近年来，关于百货与购物中心的未来走向出现了两种截然不同的观点，即“百货购物中心化”和“购物中心百货化”。而近期恒隆租赁杭州百大B、C馆，与杭州大厦形成正面竞争的新闻，更是将百货与购物中心谁主沉浮的问题推向舆论焦点。

一、百货与购物中心经营理念有何不同？

作为历史悠久的商业形态，百货已有百年发展历程，而购物中心则兴起于近三十年。然而，从近期闭店情况看，百货占据多数，甚至一些具有历史价值的百货商场也黯然退出市场。而购物中心则不断涌现，不仅成为商业增量的主要形式，也成为许多百货改造后的经营形态。

比较百货与购物中心的核心差异，可归纳为以下几点：

第一，百货是经营商品的，而购物中心是经营平台的。

百货的经营方式较为直接，招商和日常运营均由管理公司主导，从营业员话术到节假日促销，均由百货公司统一策划和执行，其根源在于联营制。

购物中心则以租赁制为主，招商由商管公司统一进行，但各品牌独立经营，商品营销、推广均由租户自行负责，商管公司仅负责公共区域运营。

以LV在上海兴业太古汇的案例为例，该品牌在未开业前以围挡形式吸引公众关注，这一行为是品牌商自主策划，商管公司提供支持。这体现了购物中心作为平台的运营特点。

百货则更依赖管理公司的统一策划，品牌商主要配合。因此，百货是管理公司一家的专业与热情体现，而购物中心则集合了管理公司与众多品牌商的热情与专业。

第二，百货商品布局采用水平思维，而购物中心使用垂直思维。

百货通常按楼层分布商品，一楼为黄金珠宝、化妆品等高坪效品类，二楼为女装等。这种布局强调商品的销售属性。

购物中心则更强调“第一眼价值”和业态混搭。例如一楼可能同时有咖啡店、茶饮店、零售品牌和3C产品，二楼则可能为女装、高化与轻餐结合。

从实际案例看，百货二楼常出现货架密集、通道狭窄、缺乏休息区的情况，而购物中心则在中庭设置互动装置，营造更丰富的消费场景。

百货将商场视为销售场所，强调商品陈列和销售效率；购物中心则更注重场景营造，将商场作为满足物质与精神双重需求的空间。

二、百货做“品”，购物中心做“景”，有何相互借鉴之处？

百货与购物中心之所以形成不同理念，与其诞生背景密切相关。百货诞生于物质匮乏年代，以商品展示为核心；而购物中心诞生于消费品牌认知阶段，强调舒适性与体验感。

在消费从满足物质需求转向满足精神需求的时代，百货与购物中心都需要突破思维定式，进行相互借鉴。

以一个百货中的生鲜超市为例，尽管其商品丰富、质量上乘，但鲜牛奶在货架上滞销五天仍未售出，反映出“铺货多”不等于“适销对路”的问题。反观购物中心中“路易号”大船展览预约火爆，说明吸引消费者的关键在于场景与体验。

百货在目的性消费方面表现优异，但缺乏随机消费的吸引力。而购物中心则通过场景打造和动线设计，吸引消费者驻足并产生随机消费。

重庆的沐光森林项目，通过模拟热带雨林生态系统，打造多层空间景观，成功吸引大量消费者前来打卡，体现出购物中心在场景营造上的优势。

无论是百货还是购物中心，都应从消费者立场出发，提升购物体验，塑造生活场景，而非单纯追求销售数据。

三、商业资产价值的提升，是百货与购物中心的共同方向

随着基础设施公募基金REITs的常态化发行，商业项目资产证券化趋势明显。但在已发行的REITs产品中，百货明显缺位，反映出百货在资产价值评估上的劣势。

原因在于百货采用联营模式，收入依赖销售额，现金流稳定性差；而购物中心租金收入占比高，收入模式稳定，估值更具可预测性。

百货需从以下方面向购物中心学习：

第一，提高业态丰富度；

第二，若为小体量则向社区型商业转化；

第三，提升固定租金比例或采用租金与销售额挂钩的模式；

第四，从水平布局转向垂直布局。

唯有如此，百货才能提升运营质量，适应当前商业环境，并最终实现资产证券化。

未来的商业趋势，将是百货与购物中心打破边界、相互融合的过程。百货应深研“品”的魅力，购物中心应精筑“景”的体验，通过商品运营与场景创造的结合，推动商业形态的进化。

免责声明：本文内容由开放的智能模型自动生成，仅供参考。