随着孩子临近入学年龄，宋艺（化名）加快购房节奏。此前两年因楼市下行及入学时间尚早持续观望，但近三个月上海二手房市场出现明显变化，促使她下定决心出手。其目标锁定在闵行春申板块，该区域教育资源完善、居住成熟。据太平洋房屋春申板块总监王亚立介绍，同地段同类小户型此前成交价多在170万—180万元，近期房东心理预期上移，普遍报价升至190万—200万元。为赶在春节前完成交易，宋艺在节前三天密集看房三套，最终以185万元成交一套挂牌200万元、可售190万元的房源，较其180万元心理价位上浮5万元。

该案例折射出上海二手房市场“暖冬行情”。上海房产交易中心官网‘网上房地产’数据显示，1月上海二手房（含商业）网签成交22834套，连续第三个月突破2.2万套，同比为近5年同期最高。上海链家研究院负责人李根指出，1月市场成交量呈现‘企稳’信号，成交价亦现‘止跌’迹象，不再单纯依赖‘以价换量’。

国家统计局数据显示，2026年1月一线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月收窄0.4个百分点；其中上海环比下降0.4%，降幅较前一个月收窄0.2个百分点，且自2025年11月起环比降幅已连续收窄。闵行春申板块经纪人反映，当前房源库存明显减少，但周成交量稳定维持在16—22套，交易活跃度显著提升。该板块客群以学区需求和置换需求为主：学区类以挂户口、小户型为主，总价集中于200万—300万元；改善自住主力价格段为500万—700万元。房东心态趋于稳健，部分出现‘谈不拢即暂缓出售、待节后观察市场’倾向。

太平洋房屋徐汇田林板块门店店长表示，1月底起诚意客户明显增多，部分买家主动询问放假安排，担忧年后价格上涨，看房与出手均更积极。业务数据显示，该门店去年12月带看64组、成交2单；今年1月带看54组、成交6单。临近年关，带看中‘水分’减少，诚意客户占比上升。上海中原地产数据显示，1月工作日网签量持续保持在500套以上，双休日单日均超1000套。

上海中原地产分析师卢文曦指出，近两个月降价‘砸盘’案例极少，房东预期转变，整体议价空间收窄，部分热门区域出现个别跳价成交；低总价刚需房源成交周期缩短。上海链家数据表明，超八成客户可在90天内完成成交（自系统首次录入至签约），市场观望情绪减弱。自2025年11月以来，上海楼市已连续三个月保持月均2万套以上网签量，‘暖冬’格局确立。驱动因素包括旧改力度加强释放改善与刚需、支持居民换房政策延续、个税退税政策延至2027年底、一季度LPR下调预期增强，以及普陀、静安、杨浦三区试点收储老公房用于保障性住房等举措。

李根预判，2026年上海楼市将呈现‘量稳价稳、结构性回暖’的春季行情。政策托底、置换需求集中释放与库存去化共同支撑市场，‘淡季不淡’开局已为‘小阳春’预热；整体由刚需与改善主导，核心板块优质房源议价空间收窄、价格企稳，远郊无普涨基础但下跌空间封闭，成交量有望维持高位，市场转向理性修复。业内人士同时指出，年后房源挂牌量或有所增加，在供应相对充足背景下，市场短期仍将平稳运行。

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