作者｜张宇

编辑｜杨博丞 

2025年以来，长租公寓品牌自如频频因“单方解约”而被推至舆论的风口浪尖。

近期，在多个社交媒体平台上，不少房东与租客反映称，在协商未果甚至未经协商的情况下突然接到自如的单方解约通知，自如按照合同支付违约金后便终止了合作，导致房东面临空房闲置损失，租客被迫紧急搬家。 

多位房东表示，自如工作人员以“市场下行、房源亏损”为由，要求房东降租，若房东拒绝，便启动单方解约程序，并按照合同给予相应补偿。不过，自如的赔偿方案并未让房东满意，有房东在社交媒体平台上痛斥，违约金是两个月房租，但实际上不少房东最终拿不到两个月房租，其中扣除的是所谓的装修折旧费和预付房租。

除了房东，租客也在这场“单方解约潮”中深受其害。一位租客在社交媒体平台上吐槽，刚刚经历了看房、打包、搬家等一系列痛苦的过程，因为自如工作人员突然告知需要尽快搬离，便不得不从头再来。还有部分租客表示，在天气最炎热的时候紧急搬家如同当代酷刑，关键是自如工作人员态度还非常不好。

事实上，这并非自如首次因“单方解约”而引发众怒，在2024年上半年，自如就已经和房东、租客闹得不可开交，不少房东和租客纷纷在社交媒体平台上分享遭遇自如强制解约的经历，甚至还有房东在尚未同意解约的情况下，自如App就自动确认了解约流程。

当时，自如回应称解约属于正常业务调整，并不是集中解约，涉及解约的用户也会根据合约进行补偿。

但从2024年上半年至今，自如便一直深陷“单方解约风波”，这显然不能简单地用“正常业务调整”来解释，因而外界普遍质疑自如的商业模式已难以为继，其正面临一场严峻的生存挑战。

 01.

自如的现实困境

自如为何宁愿支付违约金也要强制解约？

“增益租”模式是自如的核心商业模式，主要特点是“无差价、无空置期、收益有保底、年度有分成”。在该模式下，房东将闲置房屋委托给自如，自如根据房屋类型提供定制化装修方案，装修费用由房东承担，然后双方协商确定租金，自如每月向业主支付至少80%的月租金作为保底收益，如果市场行情走高，超出部分由自如与业主进行分成。最后，自如利用其匹配机制，将房屋平均出租周期缩短至七天以内，以实现房屋的高效周转与运营效能最大化。

因此，在住房租赁市场行情下行时，会对自如产生较大影响：一方面，根据“增益租”模式，自如需要向房东支付保底收益，但住房租赁市场行下行通常伴随着租金下降及空置率上升，这直接导致自如的运营成本大幅攀升；另一方面，住房租赁市场行情下行意味着获客难度陡增，这不仅让自如难以获取分成收益，更直接侵蚀了其核心利润来源。

然而自2024年以来，住房租赁市场行情下行态势持续加剧。

中指研究院的数据显示，2024年1月至11月，全国重点50城住宅平均租金累计下跌2.72%，各线城市无一幸免，其中一线城市住宅平均租金累计下跌2.29%，二线城市累计下跌3.01%，三四线城市累计下跌2.38%。在50个重点城市中，有48个城市的住宅平均租金呈现累计下跌态势。

2025年的住房租赁市场行情延续了上一年的颓势。根据中指研究院的数据，2025年上半年，全国重点50城住宅平均租金累计下跌1.37%，跌幅较2024年同期扩大0.47个百分点，其中一线城市住宅平均租金累计下跌0.56%，二线城市累计下跌1.83%，三四线城市累计下跌1.47%。

表面上看，住房租赁市场行情下行导致自如租得越多亏得越多，因此宁愿支付违约金也要强制解约，但实际上，自如“单方解约”的主要原因在于住房租赁市场供需已经失衡。

根据住建部发布的全国住房普查结果，全国住房空置率达到21.3%，意味着约有1.2亿套住房处于闲置状态，其中一线城市住房空置率平均为12.7%，二线城市为18.5%，三四线城市则高达26.4%。住房租赁市场供需失衡的格局，正严重制约着自如业绩的增长空间。

与此同时，保障性租赁住房大规模入市进一步加剧了自如的困境。“十四五”期间全国计划筹建870万套保租房，其中一线城市占比超30%。这些保租房依托国家信用背书，租金低于市场平均水平，对自如形成了直接冲击，导致其不得不面对获客难度进一步提升的窘境。

 02.

