当下，国内商业地产市场已进入更加成熟、竞争更激烈的存量市场，呈现出轻资产运营发展、城市更新加快、业态创新与运营升级等特点。
同时，经济结构转型、居民消费行为转变、城镇化速度放缓、开发商资金偏紧等综合因素影响，商业地产市场扩张节奏明显放缓，新开商业项目供应量逐渐减少。
而商业地产开发及运营的头部企业们，在面临行业新的发展周期时，各有新动向。18家主流企业包括珠海万达商管、华润万象生活、招商商管、大悦城控股商业、宝龙商业、in银泰商业、龙湖商业、恒隆地产、太古地产、香港置地、SM集团等，其最新商业产品线情况以及2025年及以后计划开业的筹建商业体发展现状被系统梳理。
统计的18家商业地产企业中，筹开商业项目共189家，其中截至发稿时已开业27家，尚有162家商业体待开。
具体来看，华润万象生活、宝龙商业、珠海万达商管、in银泰商业、龙湖商业等企业市场储备充足，未来仍有不少新商业体亮相。不过相比过去商业地产快速扩张阶段，各大企业整体开发速度减缓。
结合各个企业的商业产品线及筹开项目情况，也发现了以下三点趋势：
一是港资对内地的投资力度呈现两级分化。太古地产在三年前制定了内地500亿港币投资计划，当下在内地仍有7个项目待开；新鸿基、嘉里建设和香港置地也有不少项目在建。而恒隆则相对谨慎，未来内地的重点在杭州恒隆广场项目，另一家港资巨头九龙仓则暂无内地待开计划。
二是轻资产赛道风口正盛。越来越多的“玩家”挤入轻资产。在18家企业中，尚未涉足轻资产的基本都是港外资企业，如SM集团、恒隆。而内地的央企及民企，包括万达、华润、招商、宝龙、新城控股、爱琴海集团、龙湖商业等都布局了轻资产。
三是产品迭代升级。为了适应市场变化，各企业在积极迭代自身产品。恒隆地产宣布从2025年开始，内地商场将不再做高端商场和次高端商场之分。瑞安在新天地系列里开辟了以蟠龙天地为代表的Urban Retreat城市微度假产品，爱琴海集团推出城市书香这一非标产品，太古在以前的太古里和太古汇之外开始布局太古坊、太古源等产品。
珠海万达商管是全国商业地产存量规模最大的商管公司，主要产品线为万达广场，目前已迭代至第四代。截至2024年底，珠海万达商管已累计管理商业面积超7000万㎡，为各类轻资产合作方运营管理513个已开业万达广场。
其产品线按城市及产品级别分为四种：
MAX全国旗舰：位于一二线城市主轴区位，具有行业标杆示范效应的超大规模项目，品牌落位以旗舰店和概念店为主，代表项目有深圳龙岗万达广场、北京东坝万达广场等。
PRO城市标杆：位于城市繁荣区域，区域未来发展潜力大，具备区域商业影响力，品牌落位创新店、高标店，代表项目有上海五角场万达广场、南昌红谷滩万达广场等。
CITY区域性：位于城市区域中心，规模适中，品牌落位标准店、普通店，代表项目有成都蜀都万达广场、沈阳全运万达广场等。
LIFE社区性：覆盖三四五线城市，体量较小，品牌落位区域店、生活店和社区店，代表项目有宁波奉化万达广场、南平建阳万达广场等。
虽然目前万达在出售部分万达广场资产，但现有规模依然是国内第一，且筹备的项目也不在少数。
华润万象生活形成了三条成熟的产品线，分别是万象城、万象汇和万象天地。
万象城定位“引领高品质风尚标杆”，位于一二线城市的核心或潜力地段，是华润体系内的高端商业代表。
万象汇定位“感受活力与热爱的聚集地”，位于二线城市区域中心或三线城市的核心地段，以区域型、社区型购物中心为主。
万象天地定位“融合城市精神文化的潮流策源地”，位于高能级城市核心地段，采用街区型+盒子的商业模式。
截至2024年底，华润万象生活旗下在营购物中心达122个，尚有未开业项目77个，其中母公司项目39个，第三方项目38个。近年来是华润的高速发展期，尤其是轻资产拓展数量提升的情况下，未来几年仍将有不少新项目入市。
大悦城控股商业形成了大悦城和大悦汇两条产品线。
大悦城定位城市级购物中心，打造具有年轻潮流影响力的全城商业地标，代表项目如北京朝阳大悦城、上海静安大悦城等。
大悦汇定位区域级购物中心，以城市主城区或城市副中心的新中产及家庭客群为核心，引领区域生活品质升级，代表项目如广州黄埔大悦汇、天津西青大悦汇等。
截至2024年末，大悦城控股商业在全国布局了44个商业项目，总商业面积达375万㎡。目前包括南京大悦城等项目待开。
招商商管构建了“海上世界、招商花园城、招商花园里”三大商业产品线体系。
海上世界定位文旅商业，主打“滨海文旅+城市微度假”，代表项目如深圳海上世界、上海海上世界、厦门海上世界。
