撰文/林语默
编辑/李可馨
亮马河，2022年度最火的打卡地之一，中产的新精神秀场与生活领地。
“北京塞纳河”“北京小LA”“京城鸭川”，在网友们分享的笔记里，获此美誉的亮马河，装载着人们“假装在国外”的梦；笔记中高频出现的画面，也大多集中和雷同：幽静的河水，绝美的日落，蜿蜒的游船航线，悠闲的躺椅和咖啡馆……
这个全长9.3公里的亮马河，填满了时下大热的几乎全部的户外生活方式：露营、桨板、路亚、骑行、绘画、微醺小酒、后备箱咖啡……特殊时期，亮马河强大的包容力，守护了“北京中产最后的倔强”。
亮马河流经而过的蓝色港湾，在多年前比亮马河的名气还要大，吸引而来的不只是精致中产，明星大咖前来打卡也是家常便饭。“章子怡汪峰夫妇携女儿现身蓝色港湾商务区”的新闻会见诸报端，“在蓝色港湾偶遇刘昊然、邵兵、马思纯”，也是网友喜欢提起的新鲜事。
蓝色港湾，全名“蓝色港湾国际商区”，据称是项目方访遍全球购物中心，才引入的当时风靡全球的“Lifestyle Shopping Center”商业。蓝色港湾由19栋2到3层的欧式建筑组成，总建筑面积达15万㎡，露天开放的街区商业集娱乐、休闲、购物、餐饮等多种业态为一体。
这个坐落于朝阳公园旁、毗邻亮马河、紧邻使馆区的购物街区，曾经是朝阳区乃至整个北京城较为高档的异域风情胜地，是人们需要仰望的地方。如今，蓝色港湾的光环渐显暗淡，成为人们口中“溜娃好去处”。今年上半年，蓝色港湾被万达商管接管运营，被托管后的蓝色港湾，何时能重回“神圣之地”呢？
01、“显得”合群
从亮马河地铁站B口出一路向东，会依次经过亮马桥外交办公大楼、亮马桥外交公寓、北京德国使馆学校、法国大使馆、日本大使馆、马来西亚大使馆，在使馆聚集的地方，欧式风格建筑仿佛才更显“合群”。
当走过集聚着各色异国料理的好运街，巧遇好运桥下悠闲钓鱼的大爷以及河岸边跑步的少年，一片洋溢着异域风情的欧式建筑群进入视野，提示着蓝色港湾到了。
▲上图为好运街，下图为亮马河“好运桥”段，图/氢消费摄
从正门的“铜球广场”进入蓝色港湾商务区，一条玻璃盖的宽阔通道贯穿南北两区，直通到中央广场，而19栋2或3层的欧式建筑，便散落于通道、中央广场两侧及周边。
▲蓝色港湾“铜球广场”，图/氢消费摄
通道两侧的“蓝港城”和“品牌街”两大区域，融合了美食、购物、亲子、丽人、休闲娱乐等300余家商铺。
翻看蓝色港湾的相关报道及官方发布信息，近两年其不断围绕儿童业态及餐饮业态重点发力，对标品质家庭及潮爸潮妈，引进不少中高端母婴品牌、生活用品品牌，同时配备兼具社交性与休闲型的特色餐饮，以此来丰富周边青年及家庭的味蕾选择。
Lululemon亚洲最大单店、ZARA HOME 全新形象概念店、时尚自行车品牌ELECTRA北京首店、精致厨房小家电品牌BUYDEEM北鼎等网红零售店铺，都是近两年引进更新而来；餐饮品牌也招徕不少：云南菜沿途四季、本土精品咖啡品牌M Stand、青年网红打卡品牌苦尽酒馆、Peet’s coffee皮爷咖啡、意大利咖啡品牌LAVAZZA、库迈墨西哥餐吧Q MEX、板前十胜·和牛烧肉专门店等。
▲下沉式中央广场一侧的Lululemon门店，图/氢消费摄
为了增强儿童城和特色美食街的可逛性与体验性，蓝色港湾毫不吝啬让出沿街商铺。儿童城位于下沉式中央广场的东侧，由几栋独立建筑组成，“城内”汇集了服饰、玩具、娱乐、教育等丰富的儿童业态。而为了相互引流，紧邻儿童城排布的，是沿着湖畔而落的餐饮美食街。
▲中央广场东侧“儿童城”一角，图/氢消费摄
