9月24日，首届城市更新发展大会上，南昌大楼、钟和公寓、淮海坊一期、上生·新所、新天地广场、世界会客厅、上海展览中心、杨浦滨江公共空间等42个城市更新优质项目正式发布。

这42个项目涵盖城市空间综合提升、绿化景观改善、历史文化保护、公共配套完善、水环境治理等多个方面。

上海市勘察设计行业协会副秘书长戴顺康表示，这些项目具备较强的示范性、创新性和可推广性，已成为上海城市更新实践的标杆样本。

上海社会科学院城市与房地产研究中心主任万勇指出，城市更新不仅改善民生、提升住房条件和公共环境，还承担促进发展的功能，包括提升产业园区低效用地的坪效，推动产业空间提质增效。

政策层面需优化设计标准、技术标准、房屋管理政策及金融支持机制。万勇强调，为全国提供“上海经验”，政策与土地端的支持至关重要。

华东建筑设计研究院有限公司首席总建筑师汪孝安提出，城市更新应分级分类、因建筑而异，政策需灵活适配区域特点，激活纵深地带发展。工业厂房改造中可通过加层、提高容积率等方式实现经营平衡。

功能定位决定更新成败，若仅外观翻新而功能不符区域发展规律，则难言成功。他肯定田子坊画家楼的更新案例。

泰康路210弄5号楼原为康福织造厂，后为上海钟表配件厂，因艺术家入驻成为“画家楼”。该项目预计2025年10月竣工，一层设艺术展示及演艺大厅，二至四层为文旅配套空间，三层另设演艺厅。

更新保留原有轻工业风格水泥外墙，融入玻璃、金属等新材料，以商业业态重组弥补田子坊工、商、居发展不平衡，为空间注入文化、艺术、创意功能。

万勇表示，当前经济调整期市场主体资金压力大，城市更新面临旧区改造资金缺口大、回收周期长、收益不确定等问题。

中央预算资金与财政支持总量有限，政府专项债逐步替代传统财政依赖。更多需依靠市场、社会主体与居民参与，鼓励自主更新、原拆原建，吸引市场主体投入。

目前市场观望情绪较重，既受宏观经济影响，也源于项目收益测算不确定性。需建立信心基础以吸引耐心资本。

金融支持方面，可加大信贷力度，创新REITs等资产证券化产品，实现投融管退闭环，推动有序退出。成本共担模式亦具潜力，由政府补贴、市场主体与居民共同出资。

华建集团华东建筑设计研究院有限公司副总经理宿新宝认为，城市更新应聚焦五大方向：一是探索土地弹性转换，适应市场需求；二是细化控规，设置多功能复合要求；三是推行轻量化改造，降低干预与成本。

四是深入挖掘低效产业用地独特价值，避免同质化；五是营造有温度的公共空间，提升情绪价值与市场适配性。

第一太平戴维斯中国区策略顾问部负责人朱锋指出，国内城镇化粗放发展导致工业用地占比高、供需失衡，普遍存在基础设施落后、环境污染、再开发复杂等问题。

应通过产业导向设计与空间重构推动高附加值升级，构建绿色与数字化运管体系，依托金融创新打通资本闭环。

朱锋强调，城市更新需政府、市场与社会协同，形成覆盖规划、产业、生态与资本的全生命周期解决方案，实现土地可持续价值再生。

上海正从单一财务指标（如租金、入住率、土地价值）转向“多元价值”综合评估，纳入生态、社会、治理贡献及ESG理念。

华建集团华东建筑设计研究院有限公司规划中心主任叶锺楠表示，非财务指标已成为衡量土地价值的重要组成部分，应在用地评估中重点考量。

作为超大城市代表，上海持续探索适配新时代高质量发展的城市更新路径，新一轮更新已成为城镇化核心议题。

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