珠海万达商管长期将招商置于经营首位，追求新项目100%招商率和运营期“无缝衔接”，展现了强大的执行力和资源整合能力。然而，经历五年动荡后，一个核心问题愈发凸显：招商的短期成功仅是表象，可持续高质量运营能力的缺失正成为制约其长期健康发展的致命短板。
当前，珠海万达亟需将资源与战略重心从“招进来”转向“活得好”、“走得紧”，构建以高质量深度运营为核心的商业新生态。
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招商优先战略：全口径逻辑之下招商优先的成就与隐忧并存
第一、全口径收入逻辑显性成就
100%招商率确保新项目如期亮相，维持品牌市场声量；运营期“无缝衔接”最大程度减少空置率，保障基础租金流；展现了强大的品牌库资源、谈判效率和标准化流程。
第二、招商优先之下的深层隐忧
过度追求招商率和速度，易导致引入品牌质量参差不齐、与定位错配或抗风险能力弱，为后期运营埋雷；资源与精力过度向招商倾斜，导致对商户持续经营能力培育、消费者深度链接、场景体验创新等长期价值创造的投入不足。
招商成果（出租率、租金）易量化且短期见效快，而运营成效（顾客忠诚度、商户满意度、商场美誉度）隐性且需长期培育，考核机制易失衡；老项目生命周期管理在招商和运营逻辑里缺乏系统性规划。
第三、高线商业下沉的替代竞争
以华润万象生活为代表的高线商业下沉三四线城市，获取更核心的项目资源，以更优的企业品牌形象、更好的首进品牌组合、更优的精细化运营体系，攻城拔寨，蚕食万达的主战场。
亟需构建应对竞争的商业模型，从项目产品定位模型、资管的逻辑体系到招商规划、运营体系等业务底层逻辑都需要反思重构。
02
可持续高质量运营能力缺失：万达亟待突破的核心瓶颈
第一、招商机制滞后：从“租金化招商”到“可持续化招商”的落差
租金极大化招商逻辑，导致很多项目品牌落位参差不齐、规划混乱，严重影响消费体验和项目可持续经营。
破局方向：以商业经营逻辑，根据目标客群实际需要为消费者提供更加高品质内容、高标准服务，综合考量品牌的标杆性、创新性和流量，结合项目定位需求和总体收益测算，以内容竞争力和收益二者综合平衡来落实品牌招商。
第二、空间创新乏力：从“容器”到“内容发生器”的差距
建筑空间规划仍停留在传统模型里，未体现对消费逻辑的理解和尊重；大量公共区域未有效转化为体验场域和营收场景，空间价值未被深度挖掘。
破局方向：打造主题化场景、设计灵活可变空间、优化休闲空间品质，延长顾客停留时间，提升舒适感与归属感。
第三、场景打造薄弱：从空间租赁到与消费者情感连接
缺乏营销预算，标准化美陈，缺乏独特IP和主题化叙事，难以形成差异化认知和情感共鸣。
破局方向：增加营销预算，深度挖掘本地文化，融合在地文化元素，创造商场自有IP形象或主题活动品牌。
第四、社会营销缺位：从“促销”到“价值共鸣”的跃迁
营销预算扣除物料制作近乎为零，且偏重传统折扣促销，缺乏与社会议题、圈层文化、社区共建的深度链接。
破局方向：围绕可持续发展、本地关怀、文化艺术支持等议题发起活动，针对特定兴趣社群举办专业活动，打造垂直领域影响力中心，开放商场空间支持社区活动。
第五、商家互动浅层：从收租的“包租公”亟待升级为“共生伙伴关系”
招商租金最大化，甲乙双方关系可能停留在收租与物业层面，缺乏对商户真实经营痛点的深度理解，数据共享、联合营销和经营赋能严重不足。
破局方向：运营部门核心功能应聚焦在现场、品质、营销和服务，与租户共生发展，提供共享数据、市场趋势分析、营销工具包，探索弹性租金和抽成模式、联合投资孵化新锐品牌。
第六、消费链接松散：从逛街吃饭的消费者到深度链接的会员体系的跨越
线上线下可能割裂，会员体系价值感低、活跃度不足，消费会员积分、停车费减免尚未打通。
破局方向：强化小程序/APP功能，构建统一会员身份与数据池，设计分层会员权益，建立基于兴趣或地理位置的高质量社群。
第七、现场品质与客户服务：体验感的“最后100米”差距较大
从停车场到卫生间，整体卫生尚可，品质一般。停车难、空调制冷效果不佳，总体物业品质和竞争对手相比仍有较大差距。
破局方向：阶段性提升物业品质，优化卫生间、母婴室、休息区品质，推广智慧服务，强化一线员工授权与激励。
03
构建可持续未来：从“招商为王”到“运营制胜”的战略转型
珠海万达商管要实现真正的基业长青，必须进行系统性变革：
1、战略重心迁移：改变租金极大化招商机制，实现可持续化招商，简化招商架构，下沉决策机制；将“空间创新、场景打造、社会营销、深度运营”提升至与招商同等甚至更高的战略地位。
2、组织能力重构：设立专业团队，推动招商与运营团队深度融合，建设集成化数据中台，打通客流、销售、会员、商户数据。
3、商户关系进化：从“房东-租户”转向“价值共创伙伴”，在数据、营销、资源上深度共享，构建抗风险共生体。
4、持续投资改进：将一定比例收益固定投入空间焕新、科技升级与服务优化，视其为核心竞争力投资。
5、拥抱长期主义：认识到卓越的空间场景、品牌精神、顾客忠诚需时间沉淀，容忍试错，耐心培育独特商业魅力。
珠海万达商管强大的招商能力是其重要的护城河，但绝非长治久安的保障。在消费者需求日新月异、商业竞争升维的今天，唯有将空间转化为有灵魂的场景、将营销升华为有共鸣的对话、将商户发展为共生伙伴、将服务注入真诚的温度，构建起以深度运营为核心的可持续生态，万达才能真正穿越周期，从“商业空间的提供者”蜕变为“美好生活方式的共创者”。
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