“湖畔美食街”位于蓝色港湾南侧，除与儿童城比邻外，该美食街还直面亮马河。借助水岸独有的景观优势，餐饮商铺可实现外摆，让顾客“凭栏独酌”，成为蓝色港湾吸引消费者的重要手段之一。
▲中央广场南侧湖畔美食街，图/氢消费摄
2017年，亚洲首家“失重餐厅”亮相蓝色港湾，便坐落于湖畔美食街，当年“17秒传菜”“天降美食”，很快让各国媒体、美食爱好者纷纷慕名而来；如今虽然它占据蓝色港湾西餐环境榜第6名，人们依然会对从轨道降落的菜品充满期待，但它也积累了“环境嘈杂”“拥挤”等不满，特殊时期，它的人流也有所受累。
蓝色港湾的美食街不只这一处，北侧“亮马食街”也聚集了多家餐饮店铺和酒吧，相比湖畔美食街，亮马食街多为大众餐饮，绿茶、外婆家、西贝、探鱼、南小馆、云海肴……丰富了蓝色港湾餐饮的多样性。
▲中央广场北侧美食街——亮马食街，图/氢消费摄
除却儿童和餐饮业态可圈可点外，蓝色港湾如其他购物中心一样，也正力争新能源汽车，在蓝色港湾已不乏蔚来、理想、大众等，特斯拉也将在这里落户。
相形之下，曾经炙手可热的沿街商铺如zara、耐克、阿迪达斯等，如今吸引力已然不足。不仅如此，蓝港城内不临街的品牌，不仅更显落寞，甚至有些搭配混乱之感，规划似乎也欠缺主次和想法。
通常情况下相同业态会集聚，以此来增加客流以及丰富选择；但在蓝色港湾的绿茶餐厅边，却被不久后将开业的crocs所围挡，尽管不排除零售和餐饮交叉消费的考虑，但在现场游逛时，美味的餐饮旁却混搭着卖拖鞋，当下的第一反应其实并不算好。
▲绿茶餐厅旁即将开业的鞋履品牌crocs，图/氢消费摄
从立项第一天起，没有项目不是处于不断调改之中。蓝色港湾如今的格调，也是自2008年开业以来，先后历经多次调改，才逐步稳定下来。
2008～2011年，对蓝色港湾来说，是三年困难时期。国内对开放式商业街区尚属陌生，“年轻时尚”的理念定位，在当时的招商压力较大，“填满商场”成了主要任务，当时负责人也曾透露，“蓝色港湾的第一阶段，是在市场观察下慢慢适应发展，来探索找寻属于自己的商业经营模式”。
2012年以后，蓝色港湾进入了以儿童业态和餐饮业态作为两大商业发动机的焕新期。客群也从年轻时尚消费群，转为中产家庭为主，开启了以家庭性消费带动全业态发展，也与主打青年潮流的朝阳大悦城形成差异化补位。
2017年、2018年前后，消费者需求更加细分和多样，蓝色港湾也顺势引入创新性和体验性业态。上文提到的失重餐厅便是在这个时期引入；珠影耳东传奇影城引入全球首家影院级VR影厅，将VR技术真正融入电影院；此外北京首家西西弗书店也在此落子，因地处使馆区，该门店的进口原版图书占比要高于其他西西弗书店，同时亲子类、家庭生活类书籍也相对较多。
近两年，蓝色港湾又进入新发展阶段，在各级政府、合作伙伴的帮助和支持下，蓝色港湾持续在品牌、IP、服务等方面做升级，不仅完成了亮马河景观带配套升级、洗手间母婴室全新升级、风情外摆升级等，蓝色港湾也成功引入了lululemon亚洲最大单店等为代表的品质零售旗舰店。
不断调改的蓝色港湾，不仅是出于自身迭代的需要，更是因为竞争环境加剧了。
02、新去处
人们有了更多新去处。
这个夏天，亮马河是歌词里唱得那样：“塞纳河畔，左岸的玫瑰，我手一杯，品尝你的美”。
“立秋后，北京凉意频袭，非常惬意。漫步在亮马河边，看着划船的、游泳的、嬉戏的、散步的、垂钓的、照相的、滑滑板的、乘坐游船赏景的……大都市的生活气息、烟火味道，扑面而来。”夏去秋来，再次打卡亮马河的庞然，在社交平台分享下这段话。
