4 月 28 日，华润置地公告，华夏华润置地商业不动产 REITs 正式向证监会、深交所提交申报。这只拟募资 54.05 亿元、装入南通万象城、临沂万象城的新品，让华润再一次站在商业不动产证券化的最前沿。

很多人把它看作又一单央企分拆上市。但真正看懂的人都明白：这不是简单“卖资产换现金”，而是华润置地用三年时间，把 REITs 从融资工具，做成了可循环、可增长的商业资管平台。

当行业还在摸索“如何发一只 REITs"时，华润已经在成熟发行、稳健运营、稳定分红、常态化扩募上，形成了完整闭环。

■ 扩募双轮驱动：华润 REITs 早已告别“单打独斗”

截至目前，华润置地已携手华夏基金，成功发行华夏华润消费 REIT、华夏基金华润有巢 REIT 两只公募 REITs，覆盖消费基础设施与保障性租赁住房两大核心赛道，形成了两条主线并行的 REITs 布局。

华夏华润消费 REIT 自上市以来，始终是消费类 REITs 的“模范生”。2024 年全年营收 6.42 亿元，可供分配金额 3.15 亿元，年化分派率 5.08%，项目出租率稳定在 99%，现金流兑现度稳居行业前列。

2025 年业绩更扎实：全年收入 7.62 亿元，净利润同比增长 352.69%；可供分配金额 3.65 亿元，分红 3.6 亿元，完成 4 次季度分红。底层青岛万象城全年出租率 99.09%，租金同比上涨 7.37%，运营质量持续领跑。

真正让它和同业拉开差距的，是 2025 年的一次关键动作。2025 年 10 月 14 日，华夏基金公告，华夏华润消费 REIT 二次扩募获证监会、深交所正式受理，拟一次性注入杭州萧山万象汇、沈阳长白万象汇、淄博万象汇三个优质项目。

这是全市场第二单、消费 REITs 首单二次扩募，仅次于博时招商蛇口产园 REIT。资产从“青岛单点明星”升级为华东 + 华北多城联动网络，形成“核心城市 + 区域中心”互补格局，现金流更均衡、风险更分散、成长更清晰。

一句话总结：以前靠一个项目“单打独斗”，现在靠一张网“稳定输出”。这也标志着，华润 REITs 正式进入“首发 + 持续扩募”的成熟资管周期。

另一边，华夏华润有巢 REIT 同样表现亮眼。作为国内首单市场化机构运营的保租房 REIT，它在 2025 年实现规模与业绩双突破：全年收入 7905.21 万元，可供分配金额 5055.99 万元，超额完成预测 102.15%；整体出租率 94.95%，租金收缴率 99.95%，运营韧性十足。

2025 年 12 月，有巢 REIT 完成行业标志性扩募：募资 11.33 亿元收购上海马桥项目，原持有人认购率高达 99.51%。扩募后基金份额从 5 亿份增至 9.48 亿份，净资产增长 97.34%，规模直接翻倍。上市至今累计分红突破 1.54 亿元，成为租赁住房 REITs 的“压舱石”品种。

两只 REITs、两条黄金赛道、两次高质量验证，足以说明一件事：华润不是靠运气，而是真的具备批量培育、持续运营、稳定分红、常态化扩募的体系能力。

■ 凭什么领跑央企 REITs？华润走出了自己的路径

当前公募 REITs 市场，央企是绝对主力。高速、产业园、清洁能源、租赁住房……几乎所有主流赛道都有央企身影。但大多数央企做 REITs，核心目标仍是盘活存量、回笼资金、降低负债，本质更偏向一次“资产变现”。

华润置地从一开始就不一样。它没有把 REITs 当作融资工具，而是以此为核心，搭建市场化、可持续、可扩张的商业资产管理平台。

第一，资产布局高度聚焦消费驱动型现金流资产。不依赖公益属性基建，而是坚定选择购物中心、社区商业、租赁住房等与居民日常消费深度绑定的资产。这类资产现金流可测、可优化、可提升，估值弹性与成长性显著优于传统基建。

第二，真正跑通“投—融—建—管—退—扩募”闭环。华润内部具备成熟的 Pre-REITs 培育体系：项目按上市标准打造，成熟后注入 REITs 平台；上市后持续扩募；资金回笼再投新项目。资产越做越轻、资金越转越快、平台越做越大。

第三，运营与治理更市场化、专业化、独立化。本次新申报 REITs 由华润商业资产、润欣商业（万象生活体系）负责运营，华夏基金、中信证券分任管理人与计划管理人，三方权责清晰、相互制衡，既保留华润运营优势，又严格满足 REITs 独立性监管要求。

第四，跨境资本运作专业度拉满。本次港股分拆，华润已向联交所提交应用指引第 15 项申请及保证配额豁免。基于内地账户规则、投资者公平原则、锁定期约束等法律限制，公司无法向全体港股股东提供优先认购，董事会认定该安排公平合理。同时本次分拆相关比率均低于 5%，无需股东批准，全程合规、透明、专业。

■ 理性观察：成绩之外，华润 REITs 仍需直面三大考验

尽管华润 REITs 已处于行业第一梯队，但站在中长期视角，新申报的商业 REITs 仍要面对三道现实考验。

第一个考验：区域商业的现金流韧性，明显弱于一线顶流商圈。青岛万象城是城市级标杆，客流、品牌、租金都有强护城河。但南通、临沂、萧山、淄博等区域型购物中心，更容易受城市人口、商业供给、竞争格局影响，出租率与租金增长压力更真实，直接关系分派稳定性。

第二个考验：优质扩募资产终究有限，高质量供给存在边界。REITs 的生命力在于持续扩募，但符合上市标准的成熟万象城/万象汇数量是可测算的。随着扩募推进，资产存在边际下滑可能。如何平衡规模与质量，将决定华润 REITs 平台的长期估值与分红天花板。

第三个考验：治理独立性与关联交易公允性，仍是长期必答题。租金定价、租户结构、运营服务费、资产估值……每一项都在监管与机构紧盯之下。华润需要在“集团赋能”与"REITs 独立运作”之间找到平衡，持续证明透明、公允、无利益输送，这是长期估值的核心支撑。

但客观来说，在当前商业地产赛道中，华润的项目标准、运营能力、财务纪律、信息披露规范性，已是行业最能对冲风险的少数平台之一。

■ 写在最后：华润 REITs 三连发，重新定义商业地产的未来

从消费 REIT、有巢 REIT，到此次商业不动产 REIT 申报，华润置地仅用三年，便完成了行业极具标杆意义的 REITs 全布局。

如今的华润置地，早已不是传统房企，而是以商业资管为核心的不动产资产管理平台。

当行业仍在为降杠杆焦虑时，华润已通过 REITs 高效盘活存量；当同业还在依赖单一项目盈利时，华润已通过多区域网络分散风险；当多数企业还在探索首发上市时，华润已进入常态化扩募 + 持续分红的成熟周期。

华夏华润置地商业 REITs 的申报，不只是一单新产品落地，更是一个明确信号：商业地产的未来在资产证券化，房企的终极模式是资产管理。

华润置地用实践证明，这条路可落地、可复制、可长期走通，也为整个行业提供了最具参考价值的转型样本。

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