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稳了!新城控股能否迎来经营、资本预期的双反转?

基本面力场 2020-06-19 12:10:09

文章经授权转自公众号:基本面力场(ID:wuzhijingu)

前天晚间,新城控股发布了《关于实际控制人涉案的进展公告》,这也标志着案件基本尘埃落定;从2019年7月3日曝光之日起,至今将近350天,深受困扰的新城控股也终于迎来了靴子落地的这一刻。

资本市场对此的反应倒是很迅速,当日新城控股A股上涨了1.99%,盘中最大涨幅将近4%;香港的新城发展则更强势,当日上涨了5.04%,盘中最大涨幅更是超过了9%。由此也可见,资本市场的投资者,对于“靴子落地”后的新城控股抱有多么大的期许。

熟悉力场君的小伙伴都知道,我一直是坚定看好新城控股的,属于“铁粉”的那一类,昨天晚上就有小伙伴问到力场君,对于新城控股的未来如何看?其实,力场君倒是觉得,大家可以淡定一些;“靴子落地”后的新城控股会怎样?会不会变得更好?这都是已经体现在公开信息当中的“明牌”。当然,力场君可以带大家来简单梳理一下。一、经营层面的反转早已开始

今年房地产行业日子不好过,当然尽管比其他很多受到疫情直接冲击的行业,房地产仍然是“瘦死的骆驼比马大”的那一批;客观来看,房地产行业面临的问题,属于自身行业的问题,不论是融资还是销售“去库存”端,所以我们也能够看到某些也算是龙头的房地产企业深陷流动性危机。

但是新城控股,日子就显得更好过一些,去年底手握现金就高达约640亿元;销售端方面,根据公司披露的5月份经营简报数据,5月份实现合同销售金额约224.12亿元,环比上升约24%,也基本恢复到与去年同月的销售金额。

另据克而瑞常州数据,今年前5月,新城控股在常州的全口径销售金额为40.04亿元,继续位居榜单第一;在中指研究院公布的各城市销售榜单中,新城控股在南京和长沙的销售额分别为28.06亿元和14.32亿元,均位居当地房企前列。

相比销售、回款的快速恢复,力场君更关注房地产公司的两项核心经营指标:融资和拿地;在这两个方面,力场君觉得才是特别值得和小伙伴们分享的。

1、融资:创新融资方式,叠加五大行贷款重启

去年刑事案件被曝光之后,新城控股最被市场担忧的是两点,一个是案件是否会影响到新城控股与地方政府合作商业综合体,另一个就是金融机构是否会压缩对新城控股的信贷投放。从后期小王总执掌公司之后,能够看到新城控股在商业综合体的拓张方面并未放慢角度,同时在融资方面,新城控股在近月来也是渐进佳境。

今年上半年,新城控股通过公司债、境外美元票据等多种方式疏通融资渠道;特别是有消息称,五大行对新城控股的融资已经恢复到去年6月前的水平,这个动向非常值得关注。

另外,在3月底举办的年度业绩说明会上,新城控股管理层透露,近期公司先后发行了美元债、公司债以及超短融,吾悦广场经营性物业贷、CMBS资产证券化产品也在正常开展,加上银行间接融资,能满足公司发展需要。公司目标是降低融资成本、拉长融资期限。

其中特别值得一提的就是,以ABS为代表的创新融资方式。近日,新城控股就拟发行21.37亿元“平安汇通-新城吾悦商业物业第一期资产支持专项计划”,这款ABS已获深交所通过;此前,今年4月份还有一笔在上交所发行的的吾悦资产ABS已完成,金额超29亿。对比来看更有说服力,在2019年黑天鹅事件之前,新城控股已发行的19只ABS 、ABN中,发行规模最大的一笔金额也不过才15.93亿元。

后期伴随着这款ABS成功发行,也标志着新城控股的融资环境,已经不仅限于“恢复”,而是在持续“优化”,更有望进一步降低融资成本。

2、拿地:“报复性”拿地,但仍然严控成本

3月底,力场君也有幸聆听了新城控股的线上业绩发布会,截止到去年底新城控股的净负债率不到20%,放眼整个房地产行业,这也是难出其右的低负债率。这是优势还是劣势呢?