“其实这一条街曾经也是霓虹菜，西餐，清吧，咖啡厅聚集地”，熟悉周边环境的庞然告诉我们，曾经有名的店铺很多都聚集于此，不过时间轮转，很多也都成为回忆，尤其是一些霓虹菜（日本菜），在这里已经少得可怜了。
但随着近三年时间一步一步的更新改造，亮马河已经摇身一变为国际风情水岸，从曾经的臭水沟成为凝聚人气、满足人们更多生活想象的“清明上河图”。
改造后的亮马河游览线路囊括水上运动营地、步行桥、漫步道、滨水餐厅、游船等，在这条线路上蓝色港湾和朝阳公园清晰可见。
▲亮马河、蓝色港湾、朝阳公园位置图
支撑起亮马河人气的，不仅源于其“自身努力”，更源于其区位条件。除蓝色港湾、朝阳公园外，亮马河纵贯使馆区、写字楼群，北京宝格丽酒店，北京燕莎凯宾斯基饭店等，这是人气集聚的基础。
“亮马河的改造是成功的。北侧的啤酒吧，南侧的河岸餐厅，食客如织，人声鼎沸。凉爽的微风，和着和谐的氛围，令人心旷神怡。亮马河俨然成了北京的又一张名片，这样的北京，真好”，庞然感叹。
可称得上心头好的，还有朝阳公园。
春天的罗马柱、郁金香，夏天的网红歪脖子树，秋天的银杏与红叶，“假装在希腊”“绝美机位”“草坪婚纱”，这是网友们在小红书笔记中为朝阳公园按下的快门。
小红书上关于蓝色港湾的笔记有6万+，朝阳公园笔记多达22万+，足见人们对于朝阳公园的喜爱。
据称在朝阳公园的码头中，有一个码头隐藏了一条水上通道，可以直接通往蓝色港湾。在区位上占尽优势的蓝色港湾，在新时期的网红地叙事下，似乎拥有了更多潜在的流量助力。
但从另一层面来看，亮马河、朝阳公园的网红效应，能为蓝色港湾引流多少？网红效应褪去后，蓝色港湾成为网红的潜质，或者说再度被人们议论的机会又有多大？
在我们的走访中，不少商家有相同担忧。亮马河的更新改造，对附近店铺确有助益，“吃了一波红利”，“流量是上来了，但也造成困扰”。
室外就餐区是蓝色港湾湖畔美食街的特色所在，“夏天那会儿，很多顾客奔着河景来打卡，常常是室外人满为患，室内空无一人。真心品尝我们餐品的有几个呢，一坐下来就是半天，拍个照打个卡就走了，而真正的食客可能因为照顾不周而流失”，湖畔美食街的一位店员告诉我们。
还有店员担心相互引流的效果可能并不好。“真正来遛弯的，散心的，野营的，反正有目的来游览亮马河的人，可能就不会来这儿吃饭或者购物了吧”。
特殊时期，外加降温，游览的人变少，开放式街区商业的季节性问题开始凸显，而且蓝色港湾附近的停车位并不多，又一定程度上“拦截”了目标客群。
在我们走访过程中，很多门店被停车位阻挡住视线，门店与车位间只留下很窄的过道。不管蓝色港湾能不能吃到这波红利，恐怕先考虑自身问题才更打紧。
▲停车位与店铺间只留下很窄的过道，图/氢消费摄
曾经有外溢效应的蓝色港湾，逐渐在人群中“失声”，尽管它也不断做着自身调整，但还远未到“称得上心头好”的地步。
这无外乎其周边各色shopping mall的崛起：北有颐堤港、南有skp-s，西有三里屯太古里、东有朝阳大悦城和合生汇，在一众更受青睐的项目分食下，蓝色港湾的特点似乎已经称不上特色。
要溜娃，颐堤港、朝阳公园也可以；要购物，比这高端的、潮流的更多；要聚会，比这里新鲜有趣、体验感更强的也有，而且还是地铁直达；开放式街区在北京，也已经不是独一无二了；唯一还能拿的出手的，可能就剩灯光节了？
03、打破“魔咒”
蓝色港湾更让年轻人注目的是灯光节。但仰赖着灯光节，恐怕离网红潜质、神圣之地还差得远。
小红书上蓝色港湾1万+篇的笔记里，有关灯光节的篇数占近15%，大概5人中有1人是被灯光节吸引而来。
