2026年开年以来，全国二手房市场出现显著变化：重点城市二手房月度挂牌量持续下降，供给端迎来拐点。北京二手房挂牌量自2025年11月起连续4个月减少，仅2026年2月即减少超3000套；上海自2025年6月起连续9个月挂牌量下行，截至2026年2月，去化周期缩至约4个月；广州挂牌量于2025年12月由升转降，深圳于2026年2月出现拐点。四大一线城市挂牌量同步处于下降区间。杭州、苏州、合肥、天津等重点二线城市亦同步出现挂牌量由升转降趋势。

供给收缩伴随价格企稳迹象。自2025年10月起，全国重点城市二手房议价空间明显收窄，部分前期跌幅较大的典型小区成交价趋于稳定。广州黄埔万科东荟城100平方米左右三房，价格自2021年高点4.7万元/平方米跌至2025年9月后稳定于1.9万—2万元/平方米区间；南京九龙湖万科金域蓝湾单价由2022年峰值约4.5万元/平方米，于2025年下半年稳定在1.7万—1.9万元/平方米。中指研究院数据显示，2026年1月百城二手住宅平均价格为1.29万元/平方米，环比下跌0.85%，跌幅较上月收窄0.12个百分点；一线、二线及三四线城市二手房价环比跌幅均呈现收窄态势。

业主卖房意愿减弱与心理阈值趋近密切相关。当房产估值接近或低于未偿贷款余额时，出售必要性下降；同时，房贷利率持续走低与租金回报率回升进一步削弱出售动力。中国人民银行数据显示，2025年四季度全国新发放商业性个人住房贷款平均利率为3.06%，公积金贷款利率为2.6%；麟评居住大数据研究院统计，全国重点50城平均租金回报率达2.08%，部分深度调整小区已超3%。当持有成本低于或接近租金收益时，持房成为更理性选择。此外，2025年下半年股市回暖带动社会财富效应改善，居民对资产与未来预期趋于平稳。

市场情绪正由单边压价转向买卖双方理性博弈。过去几年针对卖方的恐慌性舆论逐步消退，急售割肉业主基本出清，价格进入相对稳定区间。当前变化体现为量价双稳初现，但尚未形成全面反弹。楼市存在显著结构性分化：前期跌幅大、调整早的小区更早触底，而调整滞后区域仍可能延续下行。改善型置换需求面临‘买卖双杀’风险——卖出的老破小止跌，买入的新盘或次新小区却进入调整期。市场趋势的确立仍需观察2026年3月‘小阳春’期间的实际成交量与价格表现。若三四月市场验证价格持续企稳或微升，则拐点确认概率提升。需注意的是，即使整体筑底信号显现，亦不意味着所有小区同步止跌，个体小区所处调整阶段差异构成当下决策关键变量。

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