招商花园城定位城市综合性购物中心，主打“娱乐+教育+社交”，代表项目如上海曹路招商花园城、南京玄武招商花园城、成都天府招商花园城等。
招商花园里定位社区商业中心，主打非标特色商业，代表项目如上海传媒港花园里、宁波鄞州花园里等。
截至2024年底，招商商管在全国范围内管理超80个商业项目，总面积超500万㎡。未来仍将以“轻重资产双轮驱动”为核心战略，持续优化资产结构，以精细化运营提升商业价值。
龙湖商业主要打造了“天街”和“星悦荟”两大产品线，通过“一店一策”的精准定位，形成城市级、区域级及社区级的分级体系，以满足不同消费者需求。
天街定位城市或区域的地标性商业综合体，引领当地消费新趋势，代表项目如龙湖重庆北宸天街、龙湖杭州滨江天街、龙湖海南海口天街等。
星悦荟定位社区型购物中心，满足周边居民的一站式生活所需，代表项目如龙湖上海闵行星悦荟、龙湖成都武侯星悦荟等。
同时，龙湖商业针对小体量的商业街区定制了新的品牌欢肆，代表项目如龙湖合肥欢肆。
作为国内商业地产的标杆企业之一，龙湖商业在提升城市商业能级，满足区域消费者的品质生活需求上一直是佼佼者，其筹备中的商业物业也十分充足。
in银泰商业目前运营了三大产品线，分别是地标型高端商业综合体“in77”、景观地标型商业综合体“inPARK”、区域型品质商业生活中心“银泰城”。主要项目如杭州湖滨银泰in77、杭州城西银泰城、郑州银泰inPARK等。
截至去年底，in银泰商业全国在管项目32个，总建筑面积475万㎡。其中筹备中的有杭州新中心项目、北京银泰in08、北京上德银泰城、合肥银泰inPARK、芜湖银泰inPARK、郑州郑汴银泰城、成都怡心湖银泰inPARK等9个商业项目。
宝龙商业在“区域深耕+多产品线”双轮驱动发展模式下，建立了“宝龙一城、宝龙城、宝龙广场、宝龙天地”产品矩阵。
宝龙一城定位超级标杆项目，聚焦高端消费群体，提供国际化、高品质的商业体验，常位于城市核心地段或发展潜力大的区域。
宝龙城定位标杆型项目，面向中高端客群，定位为区域商业中心，兼具时尚、休闲与生活服务功能。
宝龙广场定位标准购物中心，覆盖主流消费群体，提供一站式购物、餐饮、娱乐服务，是宝龙商业的核心产品线。
宝龙天地定位社区商业，服务周边居民，提供便捷的生活配套与休闲服务。
截至2024年末，宝龙商业已开业零售商业物业98个，商业总签约建筑面积约1451万㎡，商业平均出租率为91.5%。目前也有不少项目在建待开业。
爱琴海集团已形成三大旗舰产品线体系，分别是爱琴海购物中心、晶海广场和爱琴海·城市书香。
爱琴海购物中心定位“都市假日中心”，针对新时代都市家庭人群的新生活方式和新需求，重构新商业空间；主要适合一二线城市，理想体量在10万㎡以上。
晶海广场定位“生活方式无限可能”，主要服务于区域性的消费者，适合三四线城市，体量在5万㎡左右，适合存量资产的升级。
爱琴海·城市书香定位“这才是生活”，主要服务于全国文旅游客、圈层活跃达人及周边新家庭人群，适合坐落至城市文化目的地或在地社群聚集地，适合市场上不断涌现出的非标性存量资产。
除了上述3大旗舰产品线外，今年夏天，爱琴海集团携手新金山投控集团共同打造的全国首个国际IP乐园旗舰商业——上海爱琴海·缤纷里也正式开业。在探索文旅商业、“IP+体验式商业”、“乐园+商业”以及非标商业模式上，创造了新的可能。
截至2025年1月31日，爱琴海集团在国内的总签约项目达146个，总管理面积1404万㎡，在营项目50余座，战略合作品牌超过200个，每年为超过3.3亿位消费者提供社交购物体验，会员总数984.9万人。
作为专业的资产管理运营平台，爱琴海集团将为更多的资产方提供全流程服务及定制化的资产解决方案。据不完全统计，爱琴海集团2025年及以后筹开的商业项目达18个。
天虹数科商业股份有限公司以“数字零售+数字产业”双轮驱动，已形成全渠道、多业态的智慧零售生态，旗下覆盖百货、购物中心、超市等多个业态。其中购物中心主流产品有天虹购物中心、君尚购物中心，全面覆盖中高端市场和社区型服务。
截至6月30日，天虹数科已进驻广东、江西、湖南、福建、江苏、浙江、北京共计7省/市的35个城市，共经营购物中心46家（含加盟6家）、百货58家（含加盟1家）、超市106家（含独立超市19家）。在管理合计面积逾481万㎡，其中购物中心总面积284.5万㎡。
2025年将新开梅州天虹购物中心和长沙君尚购物中心两大商业体。
杉杉商业作为当下中国连锁奥莱在营业数量最多的奥莱企业，打造的唯一旗舰产品杉杉奥特莱斯广场，在深度践行城市“品质奥莱”的商业事业上持续创新。
