华夏凯德商业REIT已进入市场，公众投资者有效认购倍数达535.2倍，确认比例仅为0.19%。

该基金首发资产包括广州云尚和长沙雨花亭项目，后者原为凯德中国信托（CLCT）底层资产之一。

雨花亭项目位于长沙东塘商业区，建筑面积7.54万平方米，2005年开业，前身为印力集团嘉信茂广场，2009年更名。

2018年该项目租金收入7800万元，租金单价3.43元/平方米/天，NPI Margin为59%；2019年以7.46亿元注入CLCT，收购单价1.2万元/平方米。

2020年疫情期间，雨花亭为CLCT中除哈尔滨学府项目外唯一正增长项目；2022年至2024年营业收入分别为7526.87万元、8221.92万元、8725.55万元，净利润分别为2176.35万元、2480.77万元、2861.51万元。

分析指出，中国公募REITs市场成熟度提升是吸引凯德转道的重要因素。

相较海外，中国资产在境内REITs市场呈现估值溢价。截至2025年7月，CLCT股价年内涨幅16.99%，升禧环球、北京华联、砂之船REIT涨幅分别为23.39%、-1.12%、12.18%。

而截至2025年9月17日，内地10支消费基础设施REITs年内涨幅均超30%，其中易方达华威市场REIT达79.02%，中金唯品会奥莱REIT上市五日涨26.09%。

市净率方面，内地消费类REITs普遍在0.25至0.6倍之间，新加坡涉中零售资产REITs则普遍高于0.7倍，CLCT为0.71倍，砂之船达0.89倍。

派息方面，CLCT两次派息折算年化派息率分别为7.65%和6.92%，砂之船REIT股息率达8.71%，升禧环球为6.43%。

华夏凯德商业REIT预测2025年现金分派率为4.71%，2026年为4.84%，整体低于新加坡市场水平。

较低派息率意味着资产持有方可保留更多运营资金，提升经营稳定性。

业内认为，估值优势与融资成本差异正推动优质中国资产从海外市场回流境内资本市场，华夏凯德商业REIT或成为趋势开端。

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