2024年，深圳地铁全年客运量突破30亿人次，单日客流量首次超1100万，但深铁集团却亏损334.6亿元。主要原因包括房地产市场下行导致“轨道+物业”模式受挫，以及对万科的投资亏损。此外，地铁作为准公共产品，票价受限难以覆盖运营成本。专家建议优化“轨道+物业”模式，减少住宅开发依赖，转向持有型商业物业以缓解盈利压力。

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