今年上半年，北京新房市场销售逻辑发生显著转变，房企普遍摒弃降价走量策略，转而依托产品迭代升级实现稳定溢价。中海地产以257.6亿元销售额位居北京区域房企榜首，成为唯一突破200亿元的开发商；北京城建集团与华润置地分别以146.4亿元、128.5亿元位列第二、第三。

中海地产业绩主要由中信城、中海·安澜北京、中海·玖树满和三大项目支撑，三者上半年销售额分别为31.1亿元、28.9亿元、25.7亿元。其中，中海·玖树满和去化率达95%，在第四代住宅体系基础上完成空间、精装及智能化定制升级，全系配置独立家政间与六重超级收纳体系，并搭载LivingOS智慧中控系统“小海同学”，实现全屋智能控制与设备监测功能。

华润置地北京润园凭借院墅产品力升级实现单盘热销，建面约763平方米户型采用南向三面宽布局，最大面宽超13米，地下两层均设三面采光，功能空间具备灵活可变属性；项目上半年成交235套，销售额55.8亿元，占华润北京区域总销售额的43.42%。

6月下旬，北京建工·嘉棠雅序、保利熙瑞、青雲国樾、国樾天颂四盘集中入市，嘉棠雅序开盘当日销售30亿元，截至7月6日网签174套，网签面积1.89万平方米，均价约6.96万元/平方米。其热销源于前期多轮竞品对比与客群需求摸排，针对性优化收纳体系——分户型配置独立储物空间，隔板可依行李箱、家电尺寸灵活调节，在保障居住尺度前提下提升收纳承载力。

市场整体呈现温和修复态势。中指研究院数据显示，6月北京新建商品住宅成交50.79万平方米，环比增长4%。但分化明显：核心区优质新盘因产品力提升快速去化，非核心区或同质化项目则去化缓慢。范诒杰指出，当前市场已进入需求分层、赛道割裂、品质定胜负的深度分化阶段。

多家房企已达成上半年销售目标。中海北京表示已完成上半年回款指标，全年核心经营指标完成超50%；招商蛇口北京称半年度冲刺指标（全年任务60%）可如期达成；中建运河玖院上半年销售指标已超额完成。

下半年供应持续加码。懋源·騴橒臺、北京城建·和知筑铂瑞、绿城·朗月和风等纯新盘将陆续入市。通州九棵树南地块作为上半年溢价率最高地块（20.95%），楼面价较中海·玖树满和高出7400元/平方米，项目规划为纯正南正北洋房社区，在园林、会所、精装标准上均对标朝棠揽阅实现升级。

招商蛇口北京负责人指出，改善型楼市两极分化加剧，唯有持续构建稳定产品溢价能力的房企，方能占据核心市场份额。嘉棠雅序营销负责人强调，硬件趋同背景下，特色产品体系与软性社区服务成为关键出圈要素，项目配套健康小屋、四点半学堂等实景便民设施，同步执行近200项健康住宅标准，形成完整居住服务溢价支撑。

中海北京相关负责人表示，产品溢价能力是高质量去化与穿越周期的核心优势，通过产品线持续迭代打造标杆红盘，可依托业主复购与口碑转介绍实现自然导流，缩短成交周期、降低弃购率；优质改善项目亦具备更强市场抗风险韧性，无需大幅让利即可维持稳定销售。

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