撰文 | 雁  秋

编辑 | 李信马

题图 | IC Photo

最近一段时间，很多人都在关注恒大集团（以下简称 “恒大”）的两个数据：2.44万亿（人民币元，下同）的总负债，和过去两年8120亿的“净亏损”。

2.44万亿，是恒大截至2022年末的所有负债。这是个什么概念？以2022年各省的GDP来算，恒大的总负债“吃”一个内蒙古还不够，再填进去一个山西省才能勉强填平。中国14亿人，每个人从口袋里掏1700元，才能填得上恒大这个窟窿。

8120亿，相当于腾讯、小米、华为、比亚迪去年净利润之和，比全球首富马斯克今年增加的净资产（6975亿元人民币）还要多。

尽管业界、投资者乃至普通民众对恒大的财务状况之恶劣已有一定预期，但2.4万亿元仍令不少人感到震惊，新单位也随即产生：一恒=2.4万亿元。

多年来，恒大都非常“善用”杠杆原理，但最终也为此付出了代价。

恒大「不装了」

7月17日晚，恒大亮出了自己长期不敢示人的账本，一口气披露了包括2021年年报、2022年半年报及2022年年报在内的三份财报。其中两份表报，专业的审计机构看过也出具了“无法发表意见”报告，大概就是“活我干了，账我看了，但我无话可说”。

根据财报，2022年恒大实现收入2301亿元，净亏损1258亿元，叠加2021年净亏损6862亿元后，合计亏损达到8120亿元，相当于过去两年每天亏损11亿元。

图源：恒大官网

更令人窒息的是，恒大已经完全被亏损掏空。截止2022年末，恒大负债总额2.4万亿元，而现金、现金等价物以及受限制现金，加起来一共也才143.1亿元。

虽然恒大在公告中称，「庞大优质的土地储备，是集团保交楼、逐步偿清债务、恢复正常经营的坚实基础」。截至2022年底，恒大拥有土地储备2.1亿平方米，还参与了79个旧改项目。

不过，这些资产总价值仅为1.84万亿元，根据恒大自己的计算，2022年度净资产约为-5991亿元，重点突出一个「资不抵债」。

图源：恒大官网 

2022年3月21日，恒大开始停牌，按港交所规定，持续停牌18个月就要退市。目前恒大仅剩两个月的时间，但复牌的可能性也很渺茫。

曾几何时，恒大是中国地产的“门面”。2016年6月，恒大全面超越万科，首次登上中国房地产销售榜榜首。当时恒大资产规模达万亿，年销售规模超过4000亿元，许家印也一度取代了马云、马化腾等互联网大佬，荣登中国首富的宝座。 

然而，2020年监管部门出台了“三道红线”，恒大首当其冲，踩中全部红线。2021年，恒大负债两万亿的消息在坊间传遍，财务危机进一步加剧。2023年5月，恒大在港交所发布公告披露，因到期债务未清偿，收到法院的裁决通知，集团董事局主席许家印成为被执行人。

短短几年时间，恒大就从中国地产龙头跌落至如今的“负”可敌国。

钱都去哪儿了？

恒大暴雷，人们最关心的是：怎么欠的钱？

房地产的生意模式其实很简单：拿地，盖房，卖房。但问题是，几乎所有的房企，在每一步都会「加杠杆」，用别人的钱来办自己的事。恒大为什么负债格外多 ？答案很简单，恒大比其他人更“嚣张”，杠杆加得更猛。 

还是从财报上找原因。2020年底，恒大净资产为3504亿元，到2021年底下滑为-4731亿，蒸发了8000多亿。原因就在2021年年报里——有句看似轻描淡写的话，因自身“会计处理变更”导致以前年度收入调减高达6643亿元。关于“会计处理变更”，恒大是这样解释的：2021年他们更改了收入确认政策——由客户接受物业时点，改为“项目获得竣工证书或者业主占用”。

