乐居财经 李礼 5月9日，开源证券发布万科Ａ（000002.SZ）更新报告。

  单月销售保持增长，一线城市投资力度加大，维持“买入”评级

  万科发布 2023 年 4 月经营简报，单月销售同比持续提升，投资拿地力度增大。公司开发业务保持稳健，多赛道扩张优势明显，我们认为公司有动力和机会保持现有规模，整体盈利水平将持续修复。我们维持盈利预测，预计 2023-2025 年公司归母净利润分别为 278.0、320.5、342.8 亿元，EPS 分别为 2.33、2.69、2.87 元，当前股价对应 PE 估值分别为 6.7、5.8、5.4 倍，维持“买入”评级。

  单月销售同比持续提升，累计销售金额降幅收窄

  公司 4 月实现合同销售面积 206.3 万平方米，合同销售金额 334.7 亿元，同比分别增长 28.2%和 8.5%，环比下降 22.1%和 21.5%，较 3 月销售小阳春有所回落。公司 1-4 月累计实现合同销售面积 832.0 万平方米，合同销售金额 1348.6 亿元，分别同比增长 4.8%和下降 1.8%，销售金额累计降幅持续收窄。3 月以来公司销售同比回升，在 2021 年同期低基数下，公司有望在二季度通过集中供货推盘实现销售业绩的持续改善。

  投资拿地聚焦高能级城市，四城新增 5 宗地块

  公司 4 月投资动作相较一季度有所增加，单月在上海、杭州、南京和宁波新增 4宗地块，总土地计容建面 55.2 万方，对应总土地款 146.0 亿元，拿地面积和金额权益比分别为 76.3%和 66.4%。其中公司在上海一批次供地获取松江和闵行优质地块，权益地价达 76.3 亿元，继续加大一线城市投资力度。

  负债结构优化，三道红线维持绿档

  公司 4 月公开市场发行 20 亿元中期票据，票面利率 3.33%。截至 2023 年一季度末，公司净负债率 45.5%；持有货币资金 1400.1 亿元，对短期借款和一年内到期有息负债覆盖倍数为 2.4 倍；长期负债占比进一步提高至 81.5%；“三道红线”持续保持绿档，国际信用评级稳定。

  风险提示：行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期。

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