大降低酒店的人力成本。盒子空间一家40间房的酒店最多只需要5位运营人员,比传统品牌的酒店人员配置减少58%。

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除了产品本身的“颜值高”“自助化”优势外,盒子空间还有一套自有渠道获客被视为生命线,这一点就打败了传统酒店对OTA的依赖性。不断通过线上裂变、周边地推、私域流量运营及广告投放等方式推广盒子空间小程序,低成本获得了近百万高粘性的粉丝会员,不仅大大减少了OTA佣金成本,也为高入住率提供有力的保障。

疫情集中爆发已有四个月,酒店及旅游行业受疫情影响巨大,房租、人力等固定成本给诸多中小酒店业主带来了不小的现金流压力。而这期间OYO的溃败,对于曾经满怀信心的中小酒店业主又是一次巨大的打击。不过,危机危机,危中有机。受疫情影响,不少酒店物业价格跌出了“黄金底”。

盒子空间CEO严澄峰认为,目前不少中小酒店的物业价格较疫情前能便宜20%-30%。“这个阶段属于地主拿余粮买地的一个阶段。大家都没钱,谁是地主谁就拿余粮去投资这种低效率运营的资产。”

严澄峰判断疫情加速酒店行业洗牌,运营效率差的酒店会被陆陆续续淘汰,所以从供给端来说有更多好位置的酒店资源。我们觉得今年或者最近几年都可能出现外部投资人进场的趋势,新的周期可能会重新开启。

一边是手持现金准备进场抄底的酒店投资人,一边是现金流濒临断裂的中小酒店。盒子空间借势琢磨出一套新打法。盒子空间此前的打法是说服中小酒店业主直接加盟盒子空间。

疫情之下,不少中小酒店生存艰难,甚至急于转手酒店。所以盒子空间的打法转变为找外部投资人去投资这些单体酒店,然后再委托盒子空间运营。

截至目前,盒子空间这种新打法已经取得了一定的成效,有许多来自于医药、餐饮及金融行业的投资客通过盒子空间投资了中小单体酒店。面对今年全球货币大放水,盒子空间希望带着更多“贪婪”的人抓住这一次的投资新机会。

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