2026年前5个月，上海高端住宅市场呈现显著分化态势。单价超10万元/平方米的住宅整体去化放缓，部分项目开盘去化率仅维持在五成左右；而华润沄启滨江、绿城潮鸣外滩、翡云悦府、前滩元境等顶豪项目仍保持九成以上高去化率，甚至触发积分摇号。

据克而瑞深度咨询与普睿地产研究联合数据，全国重点30城总价1000万元以上高端住宅前5个月成交13986套，同比下降19%，跌幅高于整体新房市场（同比下降15%）。上海作为风向标城市，商品住宅销售金额TOP10项目中，单价超10万元/平方米者达9个，套均价格2000万元起步。

其中，华润沄启滨江销售349套，金额77.5亿元，居首位；士林润园套均总价超9000万元，陆家嘴太古源源邸超5000万元，安澜上海超4000万元，绿城潮鸣外滩超3600万元，沄启滨江、外滩瑞府、翡云悦府均超2000万元。同期，沄启滨江售349套，外滩瑞府147套，翡云悦府128套，安澜上海115套，士林润园31套。

潮鸣外滩今年3月及5月两批次认购率约130%至138%，去化率达九成。其客户构成涵盖上海北区本地自住、全市改善及江浙异地购房群体，核心逻辑为将核心滨江房产作为长线资产配置载体。项目方指出：“豪宅客户越来越挑剔了，需求仍在，但更理性谨慎，购买决策覆盖核心城市、核心板块、核心资产维度，地段、产品、品牌、配套、户型、精装等均不能有短板。”

外滩瑞府方面表示，预算1500万元至3000万元客户占主流，124平方米和165平方米户型一房难求；而3000万元以上产品流速相对偏慢，近期整体流速基本持平。

供应端未显疲态。数据显示，上海自2024年起进入供大于求阶段，1000万元至2000万元总价段2024年与2025年供求比为1.17，2026年前5个月升至1.23。在普睿数智调研的14个单价超10万元/平方米项目中，多数开盘去化率集中于20%至50%区间；苏河融景开盘去化仅9%，西郊云庐5月批次去化率为5%。

亦有表现突出者：云邸玖章2025年三批次认购率分别为210%、224%、246%，均触发限售；第六批次降至约60%；2026年同期明显降温。2026年5月，刚需及刚性改善项目重回成交主力，3万元/平方米至6万元/平方米首次改善项目占据新房成交面积榜TOP10半数席位，单价超10万元/平方米高价盘仅2个上榜且排名靠后。

中指研究院数据显示，2026年前5个月上海3500万元以上住宅成交640套，较2025年同期915套减少约30%。上海中原地产市场分析师卢文曦指出：“豪宅热度已持续一年多，市场需要喘息；近两年价格快速冲高，缺乏缓冲，价格升至每平方米17万元至18万元成为常态，销售节奏放缓属正常现象。”其进一步强调：“市场由供需关系决定。短期内供地过快、地价高企，叠加置换链条尚未传导至豪宅购置端，导致需求释放滞后，市场尚需修复时间。”

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