力场君印象很深的是,小王总在会上针对我的这个提问做出的回答,总结起来就是:净负债率过低,或者过高,都不是好事。净负债率过高,风险大,反脆弱性就差,一旦融资、销售端出现一些困难,就容易导致整个资金链条的危机;另一方面,过低的净负债率也不是好事,对于房地产公司而言,负债的目的主要就是用来拿地、搞建设,如果负债率太低,也就意味着公司在土地储备方面的力度不够,这会损害公司未来的盈利能力和成长性。

从小王总当时的分享,力场君的感觉是,小王总对于当时状态下新城控股的负债率,以及拿地金额、土地储备并不是很满意,认为过于保守了;进而推断新城控股在2020年会加大拿地的速度。

果然,新城控股在今年前5个月开始发力。一方面是拿地数量在行业内排名居前,根据《1-5月中国房地产企业新增土地储备排行榜》的数据,新城控股以830.5万平方米的拿地面积,仅次于恒大、绿地、碧桂园,排名全行业第4位。

商业综合体方面,据不完全统计,一季度新城控股接连于江苏宿迁、广东肇庆、贵州贵阳、贵州黔南州、山东泰安、天津、江西南昌、云南昆明等地新增数个住宅和商业综合体项目。4月份,新城控股继续积极补仓,除了在疫情之后复苏较快的一二线核心城市持续深耕,如北京、天津、苏州、温州、西安、杭州等地,还不断在发展潜力较大的重点省会城市寻找投资机会,落地吾悦广场。

另一方面则是拿地价格,今年前5个月新城控股的拿地权益金额310.8亿元,在全行业排名第10位,名次显著落后于拿地面积的排名。这也就意味着,尽管新城控股在上半年“报复性”拿地,但并不疯狂、保持了该公司一贯奉行的“只选对的,不选贵的”原则,继续保持土地成本的优势。

新城控股的拿地成本低,与其商业地产与住宅地产联动的模式紧密相关,这一点力场君在此前的文章中也作出过详细分析;在3月底的线上业绩发布会上,小王总也提到,综合体拿地议价能力持续凸显,2019年商业综合体楼面均价仅为每平米1244元,仅相当于同年纯住宅楼面均价每平米4019元的30%,甚至相比2018年商业综合体楼面均价每平米1347元还略有降低。

二、资本预期层面的反转加速

资本决策,最看重的就是预期。回顾今年以来的新城控股,在资本、中介评级两个维度的预期,都在加速反转。

先来看资本预期,新城控股在4月底发布一季报的时候,相信大家也关注到了,第一次出现了宝能的身影,“前海人寿保险股份有限公司-分红保险产品华泰组合”以775.33万股的持股数量,首次进入到新城控股的前十大流通股股东名单。再来看评级预期,其实这里面有一个误解,去年很多媒体提到新城控股遭评级下调,其实这是很不专业、不正确的法说,新城控股的主体评级一直都没有被下调,当时只是评级展望由稳定调为负面,而且从去年底到今年初,穆迪、标普、中诚信等国内外评级机构也都已经将新城调出负面观察名单;今年,从最新的中诚信给予新城控股的债券评级来看,公司仍然是3A级的评级。3A级的评级,对于一家纯民营企业而言,是不容易的。

评级展望的恢复,给新城控股带来的直接影响,就是融资更加便捷、融资成本也更低。举个例子,今年1月15日,新城控股境外子公司新城环球有限公司(NEW METRO GLOBAL LIMITED)发行了一笔3.5亿美元的优先票据,票面利息6.8%;而到今年6月5日,新城控股母公司新城发展(01030.HK)计划发行4亿美元优先票据的时候,利率就已经降到了6.45%,

上面说了一大堆,总结起来,力场君认为:“靴子落地”后的新城控股,已经有资格、具备充足条件甩下所有包袱。在经营层面和资本预期层面双双迎来反转的基础上,新城控股未来如何,这不就是很明显、很清晰的吗?撸起袖子加油干,全心全意谋发展!

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