今年武汉和长沙两个项目将亮相，明年无锡项目也将开业，完成集团此前制定的2025年23个商业的目标。
根据规划，杉杉商业计划三年内实现营业额翻番、打造标杆门店、形成成熟管理模式的三大目标，2027年底完成“品质奥莱”的全面转型。
新城控股旗下拥有城市综合体项目品牌“吾悦”，目前市场上最重要的商业产品线是吾悦广场，也是继万达集团后第二个在营商业数量超100个的商企。
截至2025年6月底，新城控股在全国开业的吾悦广场城市综合体已达174座，足迹遍布上海、天津、重庆、南京、长沙、长春、西安等各大城市。7月18日，全国第175座吾悦广场在商丘睢阳开业。目前，新城控股全国开业及在建的吾悦广场项目达200座左右。
恒隆地产在内地的主要产品线为恒隆广场，并在2025年前根据奢侈品品牌的招商情况分为高端商场和次高端商场。不过恒隆最新宣布自2025年起，内地零售物业不再区别高端商场与次高端商场。
目前内地在运营10座恒隆广场，分别是上海恒隆广场、上海港汇恒隆广场、沈阳市府恒隆广场、无锡恒隆广场、大连恒隆广场、昆明恒隆广场、武汉恒隆广场、沈阳皇城恒隆广场、济南恒隆广场、天津恒隆广场。
未来筹备方面，恒隆内地重点在杭州恒隆广场项目，今年还“拿下”了杭州恒隆广场旁杭州百货大楼的南北两座大楼作为补充项目。
新鸿基地产于1992年进入内地，目前在上海、北京、广州、南京、成都和佛山开业了12个商业项目，主要产品线为国金中心（IFC）、APM、ICC、ITC。
目前在内地筹开的商业至少有6个，包括杭州江河汇IFC、上海徐家汇中心ITC Maison、苏州环贸广场ICC、上海TODTOWN Mall天荟广场、广州南站ICC、广州南沙庆盛站ICC。
太古地产目前在中国内地市场主要有太古里、太古汇、太古坊、太古源四大产品线，包括北京三里屯太古里、广州太古汇、成都太古里、上海兴业太古汇等7个已开商业项目。
三年前，太古地产宣布“千亿港元投资计划”，即在未来10年，在核心市场投资1000亿港元，其中半数资金将投向中国内地。截至目前，太古地产投放到中国内地市场的500亿港元资金，现已落实92%，发展中的零售物业达7个。
SM集团作为菲律宾的商业巨头企业，进入中国市场以来，已在长三角、环渤海、成渝等重点经济圈的8座城市完成布局。典型如SM厦门，自2001年开出一期以来已经发展至四期，是厦门商业市场的一张名片。
同时，SM中国目前筹备中的商业项目还有SM厦门海沧、SM福州仓山以及其在中国的首个非标商业SM厦门CHAO街。
瑞安房地产的商业产品线以“新天地”品牌为核心，细分为以下四大类型：
城市综合体：注重历史建筑与现代化设施的融合，打造城市地标级综合社区，如上海新天地、武汉天地等。
滨水文化综合体：依托滨水区域，探索文化与商业的融合，如武汉长江天地。
Urban Retreat城市微度假：提供城市中的度假体验，聚焦休闲、文化与生活场景的融合，如上海蟠龙天地。
创新园区：聚焦科创办公、智慧商业与人才社区，如上海创智天地。
截至目前，瑞安在内地已运营23个商业体，包括上海虹桥天地、上海瑞虹天地月亮湾、上海瑞安鸿寿坊等。在建项目包括武汉创新天地商业公园KIC PARK、上海太平洋新天地商业中心。
嘉里建设作为港资代表企业之一，内地的首站也选择在上海，目前已运营的8个商业项目中上海独占三席。
主要产品线两个，分别是定位中高端的嘉里中心，辐射整个城市；定位区域型购物中心的嘉里城和嘉里汇，主要辐射周边社区及区域。内地在建项目至少有7个，包括杭州嘉里城、上海黄埔金陵路项目等。
香港置地于2024年宣布退出内地住宅开发市场，专注于商业地产的开发与运营。目前在内地市场形成了中环系和光环系两大主要产品线。
中环系聚焦高端奢侈市场，定位为城市级核心高端零售空间，分为三个子产品：以上海西岸金融城为代表的旗舰中环，北京王府中环为代表的地标中环，重庆长嘉汇购物公园为代表的精品中环。
光环系聚焦自然元素和地方文化的融合，致力于打造区域型地标性综合体，代表项目有重庆光环购物公园、成都光环购物公园。
从18家主流企业的产品线布局与筹开动态上看，虽然开发速度放缓，但头部企业储备充足，且呈现港资投资分化、轻资产成内地企业主流、产品迭代升级三大趋势。
未来，随着产品从标准化向个性化进阶，以及轻资产与城市更新的深度融合，商业地产将更依赖精准定位与运营能力，头部企业的差异化布局将主导市场格局。
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