当多数商业体在存量竞争中陷入“开业即巅峰”的困境，深圳福永的宝安益田假日天地却实现了持续八年出租率超99%、年客流破千万、盈利商户占比超九成的“逆周期增长”。这一成绩背后，是项目从区域商业引领者向超级社区枢纽的深度转型。

自2017年开业以来，宝安益田假日天地以5.3万㎡体量、超130个品牌、近90%首进福永品牌的阵容启幕，引入盒马鲜生华南首店、益田国际影城、福满楼、胡桃里、客语、周大福、利郎、曼娅奴等首店矩阵，彻底改写大空港片区以底商和传统商超为主的商业格局，成为区域消费风向标。

依托大前海战略与空港新城双重区位优势，项目精准捕捉人口外溢与交通枢纽红利，通过持续的品牌迭代保持活力。为吸引年轻人及亲子家庭，引入喜茶、奈雪的茶、覔书店福永首店，构建“书+咖啡+亲子”复合空间；深化家庭生活中心定位，落地华为智能生活馆、小米之家、全棉时代、ZRAU、百丽等品质零售首店，并引入米兜欢乐王国填补亲子娱乐空白，形成“文化+娱乐”闭环。

在运营层面，项目坚持以消费者需求为导向的品牌组合策略，聚焦年轻客群（占比超80%）对品质、场景与智能体验的需求，精选高绩效品牌。盒马鲜生多年稳居深圳销售前三，年销超1.5亿元；利郎门店业绩稳居深圳TOP5、宝安TOP3；华为、小米单店年销均超千万元；福满楼、客语年销分别突破2000万元，形成稳定消费黏性。

项目推行“精益化赋能”商户管理模式，通过分类管理、标杆培育与资源倾斜助力商户成长。2025年商户续约率达78.33%，反映出对项目盈利能力的高度认可。这种以客群需求为起点、以商户盈利为终点的闭环模式，构筑了抵御周期波动的核心韧性。

在地化运营成为“烟火气”的关键支撑。项目年均举办近100场活动，覆盖全年龄段居民，打造50万福永人的“第二客厅”。春节鲤鱼灯节、暑期清凉吃瓜派对、《恋与深空》IP展、奶龙深圳首展、儿童街舞大赛、时装周等活动形成月月有主题、周周有亮点的节奏。8周年庆期间抖音直播GMV达114.6万元，小红书曝光超20万次，总曝光量达450万；跨年夜花瓣雨成为社区共同记忆。

项目强化“家庭成长第三空间”定位，覔书店年均开展24场读书会与亲子沙龙，与爷爷的书房、米兜欢乐王国形成亲子生态闭环。首创“会员成长体系”，推出“周二会员日”“积分刮刮乐”“亲子工坊”等专属权益，高价值会员可享“奢享阳朔游”等礼遇，联动场内外资源打造圈层活动，显著提升会员活跃度与消费频次。

面对福永由工厂聚集地向产城融合城区转型的趋势，消费主力从单身青年转向年轻家庭，项目提出“超级社区枢纽”新战略，从功能满足转向生活创造。围绕产品力、运营力、服务力、营销力四大维度推进升级。

在产品力方面，以“15分钟美好生活圈”为目标，打造三大主题空间：怀德夜巷以霓虹灯与夜宵餐饮构建“夜经济社交地”，延长营业至24点；盒子公园以轻盈装置与骑行、冰激凌业态营造“松弛感社交空间”；地下深夜食堂提供“深夜不打烊”服务，承载加班晚餐与朋友小聚。

在运营力上，项目将深化与商户的共赢机制，通过联合爆品推广、会员流量导入、主题沙龙与创新促销等方式助力商户提升坪效，目标孵化更多百万级、千万级“明星商户”，并结合快闪与慢闪模式共担风险，构建商业生态共同体。

服务力升级聚焦“会员共创+全龄陪伴”，定期举办“露天电影”“社区音乐节”“宠物友好日”“萌宝生日会”等活动，打造“亲子友好”“宠物友好”标签。同时优化母婴室、洗手间等人性化设施，强化“比家更温暖”的社区归属感。

营销力方面，项目致力于打造“可社交、可体验、可传播”的公共生活平台。当前举办的“奇妙名画IP展”通过“名画cosplay”“亲子绘画工作坊”等互动形式，推动艺术融入日常，激发居民主动分享。未来将联动福永街道、怀德社区举办“2025年福永新消费嘉年华”，放大超级社区枢纽影响力。

作为益彩商管集团的轻资产项目，宝安益田假日天地的成功验证了“专业运营创造长期价值”的逻辑。益彩商管自2005年以深圳南山益田假日广场起步，2021年升级为多元化资产管理集团，目前已在全国7大区域布局30余个项目，涵盖深圳坪山益田假日世界、深莞益田假日奥莱、西安益田假日里、阳朔益田西街等代表作。

2024年4月，第二座益田假日广场落户罗湖，首月客流突破200万人次，在城市更新与深港融合背景下重塑消费地标。同年，集团签约深圳中轴深科技城假日时光项目，针对CBD商务人群“高效办公+品质社交”需求，打造“精品公园式活力商业标杆”，探索商业与科技新城的共生边界。

益彩商管始终坚持商业应成为城市、社区与人的自然延伸，以日常温度创造生活新意，这一理念正持续在更多项目中落地生根。

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