蓝色港湾灯光节于每年12月初至次年2月底举办，截至去年12月，已经举办过十四届。作为国内较早举办大型灯光节的商业中心，根据官方公开数据，蓝色港湾灯光节已经吸引近千万人次游客参观。
蓝色港湾希望借助灯光节，开启城市空间艺术探索之旅，进而向城市生活传递与分享冬日里的温暖和活力。打造手法上，蓝色港湾以艺术与商业相结合，已经创造出光·临、冬季热带雨林、怪兽家族、冰雪奇趣等主题IP。
▲小红书上有关蓝色港湾灯光节的笔记篇数达1400+
只不过，多种体验活动与业态的融入，不足以让运营15万㎡超大体量的开放式街区商业变得容易。
首先，在建筑风格上，多年以前的新鲜感，在今天已经逐渐祛魅，互联网与交通的通达性，让见多识广的人们，看过更有沧桑感和多样性的老租界，也见识过更具科技感和现代化的项目，蓝色港湾欧式风情的辨识度在消散。
其次，蓝色港湾没能逃脱开放式商业动线设计混乱的魔咒，此外，路线指引、品牌标识及集聚性也不是很强。笔者走访期间，有不少消费者在导览图下停留数分钟，依然无法明晰目的地的具体方位，不少人干脆选择放弃，有人甚至会反复迷失于同一地点。
再次，注重餐饮和亲子，“业绩担当”零售业态就有所失色，作为开放式街区，当更多外摆餐饮区迎来冬天，零售业态就不足以吸引客流。而更多临近中央广场的沿街商铺，如阿迪达斯、GAP等，在商业地产的存量时代，已经没有足够的吸引力。
没有项目的操盘方不希望自成一派。为保项目长期持续发展，今年4月份，蓝色港湾有限公司委托万达商管以轻资产方式运营管理蓝色港湾项目。
据公开报道，蓝色港湾有限公司仍然是蓝色港湾项目业主，万达商管则成为蓝色港湾的轻资产运营团队，将为项目搭建管理及招商、运营团队，提升蓝色港湾的运营水平和收益。
业内普遍认为，双方合作至少有两点优势，一是万达集团旗下超280个万达广场均采取委托管理模式运营，经验丰富，可以导入优质资源；二是亲子业态是万达强项，旗下有孵化儿童产业板块——万达宝贝王集团，拥有宝贝王乐园、IP运营及网络教育三大核心业务，蓝色港湾的亲子业态有望再度发力升级。
但要知道，万达广场在北京的布局，非主流商圈及城郊项目占比较大，怀柔万达广场、石景山万达广场、通州万达广场、延庆万达广场……万达的优质项目资源能否与蓝色港湾目标客群相匹配，还不得而知。
蓝色港湾后期应如何调改，「氢消费」与业内人士交流，他们给出的意见多围绕着，可以向上海和成都的太古里、深圳欢乐海岸和万象天地等取经。远的暂且不谈，北京的三里屯太古里，或许有几点值得借鉴。
三里屯太古里同样分北区和南区，且北区和南区“个性”鲜明：南区走潮流路线，北区则是买手店与奢侈品店构成的中高端路线。当然，项目方也在不断调改，他们希望未来南北区不那么“泾渭分明”，而是用混搭的方式，重新建立起人们认知。
购物中心选择主力店有多种考量，从三里屯太古里的动作中，也可见其招商标准也在改动：一更注重体验性。让Gentle Monster从北区迁到南区原本优衣库的位置，便是看中Gentle Monster对门店形象迭代的能力，这是保持消费者新鲜感的流量密码。为此，三里屯太古里不惜将优衣库和阿迪达斯挪到了刚刚改造升级的西区。
二是更注重“小众品牌”的增加，但并不代表小众品牌背后的消费趋势小众。比如押注大众户外运动趋势，引入北京第一家直营店On昂跑，瑞典户外滑雪品牌Peak Performance北京首店等。
更多人认为，蓝色港湾不应该只满足于“遛娃圣地”，它广阔的“腹地条件”，还有多方面利用价值，值得拥有或更甚于亮马河的狂欢。
