2025年，一线城市的高端商场持续遭遇奢侈品品牌撤退。上海One ITC商场的LV门店于去年11月正式闭店，此前Celine、Tiffany、尚美等六大奢侈品牌已相继退场，其余品牌也计划在今年撤离。

One ITC与IFC同属新鸿基地产旗下高端商场，定位相似且均面向高净值人群。但One ITC自开业起便受疫情影响，客流长期低迷，加之与港汇恒隆距离过近、品牌重合度高，成为奢牌调整策略下的牺牲品。

类似情况广泛存在：静安寺对面的芮欧百货经历GUCCI、巴黎世家等主力品牌集体撤离，商铺空置率显著上升；北京金融街购物中心亦在过去一年失去Dior、Gucci等重量级品牌。

高端商场与奢侈品曾长期维持唇齿相依的关系——奢侈品依赖商场筛选高净值客群，而商场依靠奢侈品牌的高坪效保障稳定租金收入。这种模式在疫情后逐渐松动。

恒隆地产作为高端商业地产代表，其财报显示2024年大陆各商场收入普遍下滑，2025年虽有回升但仍未恢复增长趋势。去年上半年，公司营收同比下降18.7%，净利润连续两年下降。太古地产则出现15年来首次亏损，上半年亏损12.02亿港元，主要依靠非主营业务支撑营收。

同期，新鸿基集团内地物业租赁收入下降2%，九龙仓投资物业收入下降4%。这些港资背景的高端商场普遍存在奢侈品品牌密集、空间高度国际化、橱窗展示强调身份象征等特点。

奢侈品通过高端商场完成对高净值人群的筛选，如上海恒隆广场为年消费超200万元VIP举办陈慧琳私人演出，凸显圈层属性。而商场则借奢侈品牌获得资产估值提升和金融背书，同一铺位租给Prada与Puma在资本市场价值截然不同。

然而自2024年起，中国大陆奢侈品市场进入连续六个季度负增长，全年销售额下跌18%-20%，规模回落至2020年水平。贝恩咨询数据显示，2022-2024年全球奢侈品消费者减少约5000万人。

LVMH集团在“亚洲除日本”市场经历六季度下滑后，于2025年第三季度实现有机增速1%；开云集团同期营收与有机增速分别下降9.8%和5%。Gucci自2024年以来在中国大陆关闭9家门店。

面对市场变化，奢侈品加速布局线上渠道。LVMH将Tiffany和尚美引入天猫，旗下已有30个品牌入驻该平台，并逐步开放箱包等核心品类销售。线下则采取渠道收缩策略，聚焦核心商圈与核心地段，提升单店效率。

租户缩减导致房东收益承压。截至2025年上半年，恒隆在武汉、沈阳项目租赁收入同比分别下降36%和37%；上海兴业太古汇、前滩太古里租金收入下降6%和10%。同期，恒隆高端商场租赁收入占比从58.8%升至70.3%，系物业销售收入减少所致，反映其对奢侈品依赖加深。

在此背景下，高端商场开始寻求转型。恒隆在2025年中报提出引入老铺黄金、泡泡玛特等新消费品牌，推进轻资产项目，淡化高端标签，实施全客层运营策略。

相比之下，华润万象早已践行差异化路径。其在全国运营122家购物中心，涵盖万象城、万象汇、万象天地三类产品线。其中万象城虽对标高端市场，但选址集中于厦门、武汉、重庆、西安等竞争较弱城市，避开一线红海。

在一线城市，华润推行“首店经济”，引入跨区域验证成功的品牌，借助社交媒体打卡效应引流线下。同时拓展潮玩、二次元、户外等体验型业态，增强年轻群体粘性。

CP静安（原静安晶品中心）由华润接管后，引入网红餐饮与潮玩零售，设置大面积宠物友好空间，开业以来引进首店106家，客流同比增长33%。静安大悦城年均举办近300场活动，承接超30场国际顶流IP快闪首站，去年商业销售额提升近45%。

上海新天地半年收租2.44亿元，同比增长4%，核心驱动力来自首店引进与主题活动策划。行业趋势表明，传统“顶级品牌+核心地段”模式效力减弱，体验与社交权重超越单纯消费行为，商场正从“卖场”向“景区”转变。

IP联名、展会活动与首店效应成为关键催化剂，被商业地产广泛复制。线下空间的价值不再局限于交易本身，而是通过内容运营实现主动吸引，重构与消费者的关系。

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