出险房企债务重组加速，旭辉、佳兆业、富力等企业近期取得实质性突破，化债总规模超1.2万亿元。

进入9月，出险房企债务重组进程明显加快。旭辉控股7笔境内债整体重组方案于9月15日获债券持有人会议表决通过，涉及金额100.6亿元，现金兑付比例提升至20%，以资抵债兑付率提高至40%，留债展期缩短至7—8年。佳兆业境外债务重组方案于9月16日正式生效，已向合格债权人发行约133.72亿美元的6档新票据与8档强制可换股债券，预计削减债务约86亿美元，债务期限平均展期五年，2027年底前无刚性还本压力。富力地产于9月10日发布境内公司债券整体重组方案，拟提供现金购回、以物抵债、应收账款信托份额抵债、资产信托份额抵债、股票经济收益权兑付和全额留债长展期等多种方式。

根据中指研究院数据，截至2025年8月，全国共有77家房企发生债务违约，约60家出险房企公布债务重组进展，其中20家房企的债务重组、重整方案获批，累计化债总规模超过1.2万亿元。完成境内及境外债重组的企业包括融创中国、富力、奥园、远洋、时代中国、龙光；完成境外债重组的有中梁、当代等；境外债重组获批的有旭辉、佳兆业、金轮天地、禹洲地产、世茂、绿地、碧桂园等。融创中国2025年1月完成境内债二次重组，6月境外债二次重组获83%债权人同意，2023年及2025年分别化解境内债务160亿元及154亿元，境外债务化债规模分别为约90.48亿美元及95.5亿美元。金科股份通过司法重整，以26亿元实现1470亿元债务清零，完成全国首例千亿级房企司法重整。

从化债路径看，债转股成为龙光集团、碧桂园、融创等企业的主要选择，同时现金回购、债务展期、资产处置等方式也广泛使用，呈现多元化特征。金融支持方面，2022—2024年信达资产等机构推动152个房地产纾困项目，带动3220亿元资产盘活。例如，融创海南幸福城项目通过中国信达牵头的合伙企业收购51%股权及对应债权，获得9.75亿元资金支持；金科股份引入长城资产、中金资本等机构，获26.28亿元资金注入。公募REITs成为房企降杠杆、促转型的重要工具，通过资产证券化实现真实出售，推动行业向轻资产运营转型。商业银行房地产“白名单”贷款持续扩容，截至2024年底达5.03万亿元，2025年1月22日增至5.6万亿元。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，房企化债成功有助于稳定购房者预期，促进交易活跃，改善供需关系。中指研究院企业研究总监刘水指出，1.2万亿元化债规模对行业具有积极意义，阶段性缓解债务压力，但整体债务规模仍大，需扩大覆盖面。中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为，债务重组是企业新生的第一步，后续需聚焦主业，提升经营效能。国家统计局数据显示，2025年1—8月，全国新建商品房销售面积同比下降4.7%，降幅比去年同期收窄13.3个百分点；销售额同比下降7.3%，降幅收窄16.3个百分点。中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，市场进入“金九”旺季，核心城市推盘节奏有望加快，改善性需求释放将带动市场活跃度回升。

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