今年4月末，历城城发集团宣布与山东中建西城楷泰置业有限公司签署收购合作协议，完成对槐荫区中建幸福MALL商业综合体的收购。该项目成为其市场化转型的首个落地项目。

随后在9月，历城城发与新城控股集团旗下单位签署股权转让协议书，并完成全部转让款支付，成功实现对济宁市太白湖新区吾悦广场项目的收购，这是其市场化转型的第二个收购项目。

12月12日，历城城发集团宣布顺利完成济南高新万达广场项目收购，标志着其市场化转型再进一步。一年内连续完成三起并购，标的覆盖济南东西区域，并首次拓展至鲁西南的济宁市，显示出企业强烈的商业扩张意图。

此次收购的济南高新万达广场位于工业南路57号核心区位，地上六层商业面积达8.8万平方米，地下一层配有超千个停车位。项目自2016年开业以来运营成熟，汇聚哈根达斯、星巴克、华为等两百余家国内外知名品牌，涵盖全业态消费场景，年营收近2亿元。

近年来，万达集团持续出售旗下资产，接盘方多为保险资金。而历城城发作为地方城投背景企业介入商业地产收购与运营，在业内较为少见。此前地方城投类公司主要聚焦基础设施投资和土地开发，较少涉足商业综合体运营。

相较首个收购项目中建幸福MALL，济南高新万达广场体量更大、运营更稳定，集购物、餐饮、文化、娱乐、休闲等功能于一体，具备更高的商业价值和现金流表现。

万达选择出售该广场或与其布局调整有关。公开信息显示，济南首座第四代万达广场——济南世纪大道万达广场已于11月初进入建设尾声，位置距高新区万达广场约五公里。两者地理接近，若同时运营易造成客群分流、品牌资源重叠及内部竞争。

在商业增量放缓、消费趋于理性的背景下，万达出售第三代产品以集中资源发展新一代项目，属战略优化之举。而对于历城城发而言，接手后需面对脱离“万达”品牌影响后的独立运营挑战，如何重塑定位、优化业态组合、提升运营效率，将是检验其市场化能力的关键。

历城城发此前已布局唐冶城发盛唐荟、青岛路盛唐荟、济南闵善怀橘康养社区、历城区养老服务中心（历城城发闵善康养中心）等多个项目，涉及商业、康养、城市服务等多元业态。

在完成对中建幸福MALL收购后，历经六个月过渡期，原“幸福MALL”于10月正式换牌为“盛唐荟”，运营主体为济南同晟商业管理集团有限公司。该公司系历城城发集团核心商业板块，业务覆盖商业综合体、特色街区、商务中心、公寓、文化场馆等全业态，具备从策划、招商到运营的全链条服务能力。

数据显示，唐冶盛唐荟商业街出租率达98%，开业即实现近千万净利润；自营公寓出租率超97%；超市业绩年增长17%。

全面接手幸福MALL过程中，历城城发坚持“稳中求进、保障民生”原则，推进原有品牌换签工作，确保家家悦超市、儿童游乐、核心餐饮、AK娱乐等与居民生活密切相关的业态正常营业，同时有序实施空间体验提升和业态功能优化，践行“运营中焕新，焕新中提升”的更新逻辑。

上述动作契合企业制定的“433”战略：其中“4”大主责主业包括城市更新、乡村振兴、城市服务、养老幼教；“3”项核心指标指向有效资产规模、营业收入、利润，旨在通过量化目标驱动增长；“3”项基础工作为党建引领、企业文化、廉洁自律，构筑发展底盘。

围绕“有效资产规模”，历城城发提出将通过项目投资、资产证券化（如REITs）等方式扩大优质资产池，增强抗风险能力。

在“营业收入”方面，则强调拓展市场化业务，如商业运营、产业服务，提高经营性收入占比。

这意味着当前的收购行为可能仅为开端。未来，历城城发有望继续拓展多元化资产类型，并在项目培育成熟后探索通过REITs等资本化路径实现退出，逐步构建“投融建管退”全周期闭环，推动资产由“沉淀”转向“流动”，实现持有型资产的增值转化。

当前阶段，维持各持有项目平稳运行，巩固客流基础，提升坪效水平，打造具有市场认可度的品牌标杆作品，是历城城发面临的核心任务。

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