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“喊了那么久，REITs到底到哪一步了？”

6月1日，美凯龙在投资者互动平台上的一条回复，细节点藏着不太一样的信号。

董秘这次说的是：“公司已选定REITs资产包，中介机构已入场，目前在项目尽调阶段。”

关键词是两个词：一是“已选定”，二是“已入场”。

不是“拟选定”，不是“计划中”，是关键筹备环节已落地。中介机构进了场，尽调在做，这意味着——这件事已经开弓没有回头箭了。

但如果把时间轴往回拨五个月，同样的问题，美凯龙在2026年1月5日的回复还不是这个语气。当时公司说的是：“正在会同相关中介机构，遴选适合的商业地产项目，尽早推动商业不动产REITs项目落地。”

从“遴选”到“已选定”，从“计划推进”到“中介入场尽调”——同样是REITs这一件事，口径的变化背后，是推进节奏的实质性加快。

这五个月，美凯龙做对了三件事。

第一件事，资产包挑好了。 截至2026年3月底，美凯龙自营商场中近一半出租率超过90%。北京、天津的核心商场稳在90%以上，上海7家自营商场中有3家超过90%。这几个数字意味着一二线城市的优质商场现金流稳定，拿到REITs的评审桌上，能过得了评审那一关。

第二件事，钱到位了。 建发股份累计160亿元借款支持到位。这是美凯龙的底气。中介机构进场做尽调是要付费的，长周期项目是需要资金托底的。钱不到位，动作迈不出去。

第三件事，抓住了政策开闸的窗口。 2025年末，商业不动产REITs试点全面放开，家居行业被列入重点盘活对象。而美凯龙早在2026年1月就启动了REITs项目的实质性推进（遴选资产包、对接中介机构），提前完成了前期准备。当政策“开闸”时，美凯龙已经“站在了起跑线上”——不是“等风来”，而是“风一来，就能跑”。

上半年三张牌凑齐了，REITs这才真正从“愿景”变成“在推进”。

对美凯龙来说，这不是“锦上添花”。REITs是棋盘上那只“车”。过了河，就活了——从持有资产变成运营资产，从重资产周转变成轻资产管理，这是一盘棋局的真正转向。

经营面：最差的时候过去了

4月27日发布的2026年一季报，是美凯龙近年来最好看的一份季报。

合并毛利率66.31%，同比提升7.25个百分点；

自营商场毛利率72.8%，同比提升3.7个百分点——这才是REITs资产包的真实质量；

归母净利润0.48亿元，上年同期亏5.13亿——一季度扭亏了；

经营性现金流净额4.13亿元，上年同期-1.12亿——连续四个季度为正；

2025年亏237亿，主要是投资性房地产公允价值下跌234亿——这是会计数字，不是经营恶化，不是商场不赚钱了。真正反映经营质量的指标，一个季度比一个好。

利润转正。 一季度归母净利润0.48亿，上年同期-5.13亿。虽然一个季度的盈利还需要后续验证持续性，但至少证明了美凯龙"止血"成功了。

现金流也在持续回正。 本期4.13亿，上年同期还是-1.12亿，连续四个季度经营性现金流为正。不是靠"财技"，是实打实的商场在赚钱、账款在回笼。

毛利率同样在往上走。合并口径66.31%，同比+7.25pct；自营口径72.8%，同比+3.7pct。降本增效的举措确实在见效，头部优质单体商场盈利能力持续修复。自营72.8%这个数字，拿到REITs评审桌上，是有说服力的。

再加上核心商场出租率稳在90%以上——这个基本面，是REITs最大的底气。

市场还在用"亏损股"的旧眼光看美凯龙，但经营面上的拐点已经出现了。财报上的数字不会骗人，只是需要一个季度又一个季度地被验证，然后市场的认知才会跟上来。

新业态：每一枪都打在点上

如果说REITs是资本层面的故事，那上半年的新业态，就是在经营层面同时落子的几手棋。

智电2.0战略。5月28日，全国第二座MEGA-E智电绿洲在重庆至尊Mall落地，也是西南首座。门店超1.5万方，72个品牌，60%焕新入驻，含5家首店、12家旗舰店，还首发了潮电荟、影音汇、Ecolife三大品类集合场景。

