上海南京西路商圈“金三角”或将从“梅泰恒”变为“恒泰恒”。

“梅泰恒”指南京西路上的梅龙镇广场、中信泰富广场和恒隆广场三座商场，曾长期构成该区域高端零售格局的核心。

随着淮海路、陆家嘴、前滩等新兴商圈崛起，南京西路面临激烈竞争压力，其商业优势逐步被稀释。

梅龙镇广场亦未能幸免。2024年6月30日，梅龙镇伊势丹百货终止营业；同年8月，整个梅龙镇广场闭店并启动整体改建。

恒隆地产借此机会介入，意图以运营专长激活这一老牌商业项目。

12月12日，在南京西路1038号商业运营项目签约仪式上，恒隆地产行政总裁卢韦柏表示，“南京西路不仅是沪上乃至全国顶级时尚及商业地标，更是承载上海文化底蕴与历史记忆的核心脉络。能够参与南京西路中段的焕新重塑，我们倍感责任重大。”

原梅龙镇广场已迎来新运营方。恒隆地产联合上海九百（集团）有限公司正式签约南京西路1038号商业运营项目。

该项目由恒隆地产以20年营运租赁形式经营，为其在南京西路的项目增加约96000平方米总建筑面积，扩大约44%至约312335平方米。

南京西路1038号项目前身是梅龙镇广场，为首个将“购物中心”概念引入上海的商业项目。

根据九百集团发布的招标公告，项目由九百集团持有产权，用地面积11671.4平方米，总建筑面积约125219平方米，包括地下三层、地上三十三层，将于2025年启动更新改造，预计工期三年。

界面新闻从九百集团获悉，项目预计总投资22亿元，其中恒隆地产将投入不低于5亿元用于酒店、商场及办公区域装修。

该项目将升级为涵盖零售、酒店及办公空间的综合商业地标。

毗邻的美琪大戏院曾是大华饭店原址，为1920年代上海最奢华酒店之一，亦是重要政治社交场所与海派文化象征。此次改造拟引入酒店业态，重现早期功能。

业内戏称南京西路“金三角”将由“梅泰恒”转为“恒泰恒”。

但严格而言，原梅龙镇广场不会复制成下一个恒隆广场。

据透露，项目将聚焦追求高品质体验空间的新一代消费群体，打造全新社交枢纽，汇聚全球领先时尚品牌与新兴消费力量，提供融合文化底蕴与前沿潮流的沉浸式多元体验。

这意味着原址可能不再延续重奢定位，而是转向更年轻化的高端消费与生活场景。

恒隆地产认识到中国奢侈品市场已发生变化：经济前景不明朗、消费者习惯转变及市场竞争加剧，导致高端消费趋于谨慎理性，转向重视体验、沉浸感与实际价值。

因此，恒隆地产自2025年起不再划分旗下内地商场组合为“高端”及“次高端”类别。

当前南京西路商圈进入激烈竞争阶段，兴业太古汇借LV巨轮实现流量突破，张园通过城市更新与文旅商融合维持高客流热度，恒隆广场虽仍居“重奢一哥”位置，但传统模式面临差异化挑战。

签约南京西路1038号项目或是应对竞争的重要举措，但能否打破同质化壁垒、注入新动能尚待观察。

今年以来，恒隆地产开启轻资产扩张路径。

除上海项目外，恒隆地产已在杭州、无锡完成类似布局。

7月10日，百大集团公告与恒隆地产签署20年租赁合同，将延安路546号杭州百货大楼南、北楼物业租予后者，租期自2028年4月1日起，年租金达1.5亿元。

此举将使杭州恒隆广场零售面积增加40%，临街面积增超200%。

12月9日，恒隆地产与无锡市梁溪城市发展集团签约，以长期租约取得无锡市中心一地标性商业焕新项目经营权。

该项目前身为无锡新世界百货，毗邻无锡恒隆广场，2011年5月停业。改造后将新增约4.7万平方米商业空间，令无锡恒隆广场总零售面积扩大38%至约16.9万平方米。

上述动作均属“恒隆V.3”策略关键落子。

卢韦柏表示，成功获取该项目经营权标志着“恒隆V.3”策略再创里程碑，推动公司迈向下一增长阶段。

恒隆地产历经三个发展阶段：“恒隆V.1”为香港多元化业务基础期；“恒隆V.2”为内地重点扩张期，聚焦大型资本密集型综合商业项目。

“恒隆V.3”为现阶段战略，侧重于现有项目所在地拓展业务，以高资本效益方式精选再投资，扩大规模、可见度与可达性。

卢韦柏此前接受采访时指出，“过去那种粗放式、依托城市空白点的增长模式已经结束。现在中国各城市商业体量已相当饱和，单纯数量扩张时代已过去。”

因此，“恒隆V.3”旨在通过提升资产价值实现投资回报最大化。随着无锡、上海、杭州项目落地，轻资产扩张战略已提速。

然而扩张面临挑战。当前国内商办市场供需调整，核心城市优质商业与办公载体供应持续放量，叠加消费复苏分化，整体出租率承压成行业共性难题。

恒隆地产2024年上半年业绩显示，内地物业租赁收入下滑2%至31.99亿港元，营业利润下滑2%至21.76亿港元。

在此背景下，依托“V.3战略”推进的周边项目拓展，其投资回报可持续性仍存不确定性。

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