在5月20日LPR即将调整前夕，广州、厦门地区部分银行分别将房贷利率下限上调10bp和5bp。

5月19日，厦门多家银行已将首套利率下限由LPR-50BP调整为LPR-45BP，从3.10%上调至3.15%，自5月17日起执行。同日，广州多家银行也将首套房贷利率下限从LPR-60BP调整为LPR-50BP，即从3%上调至3.1%。

多位业内人士表示，5月20日LPR大概率跟随市场利率下调10bp，若与上述上调幅度对冲，调整后两地利率水平或将分别维持在3%和3.05%。

某股份行风险审批部人士指出，3%是当前敏感的利率分水岭。如果商业房贷利率低于此水平，可能接近公积金贷款利率，造成分流压力；同时会刺激投资购房心理，带来潜在风险。

当前房贷利率主要基于LPR加减点构成，减点幅度降低意味着实际利率上升。数据显示，当前房贷利率均值处于十年历史低位，但商业银行净息差持续承压，一季度降至1.43%。

光大证券分析师王一峰认为，银行净息差受LPR下调及存量按揭调降影响，负债成本管控举措部分缓解了资产端收益率下行压力。预计5月20日LPR同步下调10bp，需进一步强化负债成本管控助力稳息差。

中金公司预计，综合考虑今年LPR下调和负债成本下行情况，2025年全年息差降幅或在10-15bp左右。

国家统计局最新数据显示，4月份新建住宅销售价格涨跌不一，居民购房需求偏弱。银河证券报告指出，尽管早偿率下降支持中长期贷款表现好于去年，但居民部门中长期贷款仍减少1231亿。

光大证券分析师强调，过低利率可能引发非刚需购房动机，3%成为银行体系坚守的心理水平线。

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