凯德资管模式在中国难复制

商业地产资产管理在中国经历了“引入-模仿-调整-退潮”的发展历程。该概念最早由凯德集团引入，其核心在于通过“投-融-管-退”全周期运作实现资产保值增值。凯德模式以地产基金为核心，项目从拿地开发到注入私募基金培育，最终通过REITs退出兑现收益。以凯德MALL·西直门为例，该项目于2009年底被凯德中国孵化器基金收购，2008年2月完成向凯德中国信托（CLCT）的出售，使基金投资人获得超额回报，CLCT资产规模增长47.1%，分红提升10.3%。此过程中，凯德投资与资产管理部门作为牵头方，主导资本运作并获取管理费及自有投资收益。

然而，凯德模式的成功依赖三大前提：商业独立于开发企业、存在丰富交易对手和退出渠道、具备成熟资本市场环境。国内多数开发商缺乏这些条件，导致资管难以真正落地。尽管十年前众多企业设立资产管理部门，但受制于传统开发思维，其职能多局限于定位研判与经营分析，无法主导资本运作。国内形成两类典型模式：一类是以凯德为代表的金融驱动型，强调长期资产价值与资本循环；另一类是以万达、新城为代表的运营导向型，侧重短期经营指标与招商优化。

当前，国内商业地产资管面临双重困境。一方面，行业转向轻资产输出模式，企业仅收取管理费，缺乏推动资产长期增值的动力，致使资管趋向服务化，偏离周期管理本质。另一方面，地产下行压力下，零售消费疲软，企业优先保障生存，未显直接价值的资管部门常被合并或裁撤，专业人才大量流失。

尽管如此，2021年中国基础设施公募REITs推出为行业带来新机遇。目前C-REITs采用外部管理人模式，基金管理人如华夏、中金等负责合规与资金管理，原始权益人旗下商管公司负责日常运营，形成“财务与经营分离”格局。基金管理人偏好金融、财务背景人才，对资产实际经营理解有限，制约了主动增值能力。对比美国REITs内部管理模式及新加坡“一个团队、两块牌子”实践，中国未来可能向吸纳复合型运营金融人才转变，增强基金管理人对底层资产掌控力。

展望未来3-5年，随着REITs市场成熟，商业地产企业需提前开展项目甄选、资产整合、产权切割等专业工作，这正是资管部门的核心价值所在。届时，资管岗位有望重获重视，成为连接战略与执行、贯通资本市场与实体运营的关键枢纽。所需人才须兼具金融知识、资本运作经验、商业运营理解及财税法规认知，专业化与综合性要求将进一步提高。虽然当前C-REITs机制限制资产自由买卖，影响灵活配置与周期退出，但若未来实现跨境互联互通，接入更成熟资本市场，资产管理有望实现角色重构，回归保值增值本质。

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