华夏华润商业REIT扩募项目获深交所受理，新购入资产为苏州昆山万象汇。

华润置地已于2023年底收购昆山万象汇剩余49%股权，交易对价10.07亿元，此举明确为REIT扩募做准备。

昆山万象汇自2019年开业以来持续向好，已成为辐射昆山全市的城市级购物中心，资产质量较优。

该项目位于昆山城西核心商圈，是昆山首个TOD项目，毗邻地铁11号线江浦路站，直达上海。

项目采用“街区+mall”形式，外街与城市景观融合，动线为经典“一”字环形结构，店铺可达性高。

截至2025年6月30日，项目签约租户328户，业态涵盖餐饮、零售、生活配套及体验等。

零售业态面积占比45.42%，餐饮占比32.13%；零售收入占总收入的52.34%。

项目定位高端，各业态平均客单价TGI指数：零售1.2、餐饮1.25、儿童亲子1.51。

2025年上半年实现营收1.2亿元，租金单价达276.53元/平方米/月。

赢商大数据显示，昆山其他标杆项目平均租金单价在160至200元之间，昆山万象汇远超该水平。

近三年，采用“两者取高”计租模式的租户面积占比达95%，取高租金贡献总收入的11%-13%。

截至2025年6月30日，项目会员数达79.9万，占昆山常住人口43%，会员消费占比超40%。

项目连续四年加权平均出租率维持在100%，营业收入和租金单价持续上升。

2025年1月至7月，共完成43个品牌更新、调整或重装升级。

8月至10月进一步调整20余个品牌，包括原NIKE 750升级为华为智能生活馆。

一楼计划引入亚玛芬体育旗下萨洛蒙品牌，持续推进品牌提档升级。

昆山作为百强县榜首，已开业购物中心25个，另有2个独立百货，商业竞争激烈。

主要竞争对手包括昆山金鹰国际购物中心、昆山招商花园城及未来入市的昆山永旺梦乐城。

昆山金鹰国际购物中心体量达20万平方米，为昆山最大商业体，高化与轻奢品牌组合完善。

2024年全馆客流1500万人次，销售额超15亿元，多个品牌销售额破千万元。

昆山招商花园城为招商体系内经营最好的花园城项目，拥有UR、H&M、优衣库、MUJI四大快时尚品牌。

其亲子业态品牌数量居昆山第一，儿童友好类品牌占比超60%。

据分析，昆山万象汇更具全域虹吸力，10公里以上到访客群占比达37.9%。

未来三年内，昆山将有三个新项目入市，分别为昆山高鑫广场、昆山荟品仓城市奥莱广场和昆山永旺梦乐城。

其中昆山永旺梦乐城位于城东商圈，体量与定位与昆山万象汇相近，但无地铁上盖优势。

目前永旺在苏州已有五个布局项目，园区湖东项目位列全市客流第12位。

面对竞争，昆山万象汇需强化流量运营能力，打造超级会员生态，深化用户分层管理。

同时应塑造“城市文化客厅”心智，加强与本地文化的连接，提升社会责任形象。

此次扩募标志着消费基础设施REITs首次实施扩募，推动市场从融资工具向资产平台升级。

扩募定价涉及原始权益人、参与方与老投资人之间的价值分配机制。

投资者关注点已从单一资产转向企业整体资产池及系统化运营能力。

选择万象汇系列项目作为扩募标的，体现华润置地标准化、区域分散化与成熟现金流策略。

万象汇产品线在二线及以上城市项目占比超81%，验证其在高能级城市的生存能力。

64.15%的万象汇项目处于3年以上成长期或成熟期，具备可持续扩募基础。

行业数据显示，一线城市标杆商场零售业态占比从2019年的45.6%降至2024年的41.8%。

当前行业B级以上品牌数量占比均值为53.7%，而万象汇达到68.41%。

高比例优质品牌入驻反映华润万象生活在品牌招商方面的领先优势。

消费基础设施REITs路径打通后，华润万象生活的轻资产运营空间将进一步拓展。

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