过去几年，中国房地产市场经历了多重挑战，包括政策调控的持续深化、市场需求的波动以及宏观经济的不确定性。

复杂多变的市场环境，对房地产企业的资金链、运营效率和市场预判能力提出了更高的要求。

在这样的背景下，龙湖集团（00960.HK）发布的2023年年报，显示了其在行业压力下依然表现出良好的盈利能力和稳健的财务状况。

而龙湖集团是如何做到的？为此，龙湖集团2023年年报值得整个房地产行业进行深度研究。

财务表现

根据财报数据，龙湖集团2023年实现营业收入1807.4亿元。公司股东应占溢利达到128.5亿元，核心溢利为113.5亿元。

其中，由商业投资、长租公寓组成的运营业务以及物业管理、智慧运营组成的服务业务，合计实现营业收入248.8亿元，占比14%，核心净利占比超过60%。

在房地产市场下行趋势中，该部分经营性业务的盈利能力依然强劲。

同时，截至2023年末，龙湖集团的综合借贷总额为1926.5亿元，同比下降7.4%；平均借贷成本为4.24%，保持行业低位。

得益于集团严格的资金管理和审慎的财务策略，公司在手现金604.2亿元，净负债率为55.9%，现金短债倍数为2.25倍。

其中，经营性业务收入覆盖股息及利息倍数达到1.55倍。这也意味着公司运营及服务业务产生的经营性收入足以覆盖利息支出和分红。龙湖集团在财务管理上保持了谨慎和稳健，有利于公司在市场波动中保持灵活性和稳定性。

值得一提的是，从更加详细的数据上来看，龙湖集团在面对房地产市场的严峻挑战时，依然保持了稳健的经营策略和财务表现与公司通过三大业务板块的有效协同有关。

三大业务板块的协同

龙湖集团的三大业务板块具体的可以分为：开发、运营与服务。

首先是龙湖集团的开发业务，从具体的数据上来看，开发业务作为龙湖集团的主要收入来源，在2023年实现了1558.6亿元的营业收入。

龙湖集团在2023年实现合同销售额1734.9亿元人民币，尽管相较于前一年度有所下滑，但鉴于整个行业面临的巨大压力，这一成绩仍显现出其在市场中的强大竞争力。

尤其是在全国新建商品住房销售规模持续收缩的环境下，龙湖集团的全国销售排名逆势上升至第九位，长三角区域更是成为业绩贡献最大的地区，占据总销售比例近三成，显示出公司在优质地段资源获取和市场布局方面的精准眼光。

公司在报告期内交付物业总建筑面积为1070.8万平方米，开发业务结算毛利率为11.0%。

全年向约14万户业主成功交付新房，其中有20%的项目提前一个月以上完成交付，整体客户满意度超过了90%。

这一数据反映出龙湖集团在房地产开发领域的稳健经营，也体现了公司项目交付方面的有效管理。

同时，龙湖集团在土地储备也为其后续的房地产开发项目提供了坚实的保障。截至2023年底，龙湖集团的土地储备总量为4539万平方米，权益面积为3236万平方米。

其次是运营业务方面，龙湖集团依然实现稳定增长。

据报告显示，龙湖集团运营业务板块在2023年实现了不含税租金收入129.4亿元，同比增长8.9%。

龙湖商业已进入全国20座城市，累计开业运营商场达88座，运营总建面为797万平方米。

这一成绩表明，龙湖集团在商业地产运营方面取得了显著成效，租金收入的增长为公司提供了稳定的现金流。

最后是服务业务方面，包含了物业管理与智慧营造两个航道。

据了解，服务业务板块在2023年实现了不含税收入119.4亿元，同比增长2.4%，毛利率为31%，较上年同期提升了2个百分点。

截至报告期末，龙湖智创生活的物业在管面积已达3.6亿平方米，庞大的管理规模带来的是稳定且可持续的现金流。这种兼顾短期业绩与长期价值的发展策略，无疑有助于龙湖在经济周期波动中保持稳定并寻求长远发展。

智慧营造作为龙湖集团的新兴业务板块，2023年的表现同样亮眼。智慧营造品牌龙湖龙智造，实现了营业收入19.7亿元，自2022年中期推出以来，累计获取代建项目90个，总建筑面积超1600万平方米。

物业管理业务与智慧营造业务业绩的增长，不仅为公司提供了持续的现金流，其创新和多元化亦为公司开拓了新的市场空间和增长潜力。

这种业务模式使得龙湖集团能够在房地产市场的波动中保持稳健，同时也为公司在数字化转型和智慧城市建设的大趋势中抢占了先机。

要做好计划与准备

综合龙湖集团2023年的年报，我们不难看龙湖集团在面对房地产市场的严峻挑战时，在秉承稳健财务策略的同时，依然致力于推进业务创新和模式转型，依托高品质的产品和服务，以及优化的债务结构和高效的现金流管理。

开发、运营、服务三大业务板块相互支撑，形成了一种既能适应市场短期波动又能着眼于长远发展的商业模式。这一模式的成功实践，为整个行业提供了宝贵的经验启示——只有不断创新、精细化管理和全面平衡发展，才能在变幻莫测的房地产市场中活下来，并活得更好。

这份年报不仅是对过往一年经营成果的记录，更是对行业未来发展方向与路径的前瞻性指导，践行社会责任、引领行业转型升级的信心与决心。

未来，随着市场环境的变化和政策的调整，龙湖集团是否能够继续保持这一良好势头，值得市场持续关注。

相信一直在不断提升服务质量和创新技术应用的龙湖集团，内部也做好了如何应对未来市场，实现可持续发展做好了计划与准备。