国家发展改革委于2025年9月发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》（782号文），标志着REITs市场在常态化发行基础上进一步扩容。

该文件在2024年1014号文基础上，推动基础设施REITs高质量发展，明确扩围、扩容、提效方向，为下一阶段市场发展绘制路线图。

自2021年6月首批试点项目上市以来，基础设施REITs稳步发展。2024年8月起，该领域正式由试点阶段转入常态化发行阶段。

782号文提出，通过加快成熟资产类型项目常态化申报、积极推动新资产类型项目推荐发行等方式持续推动市场扩围扩容，同时支持已上市REITs通过扩募购入项目等方式做大做强。

有研究机构资深研究员指出，当前公募REITs在二级市场表现活跃，但融资方因交易所估值等因素面临较高融资成本，整体呈现供不应求局面。新规旨在鼓励市场扩容，未来项目合规性审查可能有所松动。

文件明确，将加快收费公路、清洁能源、仓储物流、保障性租赁住房等成熟资产类型项目申报，进一步加大供热、水利、数据中心等潜在发行空间较大项目的组织力度。

截至发稿日，基础设施REITs共发行75只，合计规模1943.32亿元，涵盖消费基础设施、园区基础设施、市政设施、生态环保、仓储物流、保障性租赁住房等资产类型。

交通基础设施REITs发行数量与规模均居前列，包括收费公路、铁路、机场、港口等项目。水利设施、市政设施REITs各发行1只，规模较小。

782号文强调，要探索铁路、港口、特高压输电、通信铁塔、市场化租赁住房、文化旅游、专业市场、养老设施等新资产类型发行路径，协调解决难点问题。

市场化租赁住房指由专业机构自持、不分拆出售且长期用于出租的项目，以及为园区企业提供配套服务的租赁住房项目。专业市场包括家居、建材、纺织等类型。养老设施则为依法登记并在民政部门备案的养老项目。

在项目规模方面，租赁住房项目和养老设施项目首发规模不低于8亿元，其他项目仍需不低于10亿元。

782号文提出，积极支持符合条件的民间投资项目发行上市。当前REITs市场原始权益人以国企为主，截至发稿日，104家原始权益人中，国企77家，占比74%；民企14家，占比13.5%。

新规强调项目培育储备工作，要求按照“储备一批、组织一批、申报一批”的节奏，建立项目工作台账，形成滚动推进机制。

研究机构认为，此举有助于避免项目供给断层，确保市场持续有优质项目可选，同时提前培育收益稳定、前景良好的基础设施项目，提升整体市场活跃度。

业内人士指出，REITs申报流程复杂、涉及主体众多。1014号文已简化流程，取消前期辅导环节，由相关方自主筛选资产、制定方案、完善手续后报送审核。

782号文进一步明确，支持已上市REITs通过扩募方式筹集资金购入优质资产，允许购入行业内同类项目及具有关联性的不同行业项目。

已上市产品满6个月即可申报扩募新项目，国家发展改革委将“直接受理、优先评估”，大幅缩短扩募周期。1014号文亦明确，对扩募资产储备不作规模限制。

新规允许新购入项目不限于同类资产，还可购入具关联性的不同行业项目，为REITs管理人整合产业链或生态圈资产提供可能，有助于打造综合性基础设施投资平台。

行业人士表示，跨行业资产组合可使REITs收益周期更均衡，降低单一行业波动对整体收益影响，增强抗风险能力与收益稳定性。

多元化资产结构有助于推动基础设施REITs高质量发展，吸引更多投资者参与，促进中国REITs市场健康可持续发展。

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