当国内商业REITs阵营不断壮大，作为底层资产的商场们发展轨迹开始分化。青岛万象城、长沙金茂览秀城、杉井奥莱等项目因城市区位与自有优势不同，通常较难横向对比，但成都大悦城与杭州西溪印象城是例外。

两者均为明星商业REITs的底层资产，在可供出租面积（西溪印象城9.95万㎡，成都大悦城8.55万㎡）、客群定位、所属商圈类型及所在城市线级等方面高度相似。杭州和成都同为消费力旺盛的新一线城市，两项目均位于区域商圈，属城市商业副中心，主要面向潮流青年与年轻中产家庭。

2025年前三季度，中金印力消费REIT与华夏大悦城商业REIT整体稳中向好。第三季度，中金印力消费REIT收入8430.30万元，环比上升1.02%；净利润301.40万元，环比上升55%；经营活动现金流量净额6524.45万元；本期可供分派金额4466.53万元，累计1.31亿元；现金流分派率1.01%，年化3.98%。

同期，华夏大悦城商业REIT收入达8546.40万元，环比上升3.92%，高于前者116.1万元；净利润934.16万元，为前者的3倍多，环比上升5.8%；经营活动现金流量净额6118.57万元；本期可供分派金额4598.3万元，累计1.36亿元；现金流分派率0.93%，年化3.68%。

在出租率方面，西溪印象城持续上升至99.13%，同比提升0.15%，接近满租；可供出租面积9.95万平方米，同比减少0.43%。成都大悦城出租率为97.05%，同比降低0.22个百分点；可供出租面积8.55万㎡，同比增加0.42%。从租户稳定性看，西溪印象城平均剩余租期2.64年，同比减少28.07%；成都大悦城为3.32年，同比仅减少7%。

运营数据显示，杭州西溪印象城有效租金单价251.36元/㎡/月，同比增长0.41%，租金收缴率99.85%；成都大悦城平均租金单价359.49元/㎡/月，租金收缴率99.61%。客流方面，西溪印象城三季度同比增长6.5%，而成都大悦城整体客流表现持续略高于前者。

品牌策略上，成都大悦城聚焦“首店经济”，引入迪桑特西南旗舰店、3CE城市首店、Wilson区域首店、拉夫劳伦及四川首个「人车家全生态」小米之家，并布局阿嬷手作、栀木小馆、夕拾未央、瓷野、YEE3、the Roll'ING等首店品牌。三季度新增Okey Bakery西南首店、K22轻酸优格成都首店、甘煸记成都首店、喜满多烤肉区域首店。

空间改造方面，成都大悦城将原超市铺位改造成美食区“悦食汇”，提升AB馆中段公区，融合绿植、宠物、社交元素打造“公园里 PARK MORE+”创新空间，并升级春区B1、2F卫生间。西溪印象城则通过引入金匠寿司、一绪寿喜烧杭州直营店、西朗牛排、魏斯理汉堡、魏家凉皮、Ameigo梅果等强化B座餐饮矩阵，补强A座品牌如太合泉市鲜活牛肉火锅、池奈、爱棵米，并引入lululemon实现户外品牌提档。

营销策略上，成都大悦城高频开展IP破圈活动，提前于8月30日启动十周年庆，联动香港迪士尼20周年全球首展，单日客流达15.5万人次，创年内新高，销售同比提升36%。此前还举办宝可梦西南首站快闪活动，并开展“大悦开门红”“嗨新节”“好食的糖酒市儿”等节点促销。

西溪印象城深耕垂直圈层，举办动漫、手账、面包、古着、宠物等超10场活动，包括印象鼓捣面包节、通福门车库复古市集、嘻哈印象麻将节、印象动漫节、韩娱嘉年华、景德镇陶大青年集、杭州领养日、有冰冰人节、甜品节、我的猫朋狗友宠物生活节等。其12周年庆期间利用停车场举办通福门市集，探索“精准垂类运营+空间价值重构”模式。

财务模型上，成都大悦城多数租户采用“两者取高”租金模式，收入与销售额绑定，具备更高弹性；西溪印象城约1/3面积为纯固定租金，稳定性强但增长潜力受限。当前消费趋势下，成都大悦城凭借内容创造与情绪价值输出展现出更强引爆能力，但其高投入营销策略也带来更大不确定性，长期走势仍待观察。

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