一二手房地产市场割裂现象愈发明显，这种变化不仅出现在上海，也在广州、武汉、郑州等多个城市显现。一手市场正悄然抢夺二手客户。

在上海市中心，随着城市更新加速推进，核心地块供应加大，这无疑对新房市场形成重大利好。然而，二手房市场则呈现出另一番景象。

由于长期依赖老破小产品，二手房的流通性相对单一，更多依赖稀缺地段优势。面对新房市场“低密核心地块+大户型+产品升级”的三重攻势，二手房市场开始显得力不从心。

数据显示，今年上半年全国30个重点城市二手房成交累计同比增12%，但市场热度却未提升。表面成交量可观，但价格回弹乏力，形成了明显的量价失灵。

例如，上海每月二手成交保持在平均1.95万套，6月刨除商住部分达1.85万套，但价格始终低位徘徊。北京、深圳等一线城市总价300万以下的二手房占市场近一半份额，且套均总价持续下降。

库存量激增是造成这一现象的重要原因。以上海为例，库存从2019年的10万套升至目前的17万套高位，诚意房源数量大幅增加，低价竞争愈演愈烈。

反观一手市场，虽然整体成交量不及二手，但购买力正在提升。以广州为例，今年上半年二手房成交5.6万套，新房成交3.3万套，二手房市场份额较去年同期减少0.52个百分点。截至6月，二手占比已降至56%。

新房市场不仅抢占份额，还带动价格上涨。上海壹号院成为全国首个销售破100亿的楼盘，苏州园区金鸡湖畔瑞园单价突破8万元/平方米。多个城市出现百亿级单盘。

高端市场需求旺盛，以上海为例，上半年总价5000万元以上豪宅网签518套，是2024年同期的两倍。成都虽总价5000万以上新房成交较少，但千万级及以上豪宅备案较去年同期增长3倍以上。

当前楼市最大购买力来自改善型和塔尖人群，刚需群体日益匮乏。激活需求的关键在于供给侧改革，特别是土地端的变化。

多城市集中推进四代宅技术，福州、成都、南京、苏州等地项目入市提升了户型舒适度。同时，城市核心区出现更多低容积率地块，如北京首个10万元/平方米地块、深圳首个8万元/平方米地块、上海静安寺社区1.44容积率地块。

地块出让条件也在优化，以上海为例，户型限制放宽，装修标准提升至4000元/平方米-7000元/平方米。这些变化释放了开发商的产品定位权。

产品力全面提升使得一手房更易吸引改善型及高净值客户。7月16日，北京宣布首个全现房销售项目入市，国家统计局数据显示今年1-2月现房销售面积同比增长10%，占新房销售面积的35.4%。

过去选择二手房的核心原因之一是“所见即所得”，但随着一手房产品力提升并快速兑现，未来一二手房市场的割裂感或将进一步加剧。

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