押注二手房业务

租赁业务持续承压，迫使自如将目光投向了更广阔的市场。2025年3月，自如通过二手房业务“自如美家”正式杀入二手房交易市场，拓宽业务范围，以探索“第二增长曲线”。这一动作也被外界视为自如继推出“增益租”模式后的又一次重大战略方向调整。 

自如美家第一阶段的核心动作包括三个，分别是三大产品：严选北京、上海等城市的优质楼盘房源，通过焕新好房、清水好房、心舍好房三大产品，帮助业主卖房；房源全网联卖：向全网认证的合作伙伴开放自如美家房源，并凭借13年来积累的城市字典、房源档案、VR看房、视频介绍、AI找房等数智化能力，让房屋买卖体验更轻松；买卖佣金八折：推出买卖佣金特惠政策，用户在自如购买/出售二手房，在权益有效期内可享佣金8折优惠。

自如押注二手房业务的逻辑并不难理解，发展至今，自如手握超100万间房源，背后是数十万房东，其中大量房东难免会有“由租转售”的需求，可以说二手房业务是其租赁业务的纵向延伸。 

装修代卖的差异化定位是自如布局二手房业务的核心策略。与传统房屋中介不同，房东将房屋上架自如二手房平台后，自如将根据房源的具体情况提供美化服务，其中焕新好房、清水好房分别对应精简装房源、老旧房源进行美化，而心舍好房主要以艺术智能整装为核心，对高品质房源进行针对性升级。

美化服务是自如的传统技能，装修对其而言可谓轻车熟路，在此之前，自如的租赁服务就已通过对房屋进行装修而提高租赁效率和租客入住的便利度了。布局二手房业务后，自如不仅没有丢掉这一传统技能，反而将美化二手房产生的溢价及装修费用作为了收入来源。

尽管商业逻辑自洽、差异化竞争优势明显，但自如的二手房业务仍面临诸多挑战。

一方面，二手房交易市场竞争激烈，贝壳、链家、我爱我家等传统中介早已凭借庞大的房源体系、成熟的销售渠道和丰富的运营经验占据了大部分市场份额，虽然自如在房源方面拥有一定优势，但在销售渠道和营销方面仍需要投入大量资源；另一方面，自如的服务链条过长，从装修设计、施工再到销售，每一个环节都会加剧现金流的压力。在租赁业务全面承压的当下，稳定的现金流对于自如而言是一大挑战。 

经过自如美化服务后的房源能够提升多少市场竞争力，以及二手房业务能否成为自如的“第二增长曲线”，仍是未知数。 

03.

出海寻增量 

面对国内市场的激烈竞争和发展瓶颈，自如还试图在国际市场中寻找新的增长机会。

2024年5月，自如正式开启国际化租房业务，推出国际租房平台“自如比邻ZABIT”，主要为中国香港、英国等地的中国留学生提供租赁服务。 

留学服务市场的确大有前景。《中国留学发展报告》显示，中国留学生数量在2008年后快速增长，当前，中国仍是全球出国留学人数最多的国家。2021年，中国在海外高等教育机构留学的学生共计102.1万人，位居全球首位，留学服务市场规模已超百亿。此外，英国、美国、加拿大、澳大利亚、香港等地，仍是中国留学生的主要目的地。

然而，文化差异与本地化适配挑战是自如出海必须跨越的障碍，比如欧美租客更注重隐私和独立性，对合租模式的接受度与中国留学生存在较大差异，尤其在国内市场习以为常的管家服务和保洁服务，可能会被欧美租客排斥。自如需要在产品设计和服务模式上充分考虑文化差异，进行本土化适配调整。还值得一提的是，不同国家和地区的文化背景、法律法规、市场习惯等都存在巨大差异，如果这些问题处理不当，或将对自如在海外市场的布局带来极大挑战。

还值得一提的是，国际租房市场已是一片红海，自如不得不面临众多实力强劲的竞争对手，尤其是在学生公寓领域，KKR、博枫等早已抢占先机，HousingAnywhere也是一个面向国际学生、年轻群体的房屋租赁平台，其房源覆盖范围广泛，在全球超150个城市均有布局。此外，还有异乡好居、Airbnb、Facehome、Rightmove等品牌知名度较高的房屋租赁平台，自如需要投入大量的资源进行市场推广和品牌建设，才有可能在红海竞争中分得一杯羹。

当前，自如正面临多重生存挑战，比如主业增长空间受限，二手房业务处于探索期，出海步履维艰等，如何于困境之中找到破局密钥，已成为自如的首要难题。