在上海张江，医药园区比咖啡厅更密集。从哈雷路背靠园区的星巴克出发，穿过香樟树丛，到达500米外的另一家星巴克需途经五六个园区。

昔日一屋难求的园区大楼如今大部分装不满，有的整层楼甚至半层楼空置。门口发旧折角的“福”字显示这些并非今年春节贴上的祝福，“测序样品”盒里的供应商广告单布满灰尘。

一些生物科技企业现金流紧张，难以支撑原有租金。国企背景园区即便空置，也因严格限制难以降价或减少租房面积，部分企业因此考虑退租至更便宜的地方，或迁往提供更好产业落地补助的城市。

张江咖啡厅里热闹非凡，大多是生物制药领域人士。“大家寻求合作源于市场不佳，在原本业务中感到瓶颈，跨界合作成为选择。”一位从业者称，“但二级市场资金被锁；一级市场国资不肯领投，民营资本更难出手。基金虽积极攒局，但实际投资意愿较低。”“2015年-2018年产业爆发期热闹非凡，如今则是无钱的瞎热闹。”

截至2024年底，我国生物产业园区共有532个，但在A股和港股上市的生物医药企业仅约200个，“两个园区分不到一个上市公司”。生物医药领域园区重复建设、低质量发展问题由来已久。自2022年下半年疫情结束、投资环境冷却以来，园区空心化、租金降价、招商艰难等问题仍未找到有效解法。

麦老板2021年接手张江中心地带的一块地，将旧厂房改造成医药园区，经历了三年过山车般的起伏。高峰期租金达7元/平米/天，十几家公司即可填满几幢大楼；如今租金降至最贵时的一半，需求却未随之增加。曾经园区有十几家租户，如今只剩七八家，且每家公司租赁面积大幅缩减。

作为国内医药产业中心，上海医药园区的发展境况是全国行业的缩影。在上海更偏远地区，医药园区租金可降至2元/平米/天甚至更低。中介和二房东们习惯客户长时间考察，行业下行期，企业需应对更多事务，换址往往非优先选项。

谢诗明表示，写字楼谈判较易，研发生产搬迁则困难得多。为控制空置率，国营园区主动采取措施“稳住”企业，如主动降价、投资孵化项目、调配资源、帮助申请政策等全方位服务。地方政府曾限制产业园出售楼栋产权，现需求减少后政策有所松动，允许出售以加速资金回笼。

生命科学园区运营难度逐渐成为地产老板共识：租户多处发展早期，靠融资维持，现金流不稳定；国资背景园区占据主导地位，压缩民营园区发展空间；行业下行期租金只降不升，地产升值逻辑失效。许多园区放弃“生命科学”定位，改为综合用途。

新一线城市历经近20年规划建设园区，框架搭建完成后却发现本土孵化企业临床试验中心迁移至其他城市。当地领导曾在行业峰会上直言规模太小需努力。布局较早的CAR-T领域成绩被其他一二线城市赶超，原因在于融资环境、政策支持与服务质量差异。

从业人员认为，现有政策存在滞后性，对创新药产业链上游临床研究、成果转化及下游产品定价、医保谈判等方面缺乏具体措施。楼本身并非核心竞争力，地方应聚焦产业培育而非单纯追求去化。

国营园区通常将租房业务与投资业务混为一谈，利用投资条件与其他政策优惠吸引企业。然而，一些国资提出非市场化条件使企业望而却步。尽管如此，大部分产业园区仍由国资背景运营。

理论上，国营园区应率先带动产业发展，而后民营园区进入形成合理分工。谢诗明认为，国资园区应专注于规划、平台建设和生态构建，民营园区则侧重产业、投资与孵化。

北京部分园区正成为全国创新药企热门去处之一。4月中旬，北京市印发方案宣布国家药品监督管理局六大中心落户国际医药创新公园。

无论国营还是民营，建设产业生态均充满挑战。招商人员承担填补园区空虚的压力，尤其在缺乏产业孵化体系的情况下。一些招商人员通过创业大会等场合接触创业者，邀请其考察但未能兑现承诺。

国务院《公平竞争审查条例》实施后，各地园区恶性竞争现象有所缓解，但也出现“躺平”现象。一名前招商人员表示，招商引资时代伴随“房地产模式”已结束，未来将是培育科创型企业时代。

理想园区应懂产业、有明确规划与政策，掌握当前最优引才引智工具——基金，并擅长产业平台与生态构建。尽管各地园区发展存在差距，真正“分化”“优胜劣汰”尚未显现。

行业下行之际，面对租户搬迁，有园区服务人员表示不会强求，“能多活一两年对公司和员工负责任最重要”。行业等待转机，部分从业者感受到去年年底开始的回暖迹象，但整体激情尚待恢复。

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