图源：恒大财报

这小小的标准改动，让恒大的合约负债从1857亿猛增到了9743亿元。去年在各地政府支持下，恒大保交楼了大约2000亿合约负债的房子，但剩下的仍有7210多亿。（合约负债：预售制的房地产市场下，老百姓签了合同，交了款，但恒大没交楼，房子还在建设中）

如此巨额的调整令人震惊，为什么会收入计提调减6643亿？这还要从恒大多年来的确认收入体系说起。前面提到，之前恒大的收入确认政策采用的是“由客户接受物业时点”，恒大的房子几乎都是精装交付的，但恒大会在做好外立面、公共区域、绿化后就确认收入，而内部精装至少还需要一年的工期。

彼时，恒大的“御用”审计机构普华永道会提前结转收入，将尚有大量工程且未交付的楼盘，提前计提应付工程成本，同时确认存货成本，在项目工程还未完工的情况下完成了会计报表的处理。从账面上看来，恒大收入高、成本低，利润远超竞品。有了漂亮的账本，恒大自然得了到市场更多的信任，撬得动更大的杠杆。

2021年10月，位于松花江北岸的恒大文化旅游康养城项目，多数工地处于停工状态。图源：IC photo 

而且提前确认收入，恒大还可以提前分红。2016年至2020年，恒大累计分红超过900亿，其中在2020年的分红高达557亿，许家印本人的财富也达到了2350亿元，位列胡润中国富豪榜第5名。

但实际上，恒大正在形成巨大的窟窿，这种业务模式不能停下 ，恒大如果不继续拿地，就拿不到贷款做不了项目，现金流可能就此断裂。结果恒大的负债堆得越来越高，却又无法在较快的时间里收回款项，窟窿越来越大。2020年“三道红线”一出台，房地产行业进入低迷期，恒大的现金流一下被扼住喉咙。2021年，恒大“负债两万亿”在坊间传遍。普华永道也被牵连其中，和恒大一起接受了两次的调查。

 除了财务造假这个根源之外，盲目跨界也是导致恒大暴雷的原因之一。在国内头部房企中，恒大在多元化布局方面可以说是走得最远、最“义无反顾”的，像说恒大冰泉、恒大粮油、恒大奶粉、恒大新能源汽车等。

多元化的扩张需要大量的资金支持，恒大就靠借贷来满足。不过这些大规模、跨界投资的项目，大部分都打了水漂或胎死腹中。比如恒大新能源汽车，投入巨资后的恒驰5毫无市场竞争力。截至2023年5月31日，恒驰5仅交付1000辆。 

2023年1月13日，天津，恒驰汽车展示体验中心与展示中的恒驰5。图源：IC photo

谁在为恒大买单？ 

分析恒大未来的结局可能已经没有意义了。因为无论结局怎样，最后承担“恶果”的还是金融机构、关联企业和个人。

在恒大的2.4万亿负债中，向银行、信托等金融机构的借款是6124亿元，占比25.12%；应付款10023亿元，占比41.12%，主要是欠供应商和建筑商的；合约负债为7210亿元，占恒大集团总负债的比例为29.58%。

由于地产行业长期是先干活后拿钱，恒大一度也是“有头有脸”，只要是许老板开口，就有源源不断的供货商垫资将材料送上门。结果，有的供货商就翻了船，而且翻不回来了。资料显示，广田股份，曾经的建筑装饰一线企业，还未拿到恒大88.7亿元的应收账款，就被申请破产重组；装修企业全筑股份，手里捏着32亿元的恒大应收账款，却面临着退市风险；另外还有索菲亚家居、金螳螂、江山欧派……这些公司都对恒大提起了诉讼，请求还债。

