自2021年首批公募REITs试点落地以来，中国公募REITs市场实现从“提质扩容”到“常态化发行”的关键转变。

Wind数据显示，截至12月3日，已有78只公募REITs成立，截至2025年三季度末的合计规模达1823.99亿元，资产类型涵盖仓储物流、生态环保、园区基础设施、消费基础设施、能源基础设施、保障性租赁住房等。

12月1日，国家发展改革委发布《基础设施领域不动产投资信托基金 (REITs) 项目行业范围清单 (2025 年版)》，进一步拓展基础设施REITs发行范围，将商业办公设施、城市更新设施等纳入可申报范围。

此次将租赁住房全面纳入可申报范围，包括保障性租赁住房、公共租赁住房、市场化租赁住房以及园区配套类租赁住房，意味着市场化租赁住房获得“入场券”。

业内认为，此举打破此前仅保障性租赁住房可入池的限制，覆盖从“刚需”到“改善”的全需求层级，将推动租赁住房产业迎来全品类资产证券化的黄金期。

瓴寓国际CEO张爱华表示，近两年公募REITs落地以来，租赁住房品类尤其受投资人追捧。

公开资料显示，自2022年首批保障性租赁住房REITs上市，截至2024年10月底，8只REIT产品落地并平稳运行，其中1只扩募成功，总发行规模达140亿元，总市值近200亿元。

根据已上市的8只住房租赁REITs披露的2025年第三季度业绩表现，展现出核心城市租赁刚需支撑下的运营韧性。

2025年第三季度，8只住房租赁REITs合计实现收入1.95亿元，合计净利润约5662.98万元，较上季度分别增长8.33%和5.64%。

12月3日，华夏基金发布华润有巢租赁住房REIT扩募招募说明书，扩募进入发售环节，发售日期为12月8日至12日。

本次发售配售比例为0.9，发售金额不高于11.4亿元且不低于9.915亿元；若按认购价格2.53元/份和4.5亿份可配售份额计算，预计募集资金总额为11.385亿元（不含认购费用和利息）。

市场上还有多只拟发行的REITs正在筹备中，Pre-REITs基金或资管运营平台设立也在推进。

张爱华指出，租赁住房进入时回报要求最低，Cap Rate约在3.8，低于酒店类的6-7，因此投资者对该类资产长期稳定性更有信心。

他强调，投资是追求平衡的艺术，低风险对应低回报，高风险可能带来高回报。

瓴寓国际发展超十年，已实现项目跑通“投融建管退”全周期闭环，截至目前完成12个租赁住房项目的退出。

2022年1月，上海浦江华侨城柚米社区成为住房租赁领域首个完成资管全周期闭环的项目；南京河西南（G116）项目由瓴寓国际作为运营方，在开发初期即与新华沣裕、紫金财险成立联合基金，采用“先募后投”模式，提供精准资产管理方式。

张爱华表示，对于公募REITs而言，资产流动性至关重要。瓴寓国际所有项目均按“以退定投”原则执行，依据投资人对退出时点和cap rate的要求，提前规划退出路径并建立风险管理模型。

在投资端，避免选择市场或需求存在问题的项目，并确保产品具备可持续性，满足投资者长期持有要求。

在城市选择上，他认为公募REITs拉通了一、二线城市之间的投资回报率，二线城市的回报率相对更高，但需聚焦人口需求旺盛的城市。

尽管租赁住房持续获投资者青睐，且市场化租赁住房已具备发行准入条件，张爱华判断2026年国内租赁住房市场租金大幅上涨概率较低。

租金水平由供需关系主导，此前下行主要因供应过剩，以上海为代表的华东区域保障性租赁住房集中释放导致竞争加剧。

中长期持谨慎乐观态度，近两年租赁用地供应已明显收缩，结合2-3年开发周期推算，预计2027年起新增供应逐步回落，2024-2025年为供应峰值期，峰值过后供需格局有望趋于均衡。

租金能否上涨仍取决于居民消费能力及GDP消费指数增长，因租赁服务本质属于消费属性范畴。

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