6月5日下午，深圳南山区粤海街道T204-0153宗地完成拍卖，保利置业以57.72亿元总价竞得，溢价率150.74%，折合楼面价约10.87万元/平方米，首次突破10万元/平方米，刷新深圳涉宅用地单价纪录，大幅超越2025年前海桂湾地块8.42万元/平方米的旧纪录。

该宗地建设用地面积14116.04平方米，起拍价23.02亿元，共吸引保利置业、华润置地、中海地产、招商蛇口、建发房产、越秀地产六家央国企参与，竞价持续291轮。

T204-0153宗地位于粤海街道，被称作深圳“最牛街道”，2024年GDP超4500亿元，占南山区近半；周边聚集腾讯滨海大厦、百度国际大厦等科技地标，地铁2号线与13号线双轨交汇，配套深圳湾万象城、南山外国语全学段教育及科技公园；住宅供应极度稀缺，上一次宅地出让为2019年底，本次系该片区近十年首宗公开出让的低密纯居住用地，容积率仅2.9，显著低于深圳核心区普遍6.0–8.0水平。

上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，该地块无商业配建、纯粹低密住宅属性，直接回应高端改善客群对居住舒适度的需求，高溢价体现稀缺产品力的合理定价。周边粤海、深圳湾区域二手房挂牌均价约18万元/平方米，恒裕滨城高区海景房源超25万元/平方米；存量二手住宅多超10年楼龄，存在户型、功能及高容积率等短板，居民置换意愿强烈。

市场表现亦提供支撑：5月23日，深圳湾中信信悦湾加推78套大平层，均价超20.8万元/平方米，半小时售罄；同日宝安观潮府加推40套房源，备案均价约14.7万元/平方米，实现“日光”。截至6月5日，全国25个重点城市年内成交203幅纯住宅用地，其中溢价成交67幅（占比33%），溢价率超40%的仅12幅（约6%），集中于北上广深及杭州、南京；粤海地块150.74%溢价率为2026年以来全国最高。

2026年深圳已出让三宗宅地呈现明显分化：3月罗湖笋岗地块由深铁底价摘得；4月龙华民治北站地块溢价40.18%；6月粤海地块则以无门槛、不限价、高溢价成为核心区稀缺优质宅地竞争焦点。中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅认为，其火热表现将为6月12日前海桂湾T201-0233地块及6月25日宝安中心区A002-0113地块形成预热，强化核心区优质资产价值韧性预期。乐有家研究中心数据显示，2026年5月深圳一二手住宅合计网签量达10026套，为2025年4月以来首次重返“万套”水平，标志楼市结构性复苏信号明确。

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