英格卡集团与高和资本达成战略合作，双方将成立专项不动产基金，共同持有并运营无锡、北京、武汉三座成熟荟聚项目。此次合作中，英格卡继续持有荟聚品牌，并独家负责所有体验中心的管理和运营。宜家中国将在无锡荟聚内开设新门店，现有无锡商场物业资产将改造为无锡荟聚的租赁空间。

英格卡购物中心全球总裁安心迪表示，集团自2009年进入中国市场以来，已自主打造和运营10座体验中心及3个办公项目，累计投资超270亿元。2024年西安荟聚与上海荟聚相继开业，其中上海荟聚总投资逾80亿元，为英格卡在全球单体投资最大的项目。

北京荟聚年客流量稳定在3000万人次，无锡荟聚2024年销售额突破43亿元，武汉荟聚出租率连续三年超过95%。苏商银行特约研究员付一夫指出，该交易是“本土资本+外资运营”资源互补的典型案例，通过基金模式盘活优质资产，同时保障专业运营。

付一夫分析，未来外资在华合作呈现三大趋势：聚焦一二线城市核心资产进行灵活配置；绑定本土头部资管机构降低风险；坚持“品牌+运营”主导权，以轻资产模式回笼资金用于新项目投资。新开发项目适合“合资设基金”，存量改造倾向“品牌输出+运营托管”，独自开发则逐步减少。

商业地产基金化已成为行业标配。凯德投资已完成第二只境内子基金募集，用于重组青岛凯德MALL资本结构，自2021年以来已设立9只人民币基金，募资近550亿元。施罗德资本与西子国际联合发起规模约30亿元的私募房地产股权基金，聚焦长三角写字楼和消费基础设施投资。

险资亦加速入场。大家保险附属公司以12.9亿元收购CPPIB持有的4个龙湖天街项目49%权益，包括上海闵行、苏州狮山、成都滨江和重庆西城天街，后续仍由龙湖运营管理。阳光人寿、新华保险等也通过合营方式分别收购万达48座和14座广场项目，普遍采用“所有权转移+原运营商持续管理”模式。

仲量联行数据显示，2022至2024年间，保险公司在内地商业地产直接投资达93亿美元，居亚太区首位。柏文喜指出，此类模式使运营方实现“轻装上阵”，资本方可依托专业运营保障收益，消费者体验得以延续，形成多方共赢。

他认为，该模式既剥离了重资产负担，又保留了品牌与运营优势，是中国商业地产从“增量扩张”转向“存量优化”的范本。通过基金化运作，成熟资产得以资本化，为REITs、ABS等证券化产品发行奠定基础，明确存量资产价值实现路径。

但该模式亦面临挑战：监管规则衔接复杂，延长落地周期；多方主体协调成本高，在收益分配、改造预算等方面易生分歧；资本市场波动或REITs窗口关闭可能导致基金退出困难，需展期或折价出售。柏文喜强调，能否将“稳定现金流资产”与“专业运营能力”拆分为可独立定价的产品，并通过金融工具高效循环，将成为企业在存量时代领跑的关键。

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