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2026年6月8日收盘后，港股上市房企中国新城市（01321.HK）发布一则自愿性公告。

这家深耕长三角的商业地产商，既没卖地，也没配股，而是宣布要去法国普瓦捷建AI数据中心。6月6日，公司与中兴发展法国签署战略合作意向协议，拟在普瓦捷未来影视城高科技开发区落地4万平方米的高标准AI数据中心，主打AI训练与大规模推理业务。

这是中国新城市首次出海布局科技基建，也是公司推进“地产+科技”转型的重要尝试。不过双方签的是无法律约束力的意向协议，除选址、项目定位与合作框架外，投资金额、股权比例、建设工期、收益分成这些核心条款，一个都没披露。换句话说，聊了聊，觉得方向对，但什么都没定。

行业内此类意向协议仅代表初步合作意向，不具备强制履约效力，项目后续走向存在较大不确定性。

国内这两年，怎么了？

中国新城市的主业是商业地产开发、运营、酒店及产业投资。2024年靠杭州IOC项目集中结算，全年盈利超5个亿，勉强稳住。2025年这个项目结算完了，没有大体量新项目接上，商业物业销售直接从37亿跌到3.39亿，跌掉90%还多。

全年营收从41亿跌到7.4亿，跌掉82%。归母净利润从盈利5.04亿变成亏损2.76亿。毛利从20.59亿跌到9100万，跌掉95%。

主业萎靡，但存量运营板块还算争气。2025年商业租赁收入1.51亿元，增长23%。萧山、余姚两大广场客流稳定，出租率维持在83%。酒店营收1.98亿，小幅下滑11.8%，但轻资产输出模式还算稳。在当前商业地产整体承压、空置率走高的大环境下，这一运营表现实属稳健。

问题是租赁和酒店加起来就那么点收入，填不了销售的大窟窿。公司资产负债率从46%跳到58%，财务费用暴涨78%。现金从8.86亿锐减至2.87亿。账上只剩不到3个亿，还背着几十亿的有息负债。

这种情况下，还要出海投数据中心？

国内卷不动了，只能出去。

传统地产行业增量见顶，公司也希望借助高成长的算力赛道，打造第二增长曲线。

中国新城市不是第一天想办法转型。文旅、低空经济都试过，但体量太小，短期内填不了地产的坑。国内算力基建早就高度内卷，头部云厂商和第三方IDC把市场瓜分得差不多了，后来者很难切入。

欧洲不一样。微软、亚马逊、软银这些巨头都在加码欧洲数据中心，欧盟也在强化数字主权建设，对非美资本的接纳度更高。普瓦捷是法国重点打造的科技产业高地，当地未来影视城高科技开发区聚集了普瓦捷大学、ISAE-ENSMA航空航天高等学院等科研机构。

更重要的是电价。法国核电占比高，工业批发电价在欧洲处于低位，2026年约0.044-0.06欧元/度（折合人民币约0.45元/度），显著低于美国加州、德国、英国等高成本市场，但高于中国西部绿电电价（0.13-0.30元/度），与中国东部工业电价基本相当。对高度依赖电力的AI数据中心而言，这一水平在欧洲具备较强竞争力。

合作方中兴发展2010年就在普瓦捷运营科技园，深耕当地十余年，手握约9万平方米可建设用地，熟悉当地法规、电网和商业环境。对方出地、出本地资源，中国新城市出开发运营经验——由合作方负责拿地出资，企业输出运营能力，也是当下房企出海做科技项目主流的轻资产玩法。这类模式虽能规避重资产投入风险，但受分工限制，企业后续收益空间也相对有限。

此外，这种方式无需大额投入，恰好匹配公司当前紧张的现金流。这也解释了为什么双方只签意向协议、不落地实质投资——本质还是受制于自身紧张的现金流状况。

钱呢？技术呢？客户呢？

先说钱。按行业测算，4万平方米的高标准AI数据中心，全周期投入约36亿到62亿元人民币。中国新城市账上现金不到3亿，显然不够。项目初期用电负荷在15–20MW区间，对供电稳定性要求极高，这一负荷可支撑一座中等规模AI算力集群，主要面向区域企业与科研机构提供服务。

但根据合作框架，主要投资由中兴发展法国承担，中国新城市的角色聚焦园区运营和资产管理，不需要独自承担全部资本开支。

不少人会混淆数据中心运营和AI技术研发，二者完全是不同领域。前者侧重土建、机电、招商运维，正是房企擅长的领域；后者深耕芯片、算法等技术，壁垒极高。本项目定位服务本地机构与行业的区域型AIDC，和亚马逊、微软的全球公有云业务不是同一个赛道。

但难度依然不小。AI数据中心对电力稳定性、散热技术、网络带宽、安防体系有严苛要求，还要遵守欧洲严格的能耗管控、环保政策和劳工法规，再叠加欧洲严苛的监管规则，整体运营难度远高于国内地产项目。中国新城市在算力基建领域缺乏技术储备，也没有成熟的海外运营经验。

此外，数据中心属于长周期行业，回本周期普遍在8至10年，短期难以快速改善公司业绩，海外严苛的监管规则也会进一步增加运营成本。

欧洲算力市场同样充满不确定性。欧盟计划投入200亿欧元建设五座超大规模数据中心，招标一再推迟，最初约70家意向企业，如今只剩10家。市场格局发生变化，欧洲大型算力项目落地门槛也随之抬升。

还有一个背景：欧盟AI法案加上GDPR监管约束，高风险AI系统及相关个人数据原则上需要在欧盟境内存储、处理，抬升了欧洲本土算力设施的刚需。法国在欧洲具备电价与政策优势，给这类中小型区域AIDC留出了生存空间。

依托园区内高校与科研院所，项目初期也可承接本地科研算力订单，获得基础客源支撑。

能不能成，看四个动作。

截至目前，公司没有披露具体的项目时间表、投资规划和团队搭建。据接近公司的人士说，后续判断项目进展，关键看四项实际动作：是否签署正式供电协议、是否启动设备招标、有无预签约合作客户、能否落地明确工期。

对于中国新城市出海布局法国AI算力项目，中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，此次跨界并非务实产业转型，更像是主业承压下的被动资本博弈。

在公司营收大幅下滑、现金流高度紧绷、主业造血失效的背景下，贸然出海布局高门槛海外算力项目，存在明显的资金、能力、战略三重错配。公司既无算力基建技术与海外运营经验，也缺乏对应的资金储备，且本次转型完全脱离自身地产主业优势，属于跨领域、跨地域的激进尝试，风险被大幅放大。

在他看来，该项目概念属性远大于落地属性。目前仅有无约束力意向协议、选址非核心算力枢纽、公司无算力运营核心能力，叠加当前全球算力供需趋于平衡、海外本土竞争激烈等现状，本次布局更偏向转型叙事与市值管理。后续若长期无法落地正式协议、融资与客户资源，基本可以判定为单纯的跨界故事炒作。

主业还没稳住，就跨界切入高门槛的海外赛道，这步棋走得急了点。但客观来说，算力赛道的成长逻辑清晰，合作方本地资源扎实，轻资产模式也高度适配公司当前的财务现状。

这场跨境算力尝试，究竟能成为企业转型的关键突破口，还是仅仅停留在概念试水，最终要看后续落地进展。

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