2025年，上海新房套均总价达到991万元，相较2024年的932万元及2023年的759万元，涨幅约30%。

短短两年半时间，上海新房的平均总价已逼近千万级别。

今年成交面积前十的项目中，单价10万元以上的项目占4席，认购率超过200%。

这反映出上海新房市场购买力正向中产化趋势发展。

在1000万以上总价段，上海新房市场拥有充沛的购买力支撑。

数据显示，全国核心城市中，每成交3套1000万以上总价段豪宅，就有1套在上海。

每成交2套3000万以上房产，就有1套在上海。

上半年80%过亿豪宅的成交都发生在上海。

2025年上半年，上海在1000-3000万、3000-5000万、5000万以上豪宅成交占比均排名全国首位。

尤其是五千万以上的绝对顶豪市场，上海楼市的份额可达到全国的近八成。

2025年上半年，这两个总价段，上海楼市新房分别成交了614套和482套，分别占比全国市场的49%和78%。

今年上半年成交量有明显上升的是豪宅的两头总价段。

一个是顶豪的5000万以上这个总价段，提高了51%，其次是中产的1000-3000万这个价位段，提升了25%。

今年上半年，上海就交出7177套的成绩单。

下半年通常是上海全年豪宅成交的高峰期。

因此2025年的上海楼市，有望再次创造豪宅成交的又一高峰。

这意味着，我们又将看到1-2万多名千万级富豪持币涌入上海买房。

而上海年新房成交量在5-6万套。

意味着上海千万购买力，同时占比全市的新房购买力和全国千万级别豪宅成交的三成。

作为如此大的资产标的，富豪们的选择，亦可以作为画像参考。

对千万以上做细致的划分，1000-3000万是上海的城市中产。

3000-5000万算是城市豪宅入门门槛。

而到了5000万-1亿，则是真正的超级富豪。

今年1-7月上海卖出6068套，三成比例集中在几个项目。

今年几个千万豪宅项目的入市，几百套房子能够引起超过2000名客户的追捧。

比如上半年的翡雲悦府，先后开盘3次，认购超过2100组。

前滩公馆，总认购超过1700组。

这意味着，这些千万总价购买力并没有在市场得到满足。

一大批摇不到号的城市中产，仍在这座城市寻找适合他们的资产。

从1000-3000万的新房成交数据中，发现上海正在崛起新一代中产板块。

它们分别是三林、桃浦、北蔡。

而这三个新中产板块，见证了上海城市发展的进程。

同时见证客户的购买偏好转移。

提到上海前一代中产板块，可能想到联洋、碧云、古北、大宁。

但随着城市开发，资源倾注，上海新的新中产板块已经形成。

它们都属于成片统一开发，围绕生态+产业/商业做规划定位。

桃浦和北蔡有超大的中央绿地，三林的滨水低密生态氛围。

成为这届中产向往的生活方式。

如果总价来到3000-5000万这个真正豪宅总价段。

一线滨江豪宅仍是富豪们的首选。

保利世博天悦和中海领邸成为多数客户的选择。

它们是上海滨江如今炙手可热的滨江板块。

一个是文艺范的徐汇滨江，另一个是生态优秀的浦东世博滨江+低密洋房的罕见设计。

5000万-1亿的塔尖赛道，仅有一线滨江资源已不够。

还需兼顾城市底蕴和顶级产品设计。

黄浦豫园的三个项目垄断了市场近八成份额。

它们分别是上海壹号院、嘉里金陵华庭、露香园。

总价来到亿元级别的产品，产品更加多元化。

可以是传统别墅区的超大独栋，如合生在浦东东郊的别墅。

以及闵行金虹桥的古北臻园。

今年的亿级豪宅赛道，卖得最好的项目是海泰北外滩。

清一色为500-600㎡大平层户型，单价18-22万，套均总价过亿。

卖得最贵的一套过亿豪宅是上海壹号院的顶复产品。

面积1010㎡，总价2.26亿。

上海壹号院无疑是今年上半年豪宅市场最亮最高调的存在。

四开四磬，170亿，是上半年全国单盘总销冠。

吸引来的豪宅客户疑似有来自温州的黄*昊、和中国台湾潘*柏这样的明星顶流。

其中潘*柏参与了两次摇号，第二次才成功中签。

只要实力够，在上海其实越贵的豪宅赛道，可选择产品种类也更加多样化。

超级富豪们想要的一线滨江、历史底蕴、别墅形态、顶级圈层，都可以实现。

最近上海土地市场出现了一宗超迷你住宅地块。

这块地位于徐汇衡复区，是区域近十年里首宗新增的住宅用地。

出让面积4707㎡，容积率很低，按照500-600㎡的别墅面积计算。

最后也就能建十几套。

一家名为上海祺祥旺宇置业有限公司的神秘民企。

创造了今年上海楼市最不可思议的单价地王。

徐汇衡复区、总价12.25亿、楼板价超20万/平、容积率1.3低密风貌别墅。

未来将会以怎样的形式建造，引人遐想。

这让人想起去年浙江丽水曾经试点推出过的土地出让模式。

当时也是定向出售给个人，或者可以多人合资购买的微小宅地。

该地块面向大众出让，可以单个业主拿地建房。

也可多业主联合竞买。

建成后分别认领房屋，办理各自产权证。

每套房子产权独立，后续支持通过二手房转让方式出售给他人。

虽然当时是试点这种微小宅地，最后地块并没有上架。

但提供了另外一种塔尖人群买入顶尖资产的新思路。

后续还会不会有同类微小宅地出让，有没有新的超级富豪买入土地。

可以期待。

上海豪宅市场一直是全国最热的，含金量还在提升。

这个市场几乎浓缩了全国顶尖客户的需求。

相反的一面，上海的楼市也是相当割裂的。

每个批次上海土地出让，市区地块的溢价率总是最高。

而郊区地块不仅供应少，底价成交成为常态。

不过，豪宅的超高热度，似乎也没有刺激到外环刚需项目的回暖。

一二手也是如此，两者各行其道。

而现在开始，上海的豪宅楼市，或许应该当作独立的市场来看待和研究。

这就是全国塔尖客户，在潮水退去后，依然对一个城市资产的认可。

单点市场爆发出来的汹涌购买力，在上海体现得淋漓尽致。

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