4月3日，深圳市规划和自然资源局与市住房和建设局联合发布《深圳市既有非居住建筑物功能转换实施办法》，允许符合条件的商业、办公、厂房等非居住建筑在不改变土地性质、不补缴地价前提下，于5年过渡期内转换为公共服务或产业空间功能。

《实施办法》建立“正面清单管理制度”，明确商业、办公、旅馆业建筑可转换为文化、体育、教育、医疗卫生、社会福利设施及中高等院校学生宿舍；厂房、研发用房等工业建筑可转换为公共服务设施，或用于生产性服务业、文化产业和旅游业。

政策适用对象为具有不动产权属证书或经市、区人民政府及相关部门管理并通过竣工验收的既有非居住建筑物。功能转换须在不改变原土地使用性质、年限、主体及已批规划许可文件前提下实施。

进入正面清单的项目在5年过渡期内免缴土地价款，期满后可申请续期（最长10年）或按新功能完善土地用途变更手续并补缴地价。

该政策是深圳盘活存量空间“三部曲”的升级：2020年启动商办改建租赁住房探索，2022年明确“非居改保”路径，此次进一步扩围至医疗、教育、养老等多元公共服务领域。

据第一太平戴维斯数据，截至2025年底，深圳甲级写字楼平均空置率同比微升。专家指出，非居住用地周期通常不少于40年，而产业周期约10年，导致大量物业因产业转型闲置；与此同时，市民对教育、医疗、养老、文体等高品质公共空间需求持续增长，推动功能转换必要性上升。

落地面临四方面挑战：一是产权方对新功能投入产出平衡缺乏信心，运营能力不足；二是原有建筑结构难以匹配新功能的消防与安全标准，需创新审查验收机制；三是转换后配套服务设施空间不足，如学生宿舍、养老用房需嵌入式服务支持；四是规自、住建等部门需打破“用地性质决定配套”的旧有审批逻辑，转向“实用功能决定配套”的协同机制。

专家建议政府尽快出台跨部门联审流程，培育专业运营机构，并由政府投资平台牵头打造示范项目，以增强市场参与动力。

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