这不是临时起意。2026年正值美凯龙成立40周年，新五年战略里电器被定为"主赛道"——美凯龙是电器品牌的主阵地，电器是美凯龙的主赛道。

这个产品做的是什么？不是传统的"家居卖场"，而是"家电+潮电+场景化体验"的综合体。把电器卖场的坪效做上去，把年轻消费者拉进来，把单客价值挖出来。

更关键的是节奏——2026年全国要完成13座MEGA-E智电绿洲，未来三年40座+100家城市旗舰店，2028年完成全国战略布局。这不是开一家店试试水，是在铺一张覆盖全国的电器零售主渠道网络。

潮电荟。 到5月份已经开出50家门店，年内目标100家。消费电子、AI智能、小家电、零碳绿能——这几个品类卡的是当下最能拉动客流的新消费赛道。一个品类一个品类地做透，一条腿一条腿地站稳。

新能源汽车。"3100规划"——3年内将汽车业态经营面积拓展至100万平方米。截至2025年末，已进驻46个城市，合作超30个品牌，经营面积32万㎡。底子已经有了，现在是加速铺的阶段。把汽车开进商场，说穿了就是引流。一个开着车来看车的家庭，背后是一整个家庭的消费决策。汽车是客单价最高、连带效应最强的目的性消费业态之一，把这门业态引进来了，整个商场的客流盘活了。

家装和新零售是另外两条线。M+高端家装设计中心已落地近百家，汇聚千余家设计工作室，切的是存量房改造市场；新零售家居引入35个新锐品牌，经营面积21.7万㎡，同比增长60%，抓的是年轻客群。这两块加起来，美凯龙的新业态就不只是"电器+汽车"两条腿，而是四条腿在跑。

这些动作加起来，美凯龙想清楚了的事情其实很直接：

以后REITs成立了，商场的管理费能不能持续增长、能不能越收越多？——能。靠的就是这些新业态，把坪效打上去，客流拉进来，单客价值挖出来。

REITs的底层资产不是"房子"，是"房子里的运营能力"。

美凯龙上半年干的这些事，都是在向REITs的评审方证明一件事：我不仅能把商场守住，还能把商场变得越来越能赚钱。说白了就是搭积木——一块一块把运营能力垒上去，估值才能跟着上去。

现在是窗口期

美凯龙眼下的局面，其实已经很清晰了。

经营面上，一季度扭亏，现金流连续为正，毛利率回升，核心商场出租率坚挺——最差的阶段过去了。资本面上，REITs进入实操，资产包敲定，中介进场，尽调在推，这条路趟出来了。后方有建发160亿托底，流动性有了安全垫，不会死在黎明前。

三条线都在往好的方向走。

问题当然有。REITs年内能不能正式申报？从尽调进度来看，三季度提交申报材料是市场较为合理的推演，但申报后能不能顺利发售？发售之后管理费收入能不能撑起估值？新业态的坪效能不能如预期跑出来？

这些问题，需要用下半年的数据来回答。

但方向，已经不模糊了。

资本市场有个毛病：基本面已经触底了，股价还在底部趴着，非要等所有数据都摆出来才肯信。截至6月2日，美凯龙股价仍在2.5元附近，距2025年高点4.45元回撤超过43%。市场认知的转换需要时间，少不了财报持续印证，REITs靴子落地。

美凯龙现在就在这个"拐点"上。

说实话，拐点上的公司最难熬——数据在变好，但市场不信。它需要的不是"看好"，而是"被看到"。

数据来源：美凯龙2025年年报、2026年一季报、上交所投资者互动平台（上证e互动）、企业官方品牌发布会及公开招商资料、证监会REITs相关政策文件、二级市场行情数据；以上内容仅供参考，不作为投资依据。

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