9月17日，万科集团（000002.SZ/02202.HK）正式公布新一轮组织架构调整，形成“集团总部、地区公司、事业部”三类组织结构，撤销去年10月实施的“5+2+2”架构。

针对地产开发业务，万科撤销所有区域公司，精简为“总部-城市公司”二级管控模式，由集团总部直接管理北京公司、广佛公司、深圳公司等16个城市公司。

此次调整是自2024年1月深铁集团入主管理层以来最大规模的人事与组织变革。集团总部定位为战略运营、风险控制、资产价值和科技创新中枢，新增审计监察中心、人力资源中心、财务资金中心等11个职能中心。

地区公司作为一线业务协调执行中枢，负责开发业务及经营服务业务属地统筹；事业部则承担经营服务业务专业运营职能，设立物业、商业与酒店、办公等8个事业部。

管理层方面，卜令秋任集团财务总监，其来自“深铁系”，曾任深圳市特区建工集团财务金融部总经理，并已于9月初出任万物云非执行董事；韩慧华继续担任执行副总裁、财务负责人。

原华东区域总经理吴镝升任首席营销官，原西南区域总经理李嵬出任集团投资发展中心总经理。总部各中心总经理多数由原区域或城市公司负责人转任，北京区域由深圳国资委指派李刚、王智余分别担任一二把手。

近年来万科多次调整组织架构。高峰期曾推行事业合伙人机制向下放权，助力业绩增长。2022年郁亮指出，分布式管理模式在复杂项目增多背景下面临挑战，城市公司能力不均影响整体回报。

《南方日报》报道指出，本轮调整遵循“强化管控与激发活力”并重原则，旨在平衡治理效能与业务发展。克而瑞数据显示，今年65家重点监测房企中，14家进行19次调整，前十大房企七家涉及，普遍聚焦撤销中间层级、强化总部管控。

克而瑞董事长丁祖昱分析，房企通过架构扁平化应对行业调整，但亦面临团队变动、人才流失及总部与区域衔接等过渡期挑战。

当前万科仍面临经营压力与流动性紧张。9月16日公告显示，深铁集团将向万科提供不超过20.64亿元借款用于偿债，年内已累计提供近260亿元支持。

2025年万科全年到期境内外公开债超360亿元，虽已偿还243.9亿元，流动性危机尚未解除。上半年净亏损108.65亿元，同比扩大27.51%；归母净利润亏损119.47亿元，同比增加21.25%。

销售额持续下滑，2025年上半年实现691.1亿元，同比降幅达45.7%，较2024年同期37.6%进一步扩大。开发业务结算面积533.6万平方米，收入740.5亿元，同比分别下降39.3%和33.7%。

尽管如此，2025年上半年开发业务结算毛利率为8.1%，同比上升1.3个百分点，为连续六年下滑后首次回升。亏损主因在于存货跌价准备计提约51.14亿元，同比大增1.65倍；对非并表项目计提29.2亿元，增加27.5亿元。

联合营项目亦转盈为亏，上半年贡献权益利润亏损8.05亿元，导致投资收益整体亏损5.68亿元，而2024年同期为盈利4.96亿元。

截至2025年6月底，万科总资产约11941.49亿元，较2024年底减少7.16%；总负债8729.88亿元，下降7.85%；净资产3211.61亿元，缩水176.94亿元，降幅5.22%。

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