2023年5月24日，重庆市江北区，恒大地产集团。图源：IC photo

江苏盐城的毕先生之前在恒大担任土建监理工程师，主要负责现场施工管理，也包括对供货商的管理。在他看来，那些供货商「跟恒大走的越近的，死的越惨」。

毕先生告诉DoNews：“垫资的都是想继续合作的，一来觉得有利可图，二来是看中恒大的品牌，广告打得好，所以都认为船不大会沉。”据他回忆，之前有家无锡的单位长期和恒大合作，垫资2.6亿进来，“我当时都惊了，不知道现在有没有破产。”

“房子建这么快，我也是有「贡献」的。”如今回忆起来，毕先生颇有些自嘲的成分在里面，他在2018年选择离开恒大，不是因为钱的原因，就单纯想离开，“对恒大的管理制度和管理方式不苟同，我能感觉这疯狂拿地背后的危机。”

更无力的还有几十万购房者。

从年报数据来看，恒大的合同欠款在7200亿元上下，如果按100万一套来计算，那么还有72万个家庭等待入住新房。大家最关心的问题是，买了恒大的房子，还能不能顺利交付？

但即使是交付了的业主，也不一定是幸运的。此前有媒体报道，开封的恒大业主打市长热线，投诉小区频繁停电，却被接线员嘲笑“活该买恒大房子”；在河南商丘市恒大珺睿府小区，因施工缓慢，业主“搬砖”自救，事情发酵后，网友一条高赞评论是“恒大，让业主盖楼第一人。”

图源：网页截图 

一位接近房地产人士向DoNews表示，大同市一套148平米的恒大精装房，100万没有人买。“现在买恒大的房子就是原罪，不过问题也不是恒大一家有，如果不是刚需谁还愿意买房。”也有人成功「脱身」，“人家的目光比较长远，提前出手把恒大的房子卖了，转头买了商铺，照样收租赚钱。”

一位恒大业主孙先生在今年4月份卖掉了手里的房子，他在2012年购买了一套位于太原恒大绿洲的住宅，建面95平米，花了60多万。“卖房子没想别的，就是因为当年贷款利息要6.55%，理财收益也接近6%，考虑到资金成本和贷款利息成本，就把房子出了。”这位孙先生对于恒大负债情况没有特别了解过，如今看来倒有种「幸免于难」的感觉。

房地产的一粒沙，到了个人头上，都是一座山。有人说，为了保护债主和购房者的利益，恒大也不能破产，这个坑最终一定会有解决的办法。据财联社报道，7月24日下午5时，许家印还组织召开了恒大保交楼会议，会议持续了半个多小时。

但实际上，恒大在地产方面还能继续做事的人也不多了 。截至2022年12月31日，恒大共有员工102910人。这10万人里，有4000多人是恒大汽车的员工，7.21万人为恒大物业的员工，至于老本行的地产开发，仅剩2.6万人。

有不少恒大员工「不是不想走，而是走不了」。毕先生记得两年前，为缓解现金流压力，恒大推出了恒大理财App，大部分员工都被指派了“投资任务”——领导要买1000万，次一级的要买600万，中层领导48万，普通员工18万。不买就罚款，降级，扣钱。为了完成“任务”，各个分公司内部还要PK，倒数的还要做检讨。

2022年年底，恒大财富宣布，要把之前承诺每个月兑付给投资者的8000元，下调至每人每月2000元。如果一个恒大员工买了50万的理财，拿回本金的时间从原来的5年延长到了了20.8年。但这个方案也仅仅执行了半年的时间，今年5月31日，恒大财富又发布公告，表示“因公司资金回笼情况不理想......无法按原标准兑付”，甚至没有给出新的兑付方案，算是彻底将“自己人”套牢了。

图源：微信截图

没钱、没人，也没有信心，负债反而越来越多，这就是当下的恒大。随着年报发布 ，恒大的亏损和债务就摆在明面上，但目前既没有大额的现金流进入改善局面，恒大又无法获得银行融资及第三方的支持，还要面临高额的支出。

如果没有奇迹发生，那么恒大，大抵是真的不行了。