近日，香港中旅（0308.HK）发布公告，拟通过内部重组将旅游地产业务纳入新设私人公司，并以实物分派股份的方式完成分拆。

交易完成后，该私人公司集团将脱离上市公司体系，由控股股东中国旅游集团及选择股份分派的股东持有。香港中旅则保留旅游景区、旅游证件及酒店客运三大主业，继续维持联交所上市地位。

此次拟剥离的旅游地产业务涵盖珠海海泉湾、咸阳海泉湾、安吉度假村等项目，主要由港中旅（珠海）海泉湾、中旅（咸阳）海泉湾等公司运营。受房地产市场深度调整影响，该板块收入持续萎缩，2023年至2025年上半年分别为6.3亿、4.6亿和1.5亿港元，净利润连续亏损，达-4.6亿、-2.4亿和-1.9亿港元，三年累计亏损近9亿港元。

2021年地产销售占公司总收入超四成，2022年仍贡献15.2亿港元，占比约一半。但自2020年起推行“景区+地产”模式后，地产业务逐渐成为财务负担。2025年上半年，休闲度假景区目的地收入同比下降33%至1.47亿港元，股东应占亏损扩大至1.46亿港元，同比增幅达115%，主因投资性物业公允价值下跌及资产减值计提。

中指研究院企业研究总监刘水指出，地产业务高负债且公允价值随市波动，已对公司盈利与财务安全形成拖累。东吴证券研报认为，分拆可降低整体债务水平，减少利润侵蚀。公司预计此次分拆将产生1.6亿港元亏损，主要源于相关业务累计汇兑差额的重分类。

根据方案，旅游地产业务将先整合至中旅康养度假控股有限公司，股东可按每股获派一股私人公司股份，或选择每股0.336港元现金替代，相当于停牌前收市价1.53港元的约22%。

重组后，香港中旅同步推进资本重整，计划将股本进账由92.2亿港元削减85亿至7.2亿港元，释放的85亿港元转入保留盈利，用于未来股息分派等用途，提升分红能力与财务灵活性。

值得注意的是，此次分拆为中旅集团内部资源再分配，并非全面退出地产领域。母公司中国旅游集团仍将房地产开发列为八大重点战略业务之一，旗下专业平台中旅投资近年发展强劲。2025年1-9月，其权益拿地金额达53亿元，同比增长35.8%；全口径销售额123亿元，同比增长36.7%，在TOP100房企中位列第28位。

中旅投资布局聚焦粤港澳大湾区、长三角等核心城市群，重点落子上海、成都等高能级城市。2025年9月，其联合中海、招商以155亿元竞得上海徐汇东安城市更新项目，预计货值超600亿元，主打200-400平方米高端住宅。

刘水表示，中旅投资背靠央企，在行业下行期实现销售与拿地逆势增长，有助于夯实集团房地产板块，增强整体发展实力。

近年来，华远地产、美的置业、格力地产等多家企业相继剥离地产业务，形成“瘦身潮”。中指研究院数据显示，2025年1-9月，TOP100房企销售总额26065.9亿元，同比下降12.2%，呈现显著分化：TOP10房企销售额均值1280.9亿元，而TOP51-100仅为74.6亿元，同比下降12.9%。

土地市场同样呈现“城市分化、板块分化”格局，一线城市优质地块仍受追捧。在此背景下，香港中旅于9月30日以3亿元收购万科旗下两家冰雪业务公司，切入冰雪经济赛道。尽管短期贡献有限，但业务协同性强，符合消费升级趋势，为中长期成长打开空间。

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