比还债更重要,活下去才是蓝光发展的当务之急


作者 l 橙子

楼市寒冬似乎仍在继续。

近日,因烂尾问题导致的停贷潮成为市场关注热点,但随着多家上市房企陆续披露上半年业绩预告,亏损二字也成为行业热词。

Wind数据显示:

截至7月14日,A股共有52家房企发布2022年上半年业绩预告或业绩快报,其中预计净利同比出现下滑的房企超46家,亏损房企达30家,占比58%。

而导致这轮房企业绩亏损的主要原因在行业人士看来:

一方面在于房企现金流紧张,导致房企竣工面积减少,拖累房地产业务结算规模,压减营业利润。

另一方面也在于面对疫情等多重风险因素,大量计提存货影响利润。

在一众业绩亏损的上市房企中,蓝光发展预计亏损46亿元,最为瞩目。

7月14日,四川蓝光发展股份有限公司发布2022年半年度业绩预告,预计2022年半年度归属于上市公司股东的净利润为-46亿元左右,归属于上市公司股东扣除非经常性损益后的净利润为-43亿元左右。

对于本轮业绩再度亏损,蓝光发展在公告中归纳为经营亏损和减值计提影响,其中上半年预计经营亏损约19亿元,计提减值约29亿元。

不理想的业绩表现

作为四川龙头房企,2015年登陆上交所的蓝光发展,也曾是房企黑马,仅用四年,便从一家销售额不足200亿元的区域房企,成长为销售额过千亿的全国性房企。

只是在土储布局上,由于过分押注三四线城市,随着楼市调控及棚改退场,蓝光的盈利问题也开始显现。

反映到业绩层面,从去年上半年起,蓝光就进入持续性的业绩亏损期。

2021年上半年,蓝光实现营收119.3亿元,但同期归母净利润亏损47.21亿元,到去年三季度,归母净利润亏损幅度扩大至67.05亿元。

而到2021年全年,蓝光实现营收201.2亿元,但全年归母净利润亏损额达到138.3亿元。同期,蓝光2021年仅实现销售额465.62亿元,同比减少55.03%。

图片来源:蓝光发展2021年年报

对于这波亏损,蓝光给到的理由是:因受宏观经济环境、行业环境、融资环境叠加影响,自2020年年度末至今,公司公开市场再融资受阻,流动性出现阶段性紧张,加之受到部分金融机构偿债挤兑,最终触发公司部分债务逾期,对公司的经营和融资产生了较大影响,导致公司业绩大幅下滑,具体包括经营层面、减值计提、资产处置三方面影响。

到2022年,蓝光发展的亏损局面仍未有较大改观。

2022年一季度,蓝光实现营收70.83亿元,归母净利润则亏损近2.9亿元,同比负增长151.63%。

图片来源:东方财富

如今半年已过,蓝光发展恐仍将延续亏损局面,整体经营质量也持续堪忧。

仅从毛利水平来看,2021年一季度以前,蓝光发展毛利率始终在20%以上,但2021年上半年至今,蓝光毛利率大幅下滑。

2021年毛利率竟为-4.41%,同期净利率则为-71.34%。到今年一季度,尽管情况有所好转,但毛利率仍只有5.53%,净利率为-4.23%。

图片来源:东方财富

盈利质量下滑导致业绩表现不佳,也在进一步催化蓝光发展的现金流紧张程度。

从蓝光发展披露的业绩亏损原因也不难发现,导致经营层面出现较大亏损的原因,有很大一部分就来自现金流紧张延长房地产业务结算周期,同时也增加偿债压力,导致蓝光必须出清资产偿债。

根据其2021年年报数据,蓝光发展全年现金及现金等价物净流出超250亿元,到今年一季度,该项数据仍流出近1.5亿元。

图片来源:东方财富

成也西南,败也西南?

事实上,蓝光发展当前业绩表现也是近几年飞速发展的副作用。

2015年蓝光借壳上市,获得资本加持后,蓝光发展迅速。

公开数据显示,蓝光发展单年拿地宗数自2015年至2020年分别为15宗、18宗、31宗、85宗、48宗和60宗。

仅2017年到2020年,其拿地金额分别为225亿元、430亿元、494亿元和529亿元。

但在土储结构方面,蓝光的营收构成主要来自成都和滇渝区域,合计占全部销售额的25%,仅次于华东和华中区域,但成都和滇渝区域较华东华中,城市数量要少很多。换言之,蓝光成都和滇渝区域营收主要来源于成都和滇渝,而这些区域主要以三四线城市为主,仅成都、重庆为二线。

图片来源:蓝光发展2021年年报

这类城市在当前环境下,去化难度更大,由此也导致蓝光2021年不理想的销售表现以及低毛利水平,进而拖累公司现金流。

加上公司融资道路不畅,整个2021年现金流情况堪忧。全年现金及现金等价物减少了250.6亿元,账面可支配货币资金仅55.24亿元,去年同期该数据为297.4亿元。

由此也在影响蓝光拿地节奏,蓝光在2021年年报中指出,2021年蓝光经营性现金流净额仅流出1.08亿元,比去年同期还增加了60多亿元,其根本原因在于土地投资金额大幅减少。

图片来源:蓝光发展2021年年报

而这一切的根源,还在于蓝光土地结构过于集中在三四线城市,导致蓝光整体抗风险能力不足,拖累毛利水平,进而压缩现金流,导致规模增速大幅放缓,陷入不良循环。

至于蓝光广为诟病的债务问题,眼下的蓝光恐怕已无暇顾及,因为比还债更重要的事情,是